每年的9、10月份一直被人誉为是房市的“金九银十”成交佳期。而今年宏观调控政策频频出台，市场处于观望和政策消化期。9、10月二手房成交量不及预期，已经成为不折不扣的“铜九铁十”。但进入11月，得益于之前一直在观望的刚性需求有所松动，以及近期住宅市场走势稳定的利好影响，上海二手住宅市场开始出现微妙的变化。

 

    天山路一直是长宁房价的“刻度尺”，沿线二手房价格也呈阶梯形变化。年关将至，众人期盼的地铁2号线西延伸段即将通车。在2号线延伸段新设的娄山关路、威宁路、北新泾以及淞虹路这四座站点中，威宁路站（位于芙蓉江路至哈密路段）周边中高档住宅最为集中。例如：天山河畔花园与仁恒河滨花园、海逸公寓等都是近期受关注以及成交比较活跃的楼盘。天山河畔花园单价基本维持在1.5-1.7万/平米左右，150平米左右的三房居多。挂售的仁恒河滨花园（开发商装修）单价基本维持在1.9-2.5万/平米左右，挂售房源中同样以二、三房居多。

    另外，2号线延伸段通车后将真正成为一条贯穿浦东、浦西两大区域的“城市线”。数据显示，每日将运送17-20万客流出入区域内，这对周边住宅的租赁市场刺激作用可能更加明显。相信到时会有不少外区客户瞄准此区域的便捷出行和成熟配套，而活跃租赁市场。

    11月初，轨道交通10号线站点正式公布，首次在境内拥有轨道线路的龙柏板块，二房市场表现不俗。

    龙柏地区属于比较成熟的板块，二手房市场一直较平稳。而近期正式公布的10号线站点中，上海动物园站就设在龙柏地区内，以后10号线的贯通对于整个龙柏板块的交通改善有着至关重要的影响。

    近期成交方面，龙柏地区以次新房成交稍多。而总价100万元以内的实惠老公房与高品质商品房成为了该地区二手房市场的双主打，并共同推动了区域成交量的走高。 两类楼盘主要吸引的是婚房需求与改善型需求购房者。

    龙柏品质楼盘有龙柏四季苑、中祥龙柏苑、嘉富丽苑、龙柏香榭苑等，房龄一般在5年左右，属较新的楼盘，价格从11000-14000元/平方米不等。而房龄在10年左右的老公房有龙柏一至七村，生活区域涵盖广，成熟的生活配套同样受到婚房族的青睐。目前龙柏新村房的市场成交价在7500-9500元/平方米浮动。其中，老公房的一房房源最抢手。

 

 

   杨浦区黄兴板块不乏成交热盘，如中环线附近的黄兴绿园、佳龙花园。近期其二手房价格出现回落，由于周边生活、商业设施相对完善，成交开始增加，主要吸引的是自住购房者。黄兴绿园的成交价格8800元/平方米左右，佳龙花园则为10700元/平方米左右。

     三门地块东靠国权北路，西沿逸仙路，北至殷高路。这里以上世纪90年代老工房为主，同时兼有一批新楼盘和次新房。如“逸仙华亭”、“乾阳佳苑”、“美岸西亭”、“同济北苑”等。价位在6800元-9000元/平方米。比较实惠齐全的配套设施和生活环境，近期吸引了众多动迁户和青年置业群体，从而使周边楼市无论租赁和买卖都较热。
 

    而五角场地区作为杨浦一个非常成熟和标志性区域，二手房近期走势比较平稳，成为吸引动迁户和自住的优选。

 

    进入11月后，浦东区域楼盘世茂滨江买卖表现出色，不仅摆脱了交易低迷的状态，更以20％的交易增量，领跑浦东滨江二手住宅市场。这主要是受惠世茂滨江6、7号楼的交房，世茂滨江楼盘买卖房源挂牌量充裕，吸引购房者前往。一方面由于房源充足，另一方面世茂滨江房源价格相对稳定，近几月基本没有明显波动，使购房者对楼盘抗跌性较有信心。本周成交客户大部分为港澳台人士，境内人士较少。

    花木地区所形成的“绿岛效应”，将周边楼市带热，不仅二手房价格稳定，而且还出现小幅上涨。目前二手房均价在10000元－12000元/平方米，主要以“樱花坊”、“花木苑”、“金桂小区”为主。购房者分散在张江高科技园区和陆家嘴周边。前来购买二手房的多是新上海人，看中地铁方便的出行和区位环境。二手房成交热带动租赁市场。一室一厅全配租金在2000元－2200元/月，并且很少有空置期，两室两厅租金在2300元－3000元/月。

    上南三林板块以改善型购房者和新婚购房者为主。低总价、高性价比是吸引他们的最大因素。同样品质的楼盘在上南三林板块，单价在10000元－12000元/平方米之间浮动，而在浦东联洋板块每平方米就要高出数千元。主力楼盘为上南花苑三期、都市庭院和现代印象等。上南三林板块5年及以上房龄楼盘居多，在二手房市场上也是以总价50万元左右、满5年房龄的小户型最走俏。

    田林板块一直以自住购房者居多。今年上半年宏观调控直接导致了大量刚性自住需求积压，下半年开始自住需求慢慢释放，尤其是快近年关时。

   区域内地标型大盘有万科华尔兹、中海馨园、爱建园及月河等。老公房均价则在9500元/平方米左右。较前期略有上升。且100平方米的小两房销路极佳。

 

    黄浦、卢湾区域一手房供应非常有限，且由于产品定位较高，价格也处于高位。相对来说，二手房的选择余地较大，目前中心城区的二手房源无论是在不同板块、产品类型还是价格上，都有比较大的选择空间。从黄浦、卢湾成交记录显示，区域内交易相对表现比较平稳，暂时没有交易明显放量的迹象。

    静安区二手房供应量较大，大部分为次新房，与一手房形成了竞争关系，二手房价格与一手房成交量的相关系数高达0.74。可以预测今后几个月该区一二手房的价格竞争战还将打下去。

    闸北区的买卖成交量和租赁成交量同上月相比都减少了20%左右，刚性需求在前期的大量释放后导致了后续的需求乏力，本月低价且房龄较长的房源成交依然占较大比例。另外板块内明星楼盘、广受自住客户青睐的“嘉利明珠城”本月依然有不错的成交，本月成交均价在12500元/平方米左右，同上月相比有所上调。