| 2006年上海房地产市场全景图--纵观新房市场 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月31日10:11 上海商报 |
新房市场
关键词：降价 促销 产品差异化
今年以来，全国住宅房地产市场遭遇了新一轮的宏观调控政策，市场行情受到一定影响，但是从整体情况看来，上海房产市场依旧保持平稳发展的态势。截至12月24日，包括配套商品房在内，网上房地产数据显示，今年上海累计成交住宅类物业180929套，成交面积达到2067.33万平方米。而2005年商品住宅的全年成交是为1771万平方米，今年全市的商品住宅成交量已经超过了去年的水平。
市中心明星云集
今年以来，沪上多个“游击性”热销楼盘的出现，显示出强劲的自住需求为主的特征。今年上半年，位于老西门的士林华苑在调整价格后成交强劲，而随后，邻盘复地雅园开盘一个月内，也销售过半。
从各方面数据来看，今年上海新房住宅成交量已理性回落，购房者谨慎入市，整个住宅销售市场处于结构调整之中。不过，这一年中，有不少市中心顶级楼盘频频热销，开盘月销售过30套。位于闸北内环以内的绿洲雅宾利，静安区的泰府名邸、静安四季，徐家汇的汇宁花园等市中心楼盘，均以其地段、品质和价格的优势呈现不同程度的热销势头。
热销依赖房价低开
之前曾有媒体报道，闵行和浦东地区部分楼盘陆续出现价格下挫趋势，业内人士认为，这仅是一个上海房地产市场结构调整的过程——调整到一个更倾向于自住客需求的市场。区域内商业、交通配套不完善的项目将会经历这样一个调价过程。而各方面配套俱全的楼盘，稍有点跌，就会形成争购局面。
据了解，2006上海之春房展会期间，黄浦区老西门的士林华苑将在展会现场和售楼处邀请购房者们参加“玩转上海滩”轮盘游戏。优惠幅度在300-600元／平方米不等，其中约70%的购房者都可获得500元／平方米的优惠。而当月，该项目内热销100套。黄浦区的黄浦华庭，也应2期推出14000元／平方米的区域低价而热销。另外，普陀武宁的尚诚国际，虹口曲阳的水木年华，都因低价入市而热销。
从今年8月份开始，便陆续有开发商开始进行折扣、送礼的优惠措施，从而吸引尽可能多的自主需求客的关注。
闸北大宁的慧芝湖花园，今年5月开始打出8.8折的诱人折扣，随后一直保持9.6折优惠，并奉送电器礼券，由于房型较小，总价适中，在11月出现通宵排队买房。而类似开盘当日优惠300-500元／平方米和抽奖得购房抵用券等手法，也是众多开发商的惯用手段。不过，同样的促销招数，有的楼盘百试百灵，有的楼盘却百试无用。
例外：
三流地段出现一流产品
在一些众所周知的“不佳”地段，甚至是远郊的小镇之上，已经有开发商正在颠覆传统意义上的地段价值，推出高价楼盘，在市场上取得意想不到的效果，产品的差异化特征在社会上引起关注。仁恒家园位于浦东的高桥镇上，开出9000-10000元／平方米左右，较周边市场整整高出1000-2000元／平方米左右。据网上房地产数据显示，仁恒家园先后于今年9月和12月推出两批房源，目前仅余32套房源可售。据了解，购房者多数为高桥区域收入相对较高的人群。
同样颠覆了传统地段概念的还有位于闸北区的绿洲雅宾利，据网上房地产数据显示，开盘至今，绿洲雅宾利已经售出542套房源，销量十分惊人。
土地出让
关键词：监管 新政 645万m2 1966原则
自2004年土地政策正式纳入国家宏观调控手段以来，应该说，今年在土地市场发生的种种变动，带给上海房地产市场的震动和影响是前所未有的。
持续两年的宏观调控背景下，上海今年的经营性用地供应直至8月底才陆续出台。整整大半年的一片空白，让市场处于极度饥渴和焦虑不安中。随之而来的“70／90”，从源头的土地市场开始，对供应结构进行了巨大的调整，并立即反映在千呼万唤始出台的土地出让公告中。毋庸置疑的是，“7090”对开发商的信心以及对后市的判断产生巨大的影响和冲击，这些判断最终都会在楼市市场上付诸于实际行动。导向性的差异，促使今年必将成为上海楼市的分水岭。
同样在今年，中央政府对于土地执行最严格的监管展示出前所未有的决心。土地出让金管理制度改革的基调已被确定，“收支两条线”以及运作透明化、公开化程度的加强会给未来的楼市带来巨大冲击。尤其是一旦当期土地出让金不能够当期使用，将从根本上对地方政府出让土地的决策产生影响。
从8月中旬到12月中旬，上海连续4次出台国有土地使用权出让公告，共推地块85幅，总占地面积将近645万平方米，密集推地以求完成今年的土地供应。据称，5号公告也很可能赶在今年的最后几日放出。上海将按照1966的原则来推地，今年出让的大部分地块都是根据1966的发展需要和进度在推进。而明年这个大基调也不会改变。年底另一个不能忽视的趋势是，工业用地在4号公告纳入招拍挂，协议用地出让开始公示，显示了上海市政府在加强土地出让透明度方面的实质性推动。
整体来说，2006年的土地市场，开发商们谨慎了很多，也理性了很多。同时，对于优质地块，大家仍是该出手时就出手，这些都是好的变化。上海土地出让的平台日益公开、透明以及政府对于土地利用价值和开发效率更加重视，都给了在土地开发方面更具经验、实力和资源的大型企业和外资开发商更大的信心。今后，围绕优质土地的竞争无疑将会更集中，更激烈。
关键字：房地产,上海,土地,开发商 |
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