| “长和系”逆市而动 李嘉诚逢低吸纳静安“东八块” |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年11月6日13:22 上海商报 张靖欣 |
据称与达安联手开发 地块面积１．４５万平方米 定位为高档商业地产项目
张靖欣／商报报道 经几番轮转一度沉寂数年的静安区“东八块”地块，如今又成为海内外传媒和地产界关注的热点。有消息称，香港地产大鳄李嘉诚旗下的和记黄埔集团（００１３．ＨＫ，下称“和黄”）将与静安区区属房地产企业达安房产投资公司联手，投资开发“东八块”内位于新闸路、大田路占地约１．４５万平方米的地块，其未来的发展定位为高档商业地产项目。记者昨天分别于沪港两地对该消息进行了求证。
和黄称去年３月已介入
昨天下午，记者联系到香港和记黄埔内地地产项目企业传讯部的相关负责人Ｍ小姐，她并不否认和黄“介入”位于新闸路、大田路地块的开发，并对记者称：“早在去年３月份左右，和黄就已拿到该项目，并暂将其命名为‘新闸路项目’，计划将在此建设总建筑面积近６万平方米的商业及办公楼项目，约占整个‘东八块’开发总量的七分之一。但和黄将投入的金额总量、如何操作则属于我们的商业机密，目前尚不便对外透露。”
被称为“新闸路项目”的地块位于大田路以西、石门二路以东地区。虽然占地仅约１．４５万平方米，但据业内人士估计，以目前市场行情预测，该地块的地价约在人民币１０亿元左右。此前，和黄在今年的年报中曾公开“新闸路商业发展项目”，并写明该项目位于“静安区大田路，占地１．４５万平方米，建筑面积５．８万平方米，将于２００８年完工”。
记者另从香港一位消息灵通人士处获悉，和黄不排除以股权收购或项目公司转让的方式获得该地块的开发权，但由于该项目情况复杂，且未必全部办妥相关事宜，因此表现得十分低调。
达安称不一定与和黄合作
随后，记者又电话联系了静安区房地局办公室顾主任，他出言则谨慎得多。据他称，如今土地批租都要公开招投标、挂牌出让，并没有听说这幅土地有挂牌的信息，说去年３月和黄已拿下该地块，几乎是没有可能性的。
而达安公司办公室副主任李小姐则干脆回答“无可奉告”。她说，我们没有这么大的资金量去投入开发“东八块”。现在还没有确定与谁合作，也不一定是与和黄合作。目前还没有到公布的时候，什么时候公布，到时候可以看公司网站发布的公告。
“东八块”
上海最后一块黄金地皮
被形容为“沪上最后一块黄金地皮”的“东八块”位于静安区东北面，为８个街坊地块的简称，其东起成都北路南北高架、西至大田路，南临北京西路，北靠新闸路，地块内有东西走向的山海关路和南北走向的大田路、慈溪路，隔苏州河和恒丰路桥与闸北区相望。总占地面积约１７．６４万平方米，原规划开发面积约６３万平方米，有住宅、办公楼和商业用地。
“东八块”曾令人瞩目
“东八块”之所以令人瞩目的一个原因，是早在２００２年９月，当时在香港有“上海首富”之称的周正毅曾对外宣称，他打算将“东八块”拿下，然后改建为“规模比古北新区还大的”高档住宅、商业区，投入６０亿元人民币，可获得８０亿元人民币的投资回报，但以后的事实证明整个计划只是其一厢情愿的说法而已，最终未能实现其“豪言壮语”，当时沪上曾有媒体报道过此事。
“东八块”经多年沉寂后，又有传言称，继早前规划将其中２幅土地发展为大型城市绿地后，又传将其余几幅土地规划为仅次于南京西路的浦西第二大商业中心。虽然传言未获证实，但已引起不少大型地产开发商的瞩目。
和黄或会增持“东八块”
截至目前，长江实业与和记黄埔已在上海发展有１０个项目。而长实２００６年度中期报告显示，“目前内地业务占长实总营业额的１０％；预计５年后，长实约一半以上的盈利贡献将来自内地市场。”
和黄地产中国事务部总经理谭健旭曾公开对媒体表示：“将更关注中长期市场的发展，战略不受短期市场变化影响。”
对于和黄而言，现在土地储备远比发展项目更重要，时机更难得。他还称，长实和黄在内地的地产业务，将从不同的入口，采取扩大投资组合的中长线投资策略，而且“这种策略取向将会是持续性的资本扩张”。看来，长实与和黄重兵屯集内地的拓展计划才刚刚开始。
据业内人士分析，和黄虽然此次或将“入主”静安“东八块”内的一小幅地块，规划面积虽不大，但由于上海市中心的土地已不多，因此不排除其继续在“东八块”内增持土地的可能，以获得在上海的扩张。因为连新鸿基等港资大鳄也同样紧盯沪中心地段，毕竟上海市中心顶级地段的含金量非同寻常。
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“东八块”周边房价
根据网上房地产数据，位于新昌路、新闸路口，与“新闸路项目”仅隔一路的上海滩·新昌城，目前销售刚刚过半，累计合同均价在２．１万元／平方米上下。
周边的国际丽都城的三房全装全配租屋，以往月租金在２３００美元左右，现在也在２０００美元左右，静安区可以说是高档住宅租金下滑的“重灾区”，同品质高档住宅的月租金一般都有２００～５００美元的下滑。
若“新闸路项目”真正启动，无疑将拉动其周边住宅楼租售价格的上涨。只是不知道以李嘉诚总是发掘最大价值的做法，“新闸路项目”要多久才能逐渐出现。
“长和系”
李嘉诚擅舞“逢低吸纳”
李嘉诚是最早介入上海房地产开发的外资开发巨头之一。比如市中心区域鼎鼎大名的汇贤居就出自和黄系。而浦东世纪公园板块的四季雅苑和御翠园这两个和黄系旗下高端别墅区，更是开发经年，被精雕细琢成典型的国际化社区，最大程度地发掘出了土地的价值。
不过，作为最早进入内地市场的港资企业，和黄近年来放缓了在上海的拿地速度，反不如新鸿基等“后起之秀”在沪所拍中心地块之多、之耀眼。近两年中，虽然李嘉诚旗下的“长和系”在内地完成了超过６００万平方米的土地储备，但和黄近年来所拿地块不再局限于所谓“中心城市的中心地块”，反而武汉、成都、西安、长沙等二线城市均受到李嘉诚的青睐。
“长和系”近来逆市而动
而在沪上房地产调控气氛浓重、上海楼市陷入低迷的时下，“长和系”却转而将目光聚焦上海，逆市而动。
２００６年，除年初就基本敲定的上海闵行区马桥镇的住宅项目外，１０月１９日，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业宣布，双方携手以８．３２亿元人民币的价格，从上海富都世界发展有限公司手中收购了浦东陆家嘴金融贸易区Ｘ３－２地块。
这一地块是长江实业及和记黄埔通过合资公司ＥＳＩＬ收购的，在ＥＳＩＬ中长实与和黄各持５０％股权。
世邦魏理仕今年三季度报告显示，上海超甲级写字楼目前的租金报价已达３４４．６８元／平方米／月、售价达３３０４２元／平方米，总体的投资回报率在９％至１１％。“这样看来，长和拿下Ｘ３－２地块，每平方米１．０４万元的成本并不高。”世邦魏理仕写字楼部有关人士表示。
李嘉诚独到的生意经
如此“逢低吸纳”之操作，恰似３０年前李嘉诚在香港地产界的创业史。李嘉诚早年就曾投资“边缘土地”获得巨额利润。
１９６４年在香港物业价格暴跌时，李嘉诚大量购入地产。１９７２年，香港地产复苏，股票市场开始狂热，李氏将其２５％的股票投入股市套现。随后，世界经济衰退也严重打击香港市场，李嘉诚反而又购入一批地皮。到１９７８年，他已拥有楼宇面积近１４００万平方米。
１９８１年以后，其建筑楼宇的土地面积又增加到２７００万平方米，一举成为香港除港府之外最大的土地拥有者。“逢低吸纳”这也恰巧应证了李嘉诚的生意经——“当大街上遍地都是鲜血的时候，就是你最好的投资时机。”
和黄与长实于今年初已在闵行马桥镇拿下一住宅发展项目。据接近该项目的人士称，当地政府所属公司在该项目中亦有部分股权，且派驻有管理人员。但目前因双方在某些问题的协调上存在分歧，因此项目的开发已暂时搁置。
不过，这并不影响和黄在上海乃至内地的开发业务。据了解，和黄在成都、重庆等地的项目已陆续开工。此外，除了上海等一线城市外，和黄近期还拟定了二线城市的发展计划，将在近２０个城市中选出不足１０个城市作为公司未来的发展重点。
关键字：上海,房地产,静安,地块 |
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