| 房地产中介业疯狂掀起整合潮 淘汰率高达6成 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月21日10:30 上海证券报 |
上市、并购、整合、风投注入……由房地产调控“国六条”拉开序幕的2006楼市调整年，房地产中介行业成为最受冲击的一大产业，行业洗牌演变得尤为惊心动魄。这一轮的中介整合狂潮中，海外资本、实力企业的身影屡屡出现，“大鱼吃小鱼”屡屡上演。掩盖在平静表象下的角力争斗，让中介企业的生存之道变得愈加难以捉摸。
【关键词】 市场萎缩
今年11月，知名地产代理行戴德梁行旗下的泛城租售网，宣布结束在上海浦东地区的全部业务，同时还对浦西地区的门店进行了调整，关闭了位于传统高档住宅聚集地的门店。从表面看，这个事件在全国的房产中介业中并没有多大的轰动效应，然而，它作为一个信号的意义在于：中国房地产三级市场的行业调整已不再局限于“夫妻老婆店”的关门倒闭，品牌中介同样面临严酷的优胜劣汰局势。
“如果单独依靠门店经营二手房业务，已不可能维持中介企业的生存。”接受上海证券报记者专访的上海房屋置换股份有限公司总经理奚智祥表示。记者了解到，从2001年至2004年，上海二手房市场每年的交易面积增幅可观，其中以2003年增幅最快，年增长率几近30%。
但是，2004年开始进入宏观调控时代，实质性的政策效应自2005年下半年开始体现。2005年上半年的上海二手房交易面积为1164.4万平方米，而下半年迅速减量至807.15万平方米，全年的二手房交易面积较之2004年缩水了27.7%。投资比例较高的高档住宅区域首当其冲受到政策调整，中介企业“最大的蛋糕”惨遭切割。
以境外人士最为青睐的上海高档住宅市场为例，相关机构提供的数据表明，今年成交单价在1万元以下的二手房比例，占88%，而成交单价在1万元以上的高档房产，仅占12%。10月份，上海浦东新区高档二手房成交量下降了30%，中心区卢湾区的高档二手房交易市场基本处于停滞状态，环比降幅达到50%。
市场交易形势的一落千丈，对于以专注高档二手房的中介公司影响最大。来自香港的泛城租售网在2002年进入上海后，其门店数量曾超过15家，布局在上海各个高档住宅区域内，后经过收缩，最终只有浦西地区的9家门店硕果仅存。“泛城的发展情况有其特性，作为从属于地产代理行旗下的分支机构，它的客户来源更侧重于投资性需求，定位具有局限性。”一位业内人士坦率指出。
【关键词】 布局调整
一些更具市场适应性的中介公司，应势纷纷进行了调整。中原地产高层公开表示，将在交易较为活跃的地区新开一些门店，而部分业绩较差的门店将不再续租。汉宇地产则早于今年上半年便有所动作，将旗下门店重新布局。
据了解，目前全国众多品牌中介公司皆存在着多元化经营的变局思路。如中原地产、普润地产、汉宇地产、美联物业等，普遍采用“一、二手房联动”的代理方式，CB信义不动产则在商铺、写字楼代理方面大展拳脚。对此，汉宇地产物业代理有限公司董事总经理施宏睿解释为，“借助中介门店用途，充分扩展整合资源。”他认为，中介企业的经营方式、产品定位应该根据政策的变化而变化，“做符合‘自然规律’的事，才能使得企业稳步发展。”
奚智祥则认为，一方面，宏观调控使得投资需求得到有效抑制，同时交易成本的提高造成了获利空间的压缩；另一方面，作为高档住宅的定向客户群体，境外人士的购房计划受到了“限外”等政策的影响，因此导致高档住宅交易形势低迷，不少中介不得不应势而动。
“宏观调控政策带来的楼市调整态势，不仅仅反映在二手房市场中，新房市场同样存在。”一位中介公司负责人表示。在新房成交量持续清淡的情况下，那种一、二手房联动的分销形式，开始有了大展手脚的空间。
据介绍，曾在楼市过热时期开发商不愿意采用的“包销”形式，开始重新找回市场。“开发商在今年觉得日子不好过了，更愿意将资金风险分散出去。”。所谓代理包销，是指代理商先投入资金，然后和开发商讲定一个价位包销，超过部分按比例分成。据悉，包销模式是开发商面对不可预计的房地产市场时，采取的一种资金风险转嫁行为，但对于承接业务的代理企业而言，需要有非常高的资金实力要求。“在市场不好的情况下，资金实力强的中介公司反而是发展的好机会。”
顺势而动的发展策略，并不仅仅局限在多路线产品的布局中。作为生存和拓展之道，房产中介业最具争论性的话题，往往在“直营”或“加盟”的不定选择中展开，成本压缩成了头等大事。
据悉，以一家开设在一线城市市中心区域的门店为例，房租通常为5万元/月，装修成本在6万元至7万元左右，一般成规模的中介需要“装备”10名左右的工作人员，每月的人工成本约在3万元至4万元，运作一家门店首先还得备下3个月的准备金。这样计算下来，开设一家直营门店的前期总成本约为30万元，而大型中介由于包括有统一的品牌维护与人员培训支出，门店成本更可高达50万元。
据悉，一家知名品牌中介的今年营业收入在1亿元人民币左右，但今年门店的扩张损耗，使得企业在收支方面仅仅持平而已。“在早期的经营扩张中，直营的成本支出显然会很高。”汉宇地产施宏睿说道。
而对于采用特许加盟的中介企业来说，无疑在资金压力上会减小许多。据了解，除了每家门店20万元的加盟费用之外，输出品牌的中介还可以从门店的营业额中提取8%的分成。“由于总部开销费用并不会体现在经营中，因此特许加盟的形式可使得企业得到20%左右的平均利润率。”一位业内人士介绍说，“应该说各有优势、劣势。特许加盟能够加速占有市场份额，迅速实现利润最大化；直营虽然投入成本高，但经营空间大。”
据记者了解，特许加盟的形式目前以来自美国的21世纪不动产采用最为普遍，其他一些台资中介，如CB信义不动产、住商不动产等，在早期也曾采用过，但数量不大，仍然以直营为主；而港资中介如中原地产、汉宇地产等公司，一直坚持着直营方式。
我爱我家华东总经理陆斌斌表示，自营形式的特点表现为服务标准的一致性，而加盟方式则在这方面有所欠缺，但平心而论，市场经营风险较为分散。尽管中介企业的扩张路径不会完全相同，但如何采取最适合的发展方式才是生存的重要影响因素———在这一点上，直营或加盟的发展方式其实殊途同归。
关键字：二手房，房产中介，调控，吞并，并购，整合，加盟 |
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