| 2006年上海房地产市场全景图--一年新政回顾 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月31日10:28 上海商报 闵蕾 朱楠 张靖欣 赵一蕙 徐健 袁晨晨 |
一年新政回顾
关键词：宏观调控 细则滞后
2006年5月“国六条”的下发，宣告了整年楼市宏观调控政策的起点，5月29日，建设部九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》作为“国六条”配套细则出台，土地政策、税收、信贷等一系列相关的“硬指标”公之于众。由此，整年的宏观调控围绕着国六条及其细则展开。随后而来的限外政策、个税政策、土地调控，一波接一波地震荡今年的楼市。
90／70：效果在后
首当其冲的是意在空置住宅开发结构的“90／70”政策。虽然中央有原则规定，但执行标准仍定在各地，从上海目前不同地区区别对待，依旧看开发总量的做法，限型令无疑让各开发单位松了一口气。研究小户型方案、产品定位以及利润平衡成了目前开发商最关注的地方。而这一政策的结果可能要到2年后才能体现。
限外令：细则未出
六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，外管局《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》双政似乎对外资施以重击，被海外资金热捧的上海楼市则成为关注重点，大家屏息等待上海细则出台。可惜从直到12月底，尽管几经传言即将出台，但细则依然迟迟不出。此时，凯雷等外资依然乐此不疲地收购高端物业抬升楼市单价。一方面依旧是高价楼盘的热销以及源源不断的购买力，另一方开发环节的优质开发商被限外政策拒之门外，限外政策究竟针对了谁？
金融：合力受限
宏观调控中限制首付比例对于上海楼市冲击不大，而央行将5年以上的商业房贷基准利率由原先的6.12%上调至6.39%，直意也在于控制信贷，矛头并非直指房地产开发企业。直到银行上调准备金利率，牺牲一部分房贷以控制贷款风险，随后北京传出的“不结构封顶不发贷款”才真正是对开发商的杀手锏。但是，令北京开发商头疼的政策似乎在上海不具操作性，审查进度并非银行职责，对上海这一政策似乎并无多大新意。更重要的是，各大银行为完成放贷指标，似乎正在寻觅客源主动为开发商排忧解难，这一做法将紧缩贷款的政策化于无形。今年的各类金融政策与现实市场发生作东拉西扯的各个作用力，其合力并不理想。
土地：等待来年
土地调控是本次调控的重点。国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》自8月1日起也开始试行。随后8月底，国务院下发关于土地调控的八条，对耕地保护、出让金管理等多个方面作出规定。随后建设用地的税费政策得以调整，出让金管理办法也呼之欲出，而工业用地至少在上海年底的4号公告中也也得以体现。为加大对闲置土地的处置力度，上海国有土地出让合同之中也明确了开工、竣工时间。随后上周上海市房地局就对协议出让用地作出公示。可以预期的是，在明年土地税费以及出让金，工业用地公开招拍挂等新政也将续写下去。真正有杀伤力的措施留待来年。
二手房：个税稀释
8月1日实施的个税政策让上海楼市二手房市场再次受伤。政策一出，上海地区一如去年营业税开征之时出现过户大潮。但是个税的执行标准存在“1%”或者“20%”的双重标准也可以看出，这一政策执行中被严重稀释。不过，个税政策依旧是近几年来对二手房市场冲击最大的税收政策，将5月间回暖的次新房市场打入冷宫，银行房贷量也随之下降，中介市场再次面临洗牌考验。更关键的是，在打击最后一波投机客的同时，也将高峰时入市的购房者一同套牢。一蹶不振的市场，在随后而来的土地增值税风声中已经乏力应付，2006年的二手房市场在政策的作用下好景不长。
最新呼声：
大房型征收保有税
就当2006年各类政策效果还有待考察之际，建设部副部长刘志峰又率先公开表示，住房保有税也将被纳入征收范围。该信息一发布，市场上的大户型房屋交易就出现了波动，北京等地大户型房源量开始上涨。此后业内又传出消息，目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在明年4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。
“保有税”作为物业税的一种，一般按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅，也借机缓解前期小户型政策出台后，市场上大户型走俏的言论。
用意虽可赞，但最受这种“一刀切”做法的伤害的依旧是普通购房者。综观今年的房地产宏观调控思路，主要是为“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量”。但控制结构如果不控制开发商的大户型建设热情，不降低开发商利润，仅靠征税硬生生把普通购房者购买、使用大户型成本抬高的做法是否过于武断，甚至本应受到保护的大面积的动迁安置房也无法幸免，而且，在“保有税”出台之前所购房屋也并无理由征收这一费用。另一方面，即便有购房者因此转向购买小户型，如果市场上无合适房源可选，购房者购大户型无力，购小户型无望，岂不是夹在两头的尴尬之中？
关键字：二手房,土地,金融,宏观调控 |
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