| 新“禁地令”激发楼市大整合变局 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月29日9:53 上海证券报 柯鹏 李和裕 |
主持人：李和裕 整理：于兵兵
嘉宾：袁鸿昌 世联地产顾问上海有限公司总经理
国土资源部、国家发改委日前联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅类房地产开发、高尔夫球场等项目用地被明令禁止。业内人士认为，国家实施“最严格土地政策”的方向毫不动摇，将导致土地闸门越收越紧，新的“禁地令”也将对楼市产生进一步紧缩效应，行业整合就此提速。
土地供给：量降质升
主持人：新“禁地令”的实施对于开发商来说可谓喜忧参半。别墅类开发商一边苦于土地供给的紧缩，一边也在窃喜，因为觉得这对别墅存量房来说是个利好消息。您觉得这些限制类用地开发产品的市场未来走势究竟会如何？
嘉宾：供求决定价格是市场一条不变的法则，“禁地令”长远看肯定会导致别墅用地稀缺，别墅价值在市场上会受到抬高。但是，市场还有一条法则就是“小道理总要服从于大道理”。在这个问题上，大道理是因为土地资源稀缺，我们要把土地资源集约利用，而小道理是怎么样控制房价。
可见，土地集约利用是个大根本，不可动摇。在未来无地可开的情况下，如何规范目前的别墅市场，使之不存在囤积土地和项目、哄抬价格等现象，这也是调控的要点之一。另外，政策也要对别墅开发商提出高要求，资源稀缺背景下就必须根据自然优势创造更大的居住价值。
经济走势影响地价
主持人：您对目前的土地和房产价格如何评价？
嘉宾：虽然目前部分城市或个别物业的房价在此前一段过热预期的支持下有部分回调空间，但应该说土地和固定资产的价格上升是长远趋势。如果说房价猛跌一下，或者是回归到某一年的水准，我想是不太切合实际的。
随着国家GDP代表的社会总财富不断增长，再加上我国房价上涨仅从1998年商品房市场化后才开始的，后续几年的补偿性上涨具有可能性。第二，国家社会总财富的增长也会带来社会消费水平的上涨，进而导致土地价值和固定资产价格的上涨，这些都使房价走势呈现一路上扬。
除了别墅以外，大户型住宅受国家结构调控的影响，也被市场认为可能走出一波上调通道。比如，一些大中城市其实对90至120平方米的中等宽裕性户型需求很大，如果把这部分房源限制得较少，很可能导致另一种产品受到追捧———这是政策层应好好考虑的。
“智商”淘汰“胆商”
主持人：紧控土地政策后，需要开发商在存量土地资源的基础上发现更多价值空间，如何预见这种行业整合？
嘉宾：在土地问题上政府观念已经十分鲜明，囤积的土地一定要变成房地产的产品在市场上面世。这对于开发商而言预示着不可以再简单寄希望于从多种途径拿到土地，如果没有资金实力和良好的项目开发经验，迟早要在开发商行业中被淘汰。因此，开发商更长久的出路是把精力投放到如何使土地变成一个好的产品上去。
一种市场说法是房地产商成长过程分三个阶段，第一代是“胆商”，他们通过胆子大而在土地市场投机；第二代是“情商”，就是通过与政府部门的关系网获得资源；第三代叫“智商”，这部分开发商已经能够从市场角度科学分析成本收益，做到持续发展。我们建议开发商都能为成为“智商”而努力。
在房地产行业，开发商要想持续发展，土地确实是一个很关键的链条。最近上海市一、二、三号土地公告的出让情况也反映了这一点：上市公司拿地非常坚决，主要就是他们汇集了资源型企业和经验型企业的优势，占据了行业整合的主动地位。比如万科近期在融资方面不遗余力，就是要在资源收集上加大力度。这些企业综合了资源型和专业型企业特征，与政府背景的纯资源型企业相比，他们有专业的开发从业经验；和单纯的中小型开发企业相比，他们有更广泛的市场认同率和金融体系的支持。因此，未来这类地产商更有可能获得长远的发展空间，单纯的投机型地产商则大多会被市场抛弃———由土地收紧而引来的市场整合正在进行中。
关键字：禁地令,别墅,房价,开发商 |
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