2006年的头六个月，受中国强劲的经济增长和海外资金持续流入等因素的推动，国内房地产投资市场继续保持活跃的发展势头。中国稳定快速的经济增长吸引了世界级企业的不断涌入，同时带动国内企业的发展。

    顶级办公楼依然是业界首选

    世邦魏理仕调查结果显示，2006年上半年外资企业仍然对顶级办公楼情有独钟。地点好、质量优的一线城市的办公楼继续受到投资者的追捧，其投资幅度占投资总额最大的比重。

    在6月份的时候，瑞安建业有限公司和Materials Limited以及摩根大通合作收购了位于北京东城区一座烂尾办公楼。该办公楼有九层商业裙房整栋物业的收购成本为1.39亿美元，包括项目完工所需资金，该价格预计较其建成后市场价格低35％。

    吸引外资的除了一线城市高达7%到9%的投资回报外，还有顶级办公楼租赁持续畅旺等因素，这刺激了租金增长。过去12个月里，北京，上海和广州都录用办公室租金增长的情况。其年均增长率分别达3.5%，14.9%和5.1%。新企业的建立和跨国企业，金融服务，保险及企业顾问等方面的业务扩充都推动了较为成熟的商业核心区对办公楼空间的需求。

    171号文件影响

    中国的经济在今年上半年仍然保持快速的增长。前三个月GDP增长率为10.3%，第二季度更高达11.3%，为过去十年最高。除了中国出口额方面高达55%惊人的年均增长率外，对固定资产的大量投资同样是推动中国经济迅速发展的主要动力之一。

    尽管中国政府之前尝试限制银行借贷，今年头六个月固定资产投资总额仍然录得29.8%的高增长率，尤其是外资对房地产行业的投资更是十分活跃。

    官方的统计数据显示，2006年上半年，尽管同期外商直接投资总额轻微下降0.5%，房地产实际利用的外商直接投资金额还是有27.9%的增长。

    今年上半年，房价飞涨和外资大量涌进中国房地产市场，引起了中国一些政府机构的关注。为了保持经济平稳发展，社会和谐稳定和保护金融业远离突发的信贷风险，政府部门作出了各种努力。

    今年7月份的时候，建设部、商务部、中国人民银行、国家发改委、国家工商行政总局和国家外汇管理局等六部委联合发布了《有关规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文），规定了一系列的新措施，通过收紧和加强以前对外资收购房地产活动的限制与提高入市的门槛以冷却过热的房地产投资市场。

    其中一些可能对外国投资者有影响的主要事项如下：

    “商业存在”的要求

    新政规定，外资机构应该在华成立一个商业实体——即除收购自住物业外的任何房地产物业以前应先设立一个外资企业实体。也就是说，按照新的政策，将不再有可以在境外直接持有内地物业这种美事了。以前，外资企业都会选择境外持有物业，因为可以在海外直接进行资金交割，而且处置资产时税赋较低（10%的预扣税率，比标准的33%的企业所得税要低得多）。同时，根据内地有关注册资金的条例，在岸外商投资企业可汇出境外的为净利润，在此规则下，计提折旧额（非现金类费用）将导致可汇出额减少，形成业界常说的“现金陷阱“。

    另外，该文件强调需要全额支付土地出让金，作为申领房地产外资企业正式营业执照的前提——在未领“土地使用许可证“前，则只签发一个一年的临时营业执照。

    提高资金门槛

    根据171号文，外资企业开发项目总投资额在1千万美元以上的，其注册资本不低于总投资额的50％。同时，对于原有的投资额低于1千万美元的项目，其最低注册资金的规定保持不变。

    与此同时，关于收购国内房地产公司或中外合资企业的中方股权问题，新的指示文件明确规定，外国投资者必须以自有资金一次性支付其收购金额。

    显然，新政对在华投资房地产提高资金门槛的影响已经凸现。尤其对一些规模较小的投资者影响最甚，他们不能再利用融资这一手段达成投资。但是，这些政策还可能使得外国投资者的回报率可能因为负债权益比率降低而降低。

    收紧对银行融资的限制

    新政还包括了一些外资房地产企业在国内外融资前一些必须满足的条件，其中包括要有注册资金全额到位、获取土地使用许可证和开发项目资本金达到投资额的35%等规定。

    和注册资本占总投资额不少于50%的要求大同小异，这些新的融资限制要求提高了投资门槛，但是相对地也减少了大量房地产融资金额的借贷风险。

    自住物业的“一年”规定

    尽管如此，外资企业的分公司或代表办事处，以及在华工作或学习超过一年的外国个人允许购买自用房地产。至于港澳台同胞则不受起码逗留一年要求的限制。

    另一方面，已经在中国注册了的并积累了大量现金储备的外资企业只会受到新政很小的影响，而且这些企业甚至还可能会因为短期投资者逐渐退出市场竞争而获利。

    最后，随着对设立外商投资房地产企业审批的日益严格，与国内房地产开发商设立合资企业或股权投资会受到外商的青睐。这一策略也起到弥补境外投资者本地知识不足的作用，而且帮助他们很快就获得不错的土地储备，分享地价上涨的潜力。近期的一些重要成交显示一些新进入市场的境外投资者已经采用乐这一投资策略来进入中国快速增长的房地产市场：

    今年3月，日本一家金融服务公司——Orix Corporation已收购了在香港上市的中国天安投资大约10%的股权。天安集团拥有20年中国房地产投资和开发方面的丰富经验。估计整个收购额达5千万美元。

    今年6月，渣打银行直接投资有限公司联合摩根士丹利房地产投资基金以5千万美元的价格收购了世茂房地产控股有限公司的股权。该公司随后又以4.8千万美元的资金收购杭州绿城中国控股有限公司的股份。

    今年4月，新加坡政府产业投资有限公司旗下的附属公司Reco Shine Pte Ltd和深圳阳光股份上市企业达成一份战略性投资协议，收购其公开发售的29.12%的股份，成为该公司最大的股东。

    上述投资项目说明了国内开发商和外国资金的合作已经开展得如火如荼，并且已达到了一个崭新的高度，即从项目层面上升到企业合作的层面。我们预计从长远来看，一旦最近政策变动的尘埃落定后，这种趋势很可能会愈演愈烈。