| 房屋价格由供求关系决定 北京该如何阻击房价？ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年11月8日13:32 红地产 |
在政府雷厉风行整顿房地产市场的大背景下，由于社保基金问题影响了相当一批上海地产开发企业和主管干部，上海的房价似乎顺应政府的意愿，正在下调。然而在距离中央政府最近的北京市场，房价却仍在攀升。在本人看来，如果政府不能采取更加到位的手段，这个趋势难以在近期扭转。
可以认为，房产价格是由供求决定的，在对外资购房进行了各种限制后，北京市场的房屋价格将更多由北京本地的供求决定。据了解北京的人均可支配收入的增长一直超过商品房价格的增长，通俗地讲，就是说不考虑首付的因素，北京的人均收入在利率环境稳定的情况下，可以负担更多的按揭息款。而在中国宏观经济高速发展的推动因素客观继续存在的情况下，未来人均可支配收入仍将持续增长，考虑到奥运带来的普遍情绪乐观因素，人们难免对房价继续走高也持有乐观态度，需求将继续拉动北京的房价。公式“房价收入比”
“平均房价”
“城镇居民月人均可支配收入”，意义为“城镇居民用几个月的平均收入可以买1平米的房子”。01-05年北京房价收入比基本是一个稳定的指标，大约为4左右，平均而言，对于一个家庭，2人有收入，买一套80㎡的住宅，需要4*80/2/12=13.33年，考虑到从5年来统计指标来看，住宅的均价/商品房均价=0.94，13.33*0.94=12.5，也就是说：大约需要12.5年时间，这也符合现在其它学者们的观察结果。也就是说如果这个比值持续稳定（我们不去争论它是否合理）。更高的可支配收入也会使人们能够支付更高的房价。
从供给方面分析，自90年代末以来，北京市房地产行业持续高速发展，年投资额增长很快，02年以前一直保持30%以上的增速。2002年后，投资额增速下降，但仍处于20-25%的高位区间。但是2005年与2004年相比，由于宏观调控的影响，投资额几乎持平。同样，受调控因素的影响，自04年起，年新开工面积有所下降，但因往年大量未完工项目的建设完成，导致总施工面积逐年上升；2005年北京市房地产行业投资额达1525亿元。我一般会把供应量定义为由年度“批准预售面积”及上年未售完项目面积决定。虽然年度竣工面积也是常见的衡量供应量的指标，但是现在开发商的市场操作行为已经相当复杂，有实力的开发商可以囤积更大的库存来配合复杂的市场营销策略。竣工面积或许已经不是一个很好的衡量供给的指标。一共2页 1 2 下一页 关键字：北京，社保基金，宏观调控，投资 |
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