| 贷款买房两次加息———贷款购房成本略增 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月29日9:4 新闻晨报 |
两次加息———贷款购房成本略增
关键词：月供增加
镜头回放
2006年4月28日央行上调金融机构的贷款基准利率，其中，5年期以上的房贷基准利率上涨0.27个百分点，由原来的6.12%上调至6.39%。
2006年8月19日央行再次上调金融机构贷款基准利率，并将首次购房者所享受的商业住房贷款优惠利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。
N角度解读：
购房者———明年起，我的账单每月又多了18.01元“本来打算今年买房的，但碰上央行两次加息，那就再等等，观望一下，同时争取时间多存点首付，以后还贷压力也可以小一点。”本打算今年买房的小刘这样想。
上海信义房屋不动产的工作人员算了一笔账：以商业贷款50万元，还款期为20年为例，目前购买第一套房屋，一般资信良好的市民能享受的商业贷款利率为5.751（银行的优惠利率），在2007年1月1日开始加息之后同时依然能享受银行优惠利率（基准利率下浮15%）的话，5年以上贷款加息后仅增0.063个百分点，计算下来商业贷款的利率应为：6.84×（1-15%）=5.814，以等额本息法计算为例：
3528.71元从上表可以看出来如果能享受优惠利率（基准利率下浮15%），市民每月的还款额仅增加了18.01元，还款总额也仅增加5000元不到，因此加息的还款压力对于一般的市民而言其实并不大。
业内短评：
各银行对于那些自住购房者（拥有一套房产）将采取更优惠、更灵活的利率政策。房贷利率上调可能会让购买第一套住房的人增加持币待购的可能。
公积金上限提至938元———再上台阶
关键词：还款能力增强
镜头回放
本市自2006年7月1日起调整职工住房公积金缴存基数，住房公积金月缴存额上限从854元提高至938元，下限也从64元提高至70元。据此测算，税前月收入超过6100元的市民将从本次调整中受惠，而税前月收入超过6700元的市民，每月将以938元的上限缴存，一年缴存额度达到11256元。同时，为了保障低收入职工的住房公积金权益，月缴存额下限从64元提高到70元。
N角度解读：
不适合高总价房产———公积金缴存基数的调整，可看作对市场对政策消化的一个“助推器”，将鼓励一部分市民自住买房。虽然公积金贷款利率最低，贷款相同数额，其月供金额相对要少，还款压力由此较小，为购房者的最优质选择，但公积金贷款金额限定为40万元，在高总价房产面前，不具备优势。例如用公积金贷款购买一套100万元房产，贷款额最高为40万元，需要准备至少60万元首付，资金压力较大。因此，业内人士认为，公积金缴存基数调整对80万元以下的中外环线外新房是一个利好，因中外环线外的新房供应量大、户型大，买家挑选空间相对较大，而随着市政建设的推进和完善，中外环线外安家成为不少上海人的居家新选择。
初次置业最划算———2006年的公积金缴存基数调整对于那些刚参加工作1-2年的市民来讲影响不大，但针对那些30-40岁、尚未买过房的市民来说则相当实惠，由于还款能力的增加，这些市民公积金账户里已有一定累积数目的公积金。举例来说，买一套100万元的房子，首付40万元后，如果可用公积金和补充公积金贷款为30万元，商业贷款30万元，而公积金贷款的利率相对较低，购房过程中，公积金还款能力的增加，直接减少了原本商业贷款的利息压力。
业内短评：
值得关注的是，今年开始首次纳入住房公积金缴存范围的城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存的月缴存额上限明确为1610元。这表明，市民住房公积金受益面在扩大，自住购房还贷压力得到不同程度的减缓。
房贷产品超过20款———满城尽惠优质客
关键词：全面松绑
镜头回放自2004年10月29日以来，央行已经4次上调房贷利率，中长期贷款的累计升息幅度达到了1.8%，实际升幅0.774%。各大商业银行先后推出双周供、固定利率、宽限期还贷、接力贷等20多种各具特色的房贷产品；而继央行8月19日再次加息后，各大商业银行作出快速反应，工行、中行、建行、农行、深发、招行、浦发等上海分行，为了抢夺房贷客户，也纷纷对优质购房客户亮出8.5折优惠利率的底牌。
N角度解读：
度身定制合理贷款计划———对于高收入人群，固定利率与现行的浮动利率相比利差较少，因此适合有投资意向的购房者，而是否选择房贷固定利率，必须对预期升息空间作出合理判断，该业务在加息周期里最划算。双周供和还款自由行还款的频率相对较多，可以根据自己的收入灵活选择还款金额，借款人所承担的心理压力较大，适合个体经营者。
对于准婚族来说，应根据自身财务、工作收入等情况选择购买合适的贷款方案，不要盲目选择不适合的贷款方式，以免对今后的幸福生活造成不良的影响。在贷款时间相同的条件下，等额本金还款法支付的利息较少，若有提前还款打算，不妨选择。
对于工薪阶层来说，由于经济能力相对有限，因此适当降低首付款则成为关键。上海银行推出适当减轻购房者借款初期还贷压力的“宽限期还款”，借款人在宽限期内自贷款发放次月的20日付息，至第12期付息日止。此外，公积金可享受比商业贷款低1%左右的还款利率，因此成为工薪阶层购房首选。
优质客户享受8.5折省多少钱———不同银行对“优质客户”有不同的解释：首先是第一次买房自住的，只要个人资信情况良好，都可以享受最新优惠利率。其次是购买第二套房的，只要之前每月按时还款、没有不良还款记录的贷款人，明年起可享受8.5折的优惠，即银行将给予5.814%的下浮利率。
优质客户享受8.5折到底能省多少钱呢？以贷款期限20年，额度50万元的等额本息商业性房贷为例，若该购房者在截至8月18日的个人征信系统内有不良记录，即逾期90天都没有还款的话，他的房贷利率将不打折，就是基准利率6.84％，按加息后的基准利率6.84％计算，每月需还款3828.62元，比以前每月多还317.92元；而如果是能保持正常还款记录的优质老客户，按8.5折利率下限计算，则每月还款额为3528.71元，每月就只要多还18.01元了。
业内点评：
如今，买房贷款，市民将有更多的选择权。为了抢夺客源，各大商业银行先后推出了20多种各具特色的房贷产品，从不同方面修正房贷产品、减缓不同情况买房人的还贷压力，用不同方式吸引购房者的眼球。从目前推出的这些房贷产品来说，各有所长，亦各有所短，如何结合自身的实际状况进行有效的房贷选择，成为购房者下单前的必做功课，而购房者应该结合自身的实际状况，选择自己买房贷款最合适的方式。
关键字：贷款,购房,成本,利率 |
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