| 轨道交通:伴着上海年轻的楼市走向成熟 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年11月3日8:59 新闻晨报 郝莎莎 张薇 |
伴随着楼市理性回归，轨道交通对楼市场的影响也开始理性化。经过近一年的封站，轨道交通2号线原东方路地铁站，10月28日更名为世纪大道站再度开放运营，周边楼市行情并未出现异常的过热状况。有关专家认为，随着更多的轨道交通线路从蓝图变成现实，其对不同地区的楼盘的影响正体现出多面性。
业内人士分析，此次市场对世纪大道站开通的平静反应，是因为世纪大道周边房价早已透支，另一方面，随着轨道交通的飞速发展，轨道交通房正遍地开花。业内人士预测，“轨道房”的概念将逐步从楼市的热点概念中淡出，甚至成为一些比较偏远楼盘销售的必要条件，轨道交通对楼市的效应将逐渐递减。从今年10月的房展会上，也可以看到，开发商虽然仍旧注重轨道交通，但已经不把此作为主要卖点。
据悉，不久前轨道交通8号线一期工程即将于明年年底通车的消息，让周边的二手房市场变得活跃起来，根据美联物业的数据表明，周边交易量相比年前增长了20％左右。同样是轨道交通，影响效果却不相同。那么轨道交通现在对楼市的影响力还有多少？这还要根据不同区域对于轨道交通的依赖性而定。
1、2号线：成熟型板块，影响力已达饱和
轨道交通1、2号线沿线区域已非常成熟，房价也早已到位，轨道交通的影响已饱和。莘庄开发时间较早，已成为西南部楼盘量最多、居住最集中的区域。除了莘闵别墅区，这里的房价几乎与距轨道交通的远近成正比例，而共富新村、共康新村周边的房价在延长线通车前就已大涨，但相对而言共康新村的房价还比较低。
根据美联物业提供的数据，距轨道交通站点的远近，对房价影响很大。但1、2号线却并非影响沿线楼盘价格的惟一原因，社区附近的商业、交通等配套建设是否完善成熟也占据了举足轻重作用。
比如，1、2号线交汇处的人民广场站和1号线陕西南路站都位于上海的商业中心。这些地区的购房者往往资金雄厚，距离轨道交通站点的远近对房价几乎没有任何影响。此外，1号线漕宝路地区也是随着徐家汇的发展而繁荣起来的，当地交通、餐饮都比较成熟；莲花南路地区的繁荣很大程度上也依赖于集餐饮、购物、娱乐于一体的大型购物中心南方商城的存在。在这类地区，有周边良好商业配套措施为楼市的繁荣打下基础，轨道交通的作用更多在于"锦上添花"。
3、4号线：成长型板块，影响渐弱
这两条轨道交通线对房价的影响，正在逐步递减。轨道交通3、4号线建成后，大部分沿线楼盘价格"波澜不惊"。轨道交通1、2号线一条轨道"激活"一大片楼市的辉煌，从轨道交通3、4号线来看，并没有重现。
轨道交通3号线沿线途经商业、商务区域较多，起点江湾镇站开发力度相对薄弱。3号线在一定程度上提升了沿线楼盘的价值，但"激活"区域楼市的效应仍不明显。
去年底开通的轨道交通4号线，部分站点与3号线共线运营，沿线物业价值已被3号线提前预支，它的开通虽然在一定程度上使周边住户出行更加方便，但并没对物业价值或楼盘销售带来多大影响。
其浦东段站点经过陆家嘴金融区、世纪公园及世博会会址等区域，房价的高位运行也有相当一部分原因是因为受到早先轨道交通2号线因素的影响而预支。
5-9号线：潜力型板块，影响因地而异
轨道交通5-9号线建设，覆盖了以往轨道交通没有覆盖到的区域。对于轨道交通1-4号线周边相对成熟的板块来说，这些区域的潜力有待发掘。
一般来说，市中心区域由于交通便利，社区与轨道交通站点间的步行距离和房价的关联性并不强。但距离轨道交通站点的远近直接决定沿线楼盘房价高低的现象，越往郊区越明显。
不过这些线路沿线板块的房价仅因为轨道交通而大幅走高的可能性并不大。随着轨道交通越来越多，全市交通都将大大改善。轨道交通已不再是人们购房的主要理由。更多的人在买房时，会考虑到住宅附近是否有齐全的公交、商业、教育、医疗等综合配套设施。因此，轨道交通5-9号线对于沿线楼盘的影响要因地制宜地分析。
5号线，作为轨道交通1号线的延伸段，运营线路主要在莘庄---老闵行地区，虽然连接了闵行偏远地区和市中心的距离，但并未带来像当年莘庄板块的繁荣。尽管目前轨道交通5号线沿线已有越来越多的新盘，并在销售时打着"轨道交通"的概念，实际上对买家的吸引力仍颇为有限。2003年开通至今，因其线路途经区域偏远，人流量有限，周边其它交通少，也没有引发区内物业的明显活跃。
6号线站点全部位于浦东。以世纪大道站为临界向两头延伸，房源最大特点是房价中部走高两头较低。其中，三林地区的房产最为热门。沿线世纪大道站、北洋泾路站、蓝村路站、源深体育中心站等站点附近的板块相对成熟，对轨道交通依赖程度比较小。
7号线始发站位于宝山，此地已经成为上海中低价房的主要供应点之一。普陀板块自住客较多，生活配套设施也十分齐全，7号线的建成填补了该区域无轨道交通的空缺，完善了普陀区域的住宅市场。
8号线打破杨浦区轨道交通缺失的"真空"状况，预计将带动市光、黄兴、延吉地区楼市进一步活跃。鞍山板块紧邻控江商圈，配套设施完善。中原板块以中原路为中线，两侧分布十余个大型居住区。8号线对沿线楼盘的利好早在2003年规划时就已有所预支，但相比规划初期，现时8号线沿线的住宅区域在配套完善以及交通条件等方面有了很大进步。
9号线延伸至松江。松江新城虽已是一个颇具规模的大型住宅区，但新楼盘入住率并不高，因为公交、商业配套设施等配套设施还不是很完备。而佘山板块是顶级别墅板块，对该板块的高端别墅业主来说，他们看中的是这里绝佳的居住环境，轨道交通对他们并没有多大的影响。
关键字：房价,轨道交通,楼盘,物业 |
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