| 2006年上海房地产市场全景图--二手房市场 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月31日10:21 上海商报 |
二手房市场
关键词：缩量 跌价 转租为售 租金下滑
“政策细分执行力加强，市场步入适应调控时代”是2006年二手住宅市场最核心的特点。
买卖双方数度对峙
相比2005年，2006年的房地产宏调政策更加明细化，在实际业务上业更具操作力。以“国六条”为代表的第一轮调控和以个税、限外为代表的第二轮调控在上海都造成了很长时间的成交低迷。表现最为明显的时间段在4-6月份和8-10月份。而在这两段时间里，买卖双方价格对峙的状态下，市场表现出不同的走势。在4-6月份，更多的表现在房东们的主动让步，在这一段时间的二手房买卖成交，价格出现“急跌”，三个月累计跌幅达到10%-15%。特别是7月份个税征收细则的不确定性，让房东产生强烈的套现愿望，价格快速下跌表现到极致。而8-10月份，虽然出现了旺季不旺的反常现象，但房东的心态普遍趋好，有一种“政策尽出奈我如何？”的僵持情绪。而购房者经历了许久的期盼，仍然没有看到自己关注的楼盘价格下跌，心态再次逆转。进入11月，选择合适的价位入市成为客户方的主旋律。这段时间的价格波动一直在3%-5%的狭小区间，楼市又出现价格逐级筑底的格局。
成交出现三次放量
今年3月、7月和11月，全市二手房成交方面都出现了不同程度的放量。但三次“放量”三种情形，每一次波及范围、成交量、价位以及对后市的影响都各不相同。3月份的成交放量被业内普遍认为是“楼市全面回暖”。在地方政策面利好的影响下，全市范围内被压制了近一年的购买力全面爆发，一、二手房都迅速放量。伴随着成交放量，成交价格也出现小幅上涨，部分一手楼盘甚至出现价格上调10%的现象。本次回暖又给了不少房东“后市走强的想象空间”，或许这也是国家再次进行宏观调控的诱因之一。7月份，特别是7月底，赶在个税前成交造成了这个时期的成交放量。而成交多集中在去年投资、炒作旺盛的次新房、豪宅范围内。随着成交的放量，出现价格的明显下跌，这种短期内不健康的“放量”带来的是“透支”未来购买力的结果，也是“金九银十”旺季不旺的重要原因之一。11月份以来，浦东上南、三林区域率先摆脱成交低迷的困境，逐渐带动浦东中、高档楼盘的成交“放量”。本次放量，价格稳定、市场表现温和，有利于后市的健康发展。
高档租屋租金下滑
2006年上海二手房总体趋势上保持量缩价跌的态势。以区域划分，全年二手房活跃程度最大的地区处在浦东的三林、上南区域和闵行的七宝区域。
陆家嘴一直是上海“豪宅区”的代名词，然而，2006年在国家宏观调控如个人所得税和限制外资投资房地产等政策的“拳脚相加”下，却成了上海市区价格下跌的代表区域，在今年的9月份，陆家嘴的代表楼盘世茂滨江花园出现成交跌破2万元个案。据汉宇地产楼市监测系统显示，2006年陆家嘴三大楼盘仁恒滨江园、菊园和世茂滨江花园的平均成交价格与2005年最高峰分别下滑了12%、7%和18%，在汉宇地产监控的100多个楼盘中跌幅居前。
值得关注的是，受到税收新政、“限外令”等政策影响，上海转售为租的房源激增，致使租赁房供大于求。黄金周之后，上海市中心高档住宅的租金水平普遍出现下滑。租金大跌的高档租屋房源无一例外地集中在当初投资购房比例过高的顶级地段“热盘”之中，古北、陆家嘴、静安、卢湾等传统市中心高档住宅板块，都不同程度地出现了租金下滑的现象，使得曾经为投资者所津津乐道、奉为真理的“地段保值理论”显得不堪一击。
商业地产市场
关键词：新商城 整体收购 创意地产
2006年，非住宅类地产依然保持着强劲势头，甚至可以说，正是由于住宅地产的景气指数走低，反而促进了非住宅类地产的不退反进，这与一系列新政出台及其后反效应有关。
区域性地标商城暴增
商业地产下半年呈现出增量迅猛的特点。据悉，上海商铺的目前保有量已经达到约3300万平方米，在此总量基础上，今年仍然新增近300万平方米。其中仅上半年商铺新增大型商业项目23个，新增面积46.76万平方米，而下半年则猛然飙升了200多万平方米，是上半年的4倍。如青浦赵巷的奥特莱斯、普陀的北岸·长风、杨浦的万达商业广场、闸北的大宁国际商业广场、七浦路的豪浦服装城、浦东新区的和之百货等都是下半年来相继开出的区域地标性商业地产项目。
其次，由于市中心土地资源紧缺、成熟商铺林立，因此，不少商业地产项目开始向城市副中心和市郊转移，市郊商业地产不仅总量扩张，而且单体建筑面积也出现了一些“巨无霸”式的商铺集聚群。
住宅开发商进军商业地产
绿地集团今年投资52亿元在上海建设4个现代服务业集聚区项目，并调整了公司的产品结构和区域结构，把在上海的投资开发重点逐渐转移到商业地产上。绿地集团手里现有的商业项目，规划建筑面积近270万平方米，仅酒店业务一块，就达35万平方米。如今年推出的家世界项目与绿地21城紧密捆绑，由LIVINGMALL、物流园区和工业园区三个部分构成。而绿地今年在商业地产上最大的手笔，是在青浦赵巷总投资达30亿元的吉盛伟邦绿地国际家具村。这个合建项目规划总建筑面积约75万平方米，建成后有望成为国内最大的家具展销中心。
境外资金整购增多
境外资金整体收购商业地产项目比去年见多。据仲量联行提供的《2006年上海投资交易一览表》统计，今年由外资收购的大宗物业投资交易，目前涉及金额已逾20亿美元。如今年新鸿基又以36亿元启动襄阳路地块以兴建24小时Apm购物中心。Pacific以3亿美元收购位于小陆家嘴的合生国际大厦，花旗银行则以6600万美元收购了闸北大宁国际商业广场的4栋办公楼。恒基地产今年将启动在上海持有三大地标性地块：南京西路688号地块、南京东路155号地块以及恒丰路130号地块均将启建商业地产等项目。10月份，总部位于新加坡的腾飞集团以2.3亿元人民币收购徐家汇商圈内的上海海洋大厦，成为限外令后首宗外资收购沪上商业地产的大项目。
创意地产亮点频现
此外，作为泛商业地产的创意地产今年亮点频现。11月下旬被上海市经委授牌的创意产业集聚区新增27家，从而使总数达到75家，全部建成后园区总建筑面积将达约225万平方米，比去年的150万平方米增加了约75万平方米。当然，由于创意地产在产业布局和物业形态上不够细分，使得租金收益参差不齐，尚有待深度开发。
而在工业地产方面，今年最值得圈点的是4号公告中，上海工业用地首次公开挂牌，3幅位于浦东机场镇、逾51万平方米、用于工业物流和仓储的地块，是上海实行国有土地使用权出让公开挂牌以来，首次将工业用地纳入挂牌范围，占4号公告28幅土地总面积的近30%。全球最大的工业房地产投资信托公司普洛斯，12月初宣布，即将启动临港普洛斯国际物流园区的三期工程。这个总占地约3.2平方公里的临港普洛斯将成为沪上规模最大、标准最高的工业物流园区，为洋山深水港的开发及临港新城的建设提供现代化的物流仓储设施。
关键字：上海,二手房,租金,市场 |
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