| 房价、银行风险与买者自付 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月22日13:9 中国房产报 |
房价永远是行业中最敏感的问题。12月7日央行在《2006年金融稳定报告》中首次对房价下跌可能引发的金融风险作出预警，就引起了各个群体的“骚动”，事后各家媒体争相报道。
一荣俱荣，一损俱损。房价下跌究竟对商业银行的伤害有多大？笔者在拨通了专门研究商业银行风险控制机制的某位经济学家的电话时，却意外地“领教”到了这位清醒学者的“另类”说法。该经济学家对某家媒体简单地以央行的风险预警就可以推导出房地产行业崩盘的结论很是气愤：“房地产解决了多少人的就业问题，一旦房地产崩盘，多少人会失业？到时候大量投资国内的海外基金集体出逃，对经济的损失又有多大？”他最后给笔者的结论是：央行的风险预警一点错误没有，而情绪的宣泄对于房地产问题的解决没有任何帮助。
几乎与央行的报告同时，在金融业开放大限到来的前夜，银监会发布了《商业银行金融创新指引》，首次将“买者自负”的原则作为金融机构创新产品风险控制的保障。也就是说，消费者在享受金融机构推出的类似循环贷、双周供、存抵贷这些创新的房贷方式时，既然从购买行为中获得利益，也就要自己承担决策风险。此《指引》自12月11日起正式实行。
这看似是两个毫无关联的事情，但事实上，这正是说明公众、银行甚至房价走势之间不再是单一的关系，而是一条绳子上的蚂蚱。站在民众角度上看，央行预警房价降低引发金融风险只是商业银行自己的事情，而房价降下来是“众望所归”。
但在另一个层面，居民储蓄额度正在以更为猛烈的加速度攀升。2006年第二季度央行《货币政策执行报告》中显示，6月末全部金融机构本外币各项存款余额33.1万亿元，同比增长17.2％，比年初增加3.3万亿元，同比多增6041亿元。如此居高不下的居民储蓄额一旦遭遇银行信贷风险，受损失的就不只是银行这个单一利益群体。
正如上述经济学家所言，央行的担心也不无道理。目前银行信贷中与地产有关的贷款共有六类：土地开发、开发贷、按揭、建筑施工企业的贷款以及装修贷和公积金贷款。如果房价以超过30%的幅度大幅下跌，除了以政府信用为担保的土地开发贷款将很难追回外，其余部分及银行自身持有的房产抵押价值也会严重缩水，冲抵银行资本，进而影响到房地产的信贷投放，而这将推动房地产价格更大幅度地下跌。这无疑是个恶性循环。即便是号称最优质资产的个人房贷按揭部分，虽然其整体不良率仅仅不足2%，一旦房价大降，其抵押物价值也会严重走低。
值得一提的是，房贷现在在商业银行中的份额已经达到了触目惊心的地步。据国际清算银行(BIS)在最新的季度报告中指出，中国的房屋贷款市场达2270亿美元，规模居亚洲之首，其中，2005年年底中国房贷规模占GDP的10%
虽然四大国有商业银行中有三家已经成功完成了资本管理体制改革，并且都已成功上市，但目前商业银行的风险控制机制显然并没有达到可以用“万无一失”来形容的程度。摩根士丹利前首席经济学家谢国忠也有这样的担心，他的论据似乎也更有说服力：中国上个经济周期降下来的时候（亚洲金融危机），银行坏账是由国家出钱来解决的，所以国内的银行还没有机会证明自己有能力来处理诸如坏账的问题。
一旦商业银行不良贷款率由目前的8%攀升到10%以上或者更高，最后买单的如果还是政府，所花费的终归也是纳税人的钱，毕竟四大商业银行金融国资里集中着房地产大部分的信贷业务。
当然，央行警示的只是房贷的剧烈波动，如果是小幅度下调尚在可控范围之内。但显然在一个多元利益博弈日益成型的时代，房价理性走势牵扯到的是整个宏观经济生态平衡。
关键字：央行，房价，贷款，坏账 |
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