租房上演“一女两嫁”

法律界人士称：先租者可要求房东承担违约责任，但不能要求后租者搬出

    近日，张先生的朋友王先生在八卦岭附近租了一个单间，但刚刚签了租赁合同并交了押金后，没过几天却发现他租的房子已经被房东以比他高的价格另外出租了。
 
谁出价高就租给谁？

    张先生致电本报称，他朋友王先生因工作需要想在福田区八卦岭一带租一个单间，他乘国庆休息期间，陪他朋友去八卦一路鹏×年华看房子，10月1日，他在鹏×年华花园保安那里得知，该花园有一套一房一厅的房子出租，王先生当即联系了该房的房东，房东在当天下午就带他们看了房，王先生对房子表示十分满意，最后经过双方的协商，王先生以每个月1600元的价格，租期1年租下该房子。

    在10月1日的下午，王先生当场预付给房东1600元的定金，双方约定在10月22日王先生入住该房。前几天，王先生打电话给房东表示要拿钥匙，但是房东说房子已经早就租给别人了，并没有表示要退还给他们1600元的押金。他们通过私底下了解，才知道房东通过中介公司以1700元一个月租给一位姓邱的先生。王先生认为，既然他和房东已经签订了合同，房东就不应该私自将房子再出租给别人，他现在想去该房住，但不知道有没有这个权利？房东李先生说，王先生要到22日才能入住，而现在的租客邱先生在16日就可以来住了，并以每个月比王先生多100元的价格租下该房子，谁出的价格高，他就租给谁，这是很公平的。

房东承担违约责任

    就张先生咨询的问题，记者咨询了广东信德盛律师事务所合伙人黄丹纯律师。

    黄律师表示，房东李先生将其房屋先后出租给王先生和邱先生，事实上形成了“一物二租”的情形。引起王先生、房东双方争议的房屋，已经为邱先生实际租用，使王先生与房东要履行原有的合同已成为事实上的不可能。根据物权优于债权的原理，王先生要求其交付房屋，必然会损害无过错方邱先生的利益。所以王先生要求进去住是没有办法实现的。

    但是可以要求房东承担违约责任，因为根据我国《合同法》第115条，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。王先生交的定金是对双方约定的担保，因此可以证明王先生与房东李先生双方存在合同关系，所以该房东应该退还1600元，并按照法规另外赔偿王先生1600元钱。

    黄律师还提醒市民，在租房子的时候一定要注意，有关法规规定租房的定金不能高于主合同价款的20%。也就是说如果房子月租1600元，租期一年的话，那么承租人所要交的定金是3840元。

出租人的权利和义务

    《深圳经济特区房屋租赁条例》第四章对于出租人及其权利和义务的相关规定：

    第二十四条房屋出租人应为房屋所有人或者合法使用人。

    第二十五条出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋，或者所提供的房屋不符合合同约定的，应向承租人支付合同约定的违约金，违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的，出租人应就不足部分进行补偿。