| 面临生存危机 二手房售楼员凤凰涅磐式的重生 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年11月9日16:46 地产星空 阎志刚 |
二手房市场是房地产市场的“睛雨表”，它对房地产市场的反应极其敏感。利好政策一出台它就会疯涨，利空政策一出台它就会狂跌。而二手售楼员，也就是我们平常所称的中介经纪人，就处在房地产市场变化带来的风口浪尖。市场好的时候，中介经纪人赚得“盆满钵满”；市场差的时候，甚至面临生存危机。中介经纪人和售楼小姐一样，对市场的变化特别敏感，这使得中介经纪人，也就是二手售楼员成为房地产市场中最无奈的人群之一。
二手房售楼员的前世
TOP 1经纪人年薪曾过百万
中介经纪人曾几何时是受人瞩目的职业，低学历、高收入曾是市场火爆时，中介经纪人最重要的特征。在2004年，上海房地产市场疯狂到极点，中介经纪人几乎不需要什么专业知识就可轻而易举地拿到高薪。笔者认识的一个来自安徽宣城只有初中文化的小伙子，2004年年中应聘进入中原地产金桥门面店。2005年春节时拿到的佣金达到15000元，小伙子很开心。他告诉笔者，如果没有房地产中介这个行业，像他这样的初中毕业生，几乎是一辈子也没有机会拿到15000元的月薪。
在房地产阳光灿烂的2004年，中介公司像“雨后春笋”般冒出来。上海最疯狂时候的数据是，中介公司达到14000多家；中介从业人员多达10余万人。这其中有许多中介公司是“夫妻老婆店”。简陋的门面、破旧桌椅、一台电话加几个笔记本，中介店就开张了。就这样的门面店，好的时候一个月可以做十来笔交易，中介费收入可达20万。
中介公司赚到了钱，大江有水小河满，中介经纪人也赚得心花怒放。当时生意做得红火的博邦地产古北店全店佣金曾经连续数月突破100万元大关；21世纪不动产年度销售TOP1，其年佣金提成高达100万元以上。这位陶姓业务员因此还得到21世纪不动产美国总部奖励的价值十几万的轿车一辆。
店长月薪曾普遍过万
店长能引领一支团队去打仗，好的店长就能创造一个门店好的业绩。一时间入行早的房地产中介业务员，由于新开门面店的增加，老员工自然而然地“从媳妇熬成婆婆”，走上了店长的岗位。
由于没有进行过专业的门面店管理培训，许多店长都是摸着石头过河。无怪于业内人士说：市场好的时候一个无能的店长也能带来好业绩；市场不好时，店长的无能一下子显现出来。但由于新开店快速增长，有一些从业经验的人就占尽先机。如果在原来的公司没有提升机会，别的公司就主动会来挖人。特别象中原、美联、信义、汉宇等中介公司的普通员工，有相当部分跳槽到其他公司做起了门面店店长。
当时的店长，底薪都在5000元左右，再加上总店业绩的提成，总的收入可以轻松过万。这其中有相当部分店长的学识和管理水平比较陈旧和落后。但这么高的工资，普通白领都难以望其项背，只能乱发感慨，谁让人家进入一个快速成长的行业。
经纪人证书奇货可居
由于政府有关部门的规定，上海注册中介公司时不承认“全国证”，再加上上海又停止上海市房地产经纪人资格证书的考试。使得原先考出的经纪人资格证书奇获可居。于是出现了“证书大挪移”。据笔者了解，最高时经纪人资格证书的年租金达到12000元。
这样的情况，造成许多滑稽的事情。有经纪人资格证书的人，许多人都不从事房地产中介业务，而从事房地产中介业务的人员又无法拿到经纪人资格证书。而根据相关规定，每开一个门面店原则上要五张上海房地产经纪人资格证书，再加上全国房地产经纪人资格证书在上海又不能用，所以上海证的租价一度被炒高得离谱，甚至出现出钱租不到的现象。
笔者认识的一个朋友，两年前就去法国留学了。在国内，他也没有从事过房地产中介业务。只是一个偶然的机会考取上海经纪人资格证书的他，将证长期租给一家小型中介公司，年租金是6000元，而这家公司已经连续租了五年了。
跳槽不需要忠诚
由于市场好，就业的机会多，在金钱利益的驱使下，跳槽成为当时房地产中介行业司空见惯的现象。最为轰动的事件，莫过于某一知名中介公司北区共200多人，一次性跳槽到另一家知名中介公司旗下。让原来那家中介公司的北区运营一下子处于瘫痪状态。
笔者认识的许多中介公司人员，甚至有第一次活动在A公司，第二次活动遇到时就在B公司，第三次活动时又回到A公司。这种现象不仅仅表现在普遍业务员方面，就连中高层都不能“幸免”。究其真正的原因，很多情况下就因为“银子”。这也是火爆市场带来的对企业忠诚度的影响。
二手房售楼员的今生
下岗危机
自从2005年3月宏观调控以来，对于中介经纪人的“打击”相当大。中介门面店也由过去的14000多家，没多久就锐减到9000余家，而且大多数的中介公司缩短了战线。一大批原来火爆市场培育起来的中介公司，转眼间就消失的荡然无存。
新澳、智恒、色柯拉、爱建立好信等门面过100家，甚至200家的大规模中介公司，转瞬间战线收缩。到目前有的仅有十几家门店，有的干脆就在这个市场上完全消失。中介公司的大量缩减和运营成本的控制，使得大量的中介经纪人面临下岗的危机。就算在职人员，也基本只能拿到1000元左右的底薪，由于没有业务量，佣金也无从谈起。
连续三个月不出业绩，中介经纪人下岗是必然的。没有任何一个老板愿意养一个不能创造业绩的员工。一时间经纪人被“炒掉”成为当下房地产市场上的普遍现象。这批人中有相当部分由于文化水平所限，又几乎没有从事过其他行业，在上海很难找到新的立足点。许多这样的外地中介从业员离开上海去其他城市寻找新生。
就此迷失上海
小张只有初中学历，来自宁夏白银。2002年5月份来到上海，在一家快递公司做业务员。半年后，经人介绍，做起了中介公司业务员。刚开始什么也不懂，什么也不会，但随着房地产市场形势的逐步转好，小张慢慢进入角色。从租赁业务入手，慢慢地转向买卖业务，到2004年春节的时候，其月收入基本保持在10000元左右。
小张很感慨，这样的月收入，在宁夏他们一家人一年都赚不到。也正有了上海房地产这个大环境才给了他“白领”生活的机会。但是“白领”生活就象菏叶上的露珠，说没就没有了。从2005年3月开始，他服务的这家中介公司，关停许多门面店。不幸的是，小张的门面店也在关停之列。
离开公司后，他也试着到其他中介公司应聘过。一方面自己的学历不高；另一方面同一个岗位竞争太激烈。而对于其他行业，他更没有从业经验，学历问题也成了最大的“绊脚石”。最为重要的一点是，他仍然梦想着过万元月薪的工作和生活。于是，他在上海就此迷失了自己。
最近，笔者获悉，小张已经回到宁夏白银，当然还有他那两年里攒下的10万元钱。
大洗牌的阵痛
中介公司的锐减，使中介经纪人在短时间内出现过剩；原本活跃在上海房地产市场的众多知名中介公司，有许多随着宏观调控政策的一步步出台而销声匿迹。据笔者分析，目前市场上的房地产中介公司主要以港资为主，包括中原物业、汉宇地产、美联物业、搏邦地产、泛城租售；其次是台资连锁加盟企业，包括住商不动产、信义房产、瑞阳不动产、爱建立好信；再次是中国本土房地产中介公司，包括我爱我家、易居臣信、上房置换、立超房产等。而这些企业中，港资中介公司占的佣金收入在30%左右。可以说，目前的房地产中介行业，港资已经成为一股重要的力量。
相比之下，本土房地产中介企业除上房置换和易居臣信外，一大批中介缩小规模、裁员减薪，甚至“关门大吉”。笔者从中介公司了解到，虽然目前店长的底薪仍然在4000元——5000元之间，但对店长业务水平的要求和岗位的激烈竞争已经远远超过从前。中原、汉宇、美联的中介门面店店长学历都要求在大专以上，从业经验也至少在三年以上，在做业务员时有良好的销售业绩。并经过专门的管理培训才能上岗。
目前，业界普通中介经纪人的底薪约在1000—1200元之间。中介经纪人的主要收入来源是业务佣金提成。一般来说，中介公司收取的买卖房屋佣金为房屋总价的2%，上下家各付1%，而中介经纪人可拿佣金提成的15%左右，当然业绩越高拿得越多。而有些中小中介公司为了吸引好的经纪人，甚至打出经纪人的提成可以高达佣收的70%，但获得如此高提成的前提是，经纪人要主动放弃底薪。而店长的底薪虽然没有太大变化。但一般来说，中介门面店没有业绩，店长就面临下岗的危险。
二手房售楼员的重生
凤凰涅磐
旧式的中介经纪人已经“死去”，新的市场条件下，要想在房地产中介行业立足，提高个人素质成为必然。据笔者了解，自宏观调控以来，各家大的中介公司都更加认识到员工素质的重要性。在市场销售不好的情况下，一方面降薪裁员；另一方面组织经纪人轮流培训，为中介公司的长期生存创造条件。
中原、汉宇、美联的员工培训计划是长期的。其他想要生存下来的中小规模的中介公司，也认识到培训的重要性。培训已经成为中介公司最重要的生存基石。这就是中介经纪人重生的过程。市场需要更懂房地产专业知识、更有服务意识，能为客户选择楼盘提供合理化建议，能真真正正地为客户着想的中介经纪人。
“凤凰涅磐”需要一个过程。当旧式的房地产中介经纪人“死去”，必将有符合时代发展的新式中介经纪人替代。一些不适应新的市场环境的旧式经纪人正在逐步淡出市场，这是旧式二手售楼员的无奈。
新的经纪人更加专业化
经过宏观调控的上海房地产市场，再也没有旧式经纪人生存的空间。随着旧式经纪人的逐步淘汰，只有掌握专业知识，拥有高学历的新式经纪人才会被社会所接受。中介经纪人的角色也从单纯的中介向房地产理财的概念转变。
现在的买家，出手都比较谨慎。自住客希望自己买到的房子物超所值，新式经纪人就要为购房人提出合理化的建议，而不能仅仅满足于做好中间人。投资客在新的市场环境下，往往举棋不定，这就要求新式经纪人掌握多方面的知识，要对房地产的现状和未来有自己的判断和认可。同时，上海又是一个国际化的大都市，中介经纪人的语言水平也要求更国际化，英语、日语、韩语也许是将来最为重要的中介经纪人语言。
在拥有高学历和良好的专业知识背景下，中介经纪人的继续学习能力也不能丢。房地产不仅仅是单纯的房产买卖，其越来越向一个多缘领域转变。新式经纪人需要适应这种转变，把中介经纪当做事业来做，才可能长久。
关键字：中介,经纪,二手房,上海,房地产 |
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