曾经被炒房客称为“致命一招”的“限制转按揭”政策最近悄然解禁。一年前，在上海银行同业公会的召集下，各家银行对不做不满一年的“转按揭”业务的君子协定亦告破产。

    截至12月中旬，沪上各家银行纷纷推出了“非交易类跨行转加按揭”业务。深发展是沪上首家重开转加按揭业务的银行，其他中小银行纷纷跟进。工行、中行、建行等大型国有银行也放下姿态，加入战团。

    甚至同一银行内的转按揭也悄悄复苏。兴业银行近期推出的“安居宝”产品，就“既可对在兴业银行贷款的客户提供行内转按揭，也可对在他行贷款的客户提供跨行转按揭”。比如在二手房交易中，上下家同在兴业银行贷款的“行内转按揭”，可免除担保手续和费用；上家若在他行贷款尚未结清，下家办理相关担保，即可在兴业银行申请“跨行转按揭”。

    悄然解冻的限制政策

    去年4月调控之初，沪上各大银行对购买未满一年转手交易的房屋叫停转按揭，给炒房者致命一击。这种“四两拨千斤”的财务杠杆一度销声匿迹。时隔仅一年半，不仅限制“行内转按揭”的银行间君子协定宣告终结，此前因交易复杂被银行拒之门外的“跨行转按揭”，也在金融创新的旗帜下点燃房贷争夺的战火，并且愈演愈烈。

    “转按揭有两种，一种是银行内的转按揭，一种是银行间的转按揭。”上海银监局办公室科长王鑫泽解释说。对于这两种转按揭业务，银监局的态度是默许，“没有说他们违规”。

    在二手房交易中，上下家通常没有能力偿清所有购房款，所以“行内转按揭”一直是炒房客赖以撬动巨额房贷的必由之路；“跨行转按揭”则更多地与“加按揭”的贷款需求相联系，在房子卖不掉的情况下，让有按揭的房产再变现，让不动产变成可以流动的现金。

    “‘行内转按揭’现在做得比较少了。”上海亿通房地产咨询有限公司市场部主管左静向记者表示。对于购房未满一年交易的二手房，目前原则上不可以转按揭，但是由于房价跌多涨少，转按揭又牵涉到评估费、营业税等诸多费用，未满一年的二手房很少有拿出来交易的。各银行在房贷严重萎缩的情况下，盈利压力加大。因此对于一年内“行内转按揭”的限制政策已经有所松动。

    左静说：“单纯的跨行转按揭并没有太大的吸引力，通常都是为了加按揭才去做转按揭。”跨行转按揭的主要卖点是利用银行间房贷利率的价差，将房贷“搬家”从而节省利息。但是各银行的激烈竞争已经导致利率水平趋于一致，利率价差并不大，扣除跨行转按揭所涉及的房产评估、担保等费用，实际获利空间比较小，但是交易周期却很长，至少要两个月。交易成本并不低。

    “墙角”生意暗藏风险

    转按揭有一个前提，即抵押房产必须有一定幅度的升值。只有房产升值了，借款人才能够将已抵押的产权房的升值部分重新按揭贷款。银行根据新的评估价值，通常是按照基准利率发放新的贷款。如果是跨行转加按揭，银行会替借款人还掉上一家银行的贷款。

    “转按揭的融资成本比较高。”左静指出。转按揭和加按揭分别实行不同的利率标准。转按揭部分各银行通常都实行优惠利率，即基准利率下浮15个基点，但是加按揭部分则按照基准利率执行，还有评估、担保等费用，另外银行对转加按揭的审批也比个人按揭贷款严格许多，所以尽管各银行不避“挖墙角”的嫌疑，热推跨行转加按揭业务，业务量却一直不很多。

    “风险还是很大的。”上海社科院房地产业研究中心教授顾建发说。转按揭过程中要支付一笔不菲的费用，通常都是资金链快要断的人才会不计成本，资金充裕的人则没必要付这笔钱。而且由于以前个贷业务扩张得太厉害，坏账率正逐步攀升，转按揭很可能催生新的坏账。

    此前，顾建发也曾表示对转按揭政策的放松有所期待，不过主要是针对只有一套住房的自住客。“他们也有改善住房条件的需求，不可能拿出几十万先缴清贷款。”顾建发说。

    “对于炒房客来说，转按揭还是要控制的，”顾建发说，“设置这道门槛比不设置好，如果完全取消，炒房现象还会死灰复燃。”