| 绿城“群租案”的延伸 一线城市居住扭曲发展 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月25日9:10 住宅与房地产 |
前些时，“上海绿城群租案”闹得沸沸扬扬。某二房东把一套3室1厅的房子分割成11个小间出租，在她同时把八张床拉进小区的时候，被物业以违反业主公约的名义拦下；该二房东岂能坐视投入的成本“打水漂”，于是就以“侵犯人身权”为由把物业公司告上法庭。
表面看来，这只是市场经济条件下一桩微不足道的利益纠纷；但往深处细究，又跟房地产业的发展密切相关。换句话说，我国房地产业尤其是一线大城市住宅业的扭曲化发展，必然导致“群租”现象的出现甚至泛滥，然后不可避免地发生类似“上海绿城”的矛盾激化事件。
上海绿城小区跟我家就隔条马路，偶尔我还会带着小女儿去里面溜达溜达。建筑典雅、绿化上佳，在我看来，这是浙江绿城集团的精品之作，目前均价13000元左右。按正常的市场逻辑，这一新建的中高档楼盘并不是“群租”的理想地。但是，前两年上海房地产市场燥热不安，导致地处内环的上海绿城备受投资客青睐，前面三期交房后晚上“黑灯率”很高。去年宏观调控后，上海楼市量价齐跌，部分不愿“割肉出仓”的投资客开始以租代售；今年五月开始的新一轮调控，尤其是营业税征收时限延至五年和重征个调税，进一步使大部分投资房进入租赁市场。
从二房东的角度考量，机会来了。近几年，全国的房价猛涨，但房租只是微涨，在大城市这一反差更大。按国家统计局的数字，2004年全国住宅价格上涨16％，而租房消费价格指数上涨3％，同期上海的这两个数字分别是27％和0％。购房投资客都是为了转售谋利，在这种情况下，靠出租非常不划算。但迫于形势，如今大房东不得不以租代售，二房东正好低成本接手部分房源，通过制造大量“鸟笼”和薄利多销获得高于租赁市场的平均利润。
从承租客的角度分析，价廉物不美的群租房的出现，毕竟能在一定程度上满足一部分人的居住需求。这部分特殊群体是以才毕业的大学生为主力，包括其它外来务工的中低收入人群。2006年全国有410万大学生毕业，找工作难已成普遍性的社会难题，甚至沿海城市的救助站里已不乏大学生的身影。还有另外一层原因是，大城市中的外来人口没资格享受本地廉租房，由于我国住房保障制度的严重滞后，连本地的相关人群也在为这事挤破头皮，更别说外地人了。
既然是“一个愿打一个愿挨”的市场行为，为什么“上海绿城群租案”会闹到打官司的地步?群租现象在上海流行也就是近两年的事，其实在外来务工人员集中的其它城市，也有此类现象存在。但其它城市即使有群租房一般也不会矛盾激化，因为它们一般都位于大城市的“城中村”中，其大房东多是“各自为政”的原村民。
而上海则不同，几乎不存在“城中村”现象。在社区里搞群租房，必然会引起全体居民的公共利益与房东个人利益间的冲突。再退一步讲，如果是中低档的老式社区(如大批建国后建的新村)，问题也不大，因为物业管理标准较低。但是，像上海绿城这样新建的中高档小区，真正的自住型业主对居住环境要求高，法律意识强，受到群租客影响(如噪音影响、闲杂人员的安全隐患)后，必然要采取行动：上海绿城小区居委会在业主临时公约中写明，2006年7月之后出租的房屋不得分割、不得转租，3室1厅住房含厅在内最多只允许居住 4户居民。
今年的“国六条”中明确规定：鼓励发展租赁市场。但问题是，总得先有可以满足各种人群租住需求的房子吧。正是由于这部分房子的供应短缺，使大量二房东们走上了历史舞台。如果政府能在加强廉租房建设的同时，逐步地把住房困难的外来务工人员纳入政策惠及的范围，则群租房这一弊大于利的事物自然失去衍生土壤。
关键字：租房，群租，上海绿城，上海群租，群租故事 |
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