| 盘点：上海郊区商铺市场升温 甲级办公楼仍然短缺 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年11月8日17:29 房地产时报 |
商铺市场
※商铺供求※
郊区商铺成交占七成 专业市场类形成热点
9月上海共有5例商业项目上市，上市面积1.85万平方米。其中，3例在中心城区，其他两例位于郊区。
金柏苑总建筑面积3万平方米，为一幢32层的高层住宅，此次推出的是1-2层的港式商铺。
美林商业休闲广场位于南汇沪南路上，属于周康地区，该项目共3幢商业建筑。其中国美电器的周浦店便落户于该项目中。该项目商业规划总计2.1万平方米，35万平方米的区域超级大盘美林小城为该商铺提供了强大的人流支撑。
绿地科技岛总建筑面积近10万平方米，总投资约8亿元，将建设为集“准甲标准写字楼、复式LOFT创意办公楼、特色商业街”等功能为一体的综合性大型商业地产项目，项目将于2007年年底竣工。先推出3层楼的商铺，面积50平方米-300平方米，均价26000元/平方米。
9月，上海可售商铺的面积为278.49万平方米，去化面积19.60万平方米。成交结构上仍以郊区为主，郊区的商铺成交量占本月商铺总成交的69.34%。专业市场类商铺是郊区商铺成交的热点。上海海港国际贸易中心、上海两港装饰材料城、宝钱公路5000弄等项目借助周边便利的交通以及郊区的低价格均有不错的成交量。
※租售价格※
租赁：市级商圈小幅上涨
市级商圈的平均租金水平在48元/平方米/天，保持小幅上涨。租金水平最高的当属知名的南京东路商业街，个别商铺租金水平已经跻身世界前二十强。徐家汇商铺平均租金为47元/平方米/天，而以高档著称的淮海路的商铺租金处于中等水平，约35元/平方米/天。
区级商圈目前形成的以及“十一五”规划要建设的共有24个，主要有古北、老西门、曹家渡、打浦桥、彭浦、控江路和川沙等等。由于发展情况各不相同，因此区级商圈之间租金水平差异很大。目前平均租金水平在16元/平方米/天。
目前上海的特色商圈主要有豫园商圈、福州路商圈等。随着商品类型的日益丰富，特色商业街经营形态也在不断发生变化。目前特色商圈中租金水平最高的当属豫园商圈。
销售：二手商铺连涨后回落
一手商铺总体成交均价比上月下降12.61%，主要是由成交结构的差异造成。七浦路服装市场由于成交的是非底层商铺，因此拉低了市级商圈的成交均价。闵行南方休闲广场、黄浦上海滩新昌城等项目以35000元/平方米左右的成交价格，使区级商圈价格环比增长56.98%。
市级商圈二手商铺的价格在今年连续数月的上涨之后，近几个月出现了小幅回调。根据上海“十一五”规划，在未来几年内，24个区级商业中心，40多个社区商业中心将建成或开始建设，郊区商业也是重点发展对象。规划的支撑使得目前这些还未发展起来的商圈具有上升潜力。
办公楼市场
※供求状况※
甲级供应短缺乙级去化缓慢
9月，上海新增出售办公楼有4例，上市面积9.34万平方米，上市套数为852套，依然无甲级办公楼出售。杨浦区成为新增供应的集中区域，共有3例物业出售。虹口区推出由复地集团改建的旧厂房项目———复地复城。
9月，上海销售型办公楼可售面积为148.15万平方米，去化面积3.96万平方米。其中，甲级办公楼可售面积为16.75万平方米，去化面积0.38万平方米；乙级办公楼可售面积为131.4万平方米，去化面积3.58万平方米。浦东新区可售面积为56.96万平方米，位居9月实际供应面积第一位。长宁区和虹口区分别以21.05万平方米和20.02万平方米紧随其后。
※租售价格※
■售价：成交结构合理价格回落
9月，上海办公楼销售市场出现较大幅度的价格回落，平均销售价格为15846元/平方米，比上月下降了12.7％。这主要是上月景信商务楼被整体收购，且成交均价为19000元/平方米左右，大大提升了全市销售价格水平，而本月市场成交结构回归正常，因此价格也随之回落。9月，上海甲级办公楼的销售价格基本在28000元/平方米左右，而乙级办公楼的销售价格则基本在11000元－16000元/平方米之间。
■租金：浦东地区大幅攀升
9月，上海甲级办公楼整体租金水平依然保持小幅增长的趋势。浦东地区的租金水平继续攀高，尤其是近几个月来呈现出大幅增长的趋势，而浦西的租金水平依然保持平稳增长的态势。目前上海甲级办公楼市场比较平稳，租金水平稳步上升，这是由于近期上海甲级办公楼新增供应不多造成的。随着未来两年大量甲级办公楼的入市，租金水平将会出现较大的波动。
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