| 网上备案 房东该做些什么 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月31日11:6 新闻晨报 |
明年1月1日起，上海的二手房交易将告别传统手写合同，所有二手房交易将全部上网进行。要备案了，房东需要提前做哪些“功课”呢？
明年1月1日起，上海的二手房交易开始实行网上备案，交易合同经买卖双方确认后，由房产中介公司通过网上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心备案，传统手写合同将被划上句号。
从签约时间来看，传统二手房交易需要2小时，网上行实施后，交易时间将延长至大约在3-7小时左右，由于签约时间延长，因此，从12月下旬开始，正在或即将准备交易的房东已经开始为网上交易做准备，他们也将成为首批体验二手房网上交易的市民。
据美联物业交易管理部法务主任张佳露介绍，对于那些已经挂牌在中介门店的房东来说，可以在现在就开始考虑网上备案，这样手中的房源信息将挂在房地产交易服务网（www.fangdi.com.cn）上，而像房屋产权证等信息也将输入交易中心的数据库内；当然，考虑到个人隐私或其它因素，房东也可以先委托中介公司找客源，等临近签约时再去交易中心进行网上备案。
在网上挂牌期间，如果房东改变主意不想卖房，改售为租或留做自用，也可以将之前备案的房源撤消掉。
据了解，多家中介可以对同一房源进行备案，但在房地产交易网上，只显示第一家备案中介的信息，而如果其中一家已撮合房东，并最终签订了房地产买卖合同，在房地产交易服务网上便会及时显示更新，显示“该套房源已售出”字样，备案房源发布的信息将从房地产交易服务网上自动撤消，而其它中介委托合同备案将自行中止，不可变更，不可再次签订交易合同。
如果买卖双方协商要求解除买卖合同的，则需向房屋所在地交易中心申请办理备案合同撤消手续，需要准备的文件有：申请书、身份证、已签订的交易合同，解除交易合同的书面协议等，值得注意的是，解除买卖合同需要双方输入合同密码方可进行撤消操作。
一般来说，二手房网上交易的过户期为90天，而在这期间，如果房东再想和另外一家中介进行二手房交易，再进行网上交易时，便会碰到显示“该房源已交易”字样，这样房东无法再次进行交易，也从根源上杜绝了“一女二嫁”现象的发生。
以前房东如果想变更合同只需去中介找经纪人修改就可以，二手房交易改走网路后，变更合同需要提供上家、下家和中介三方的密码，同时进入网页后才能变更合同内容。
而房东如果想变更房源发布信息则简单不少，房东委托的中介可以通过二手房网上备案系统直接变更房源发布信息，也可以通过二手房网上备案系统变更经纪委托合同来变更备案合同信息。
尽管《网上备案办法》规定，无论挂牌房源是租赁还是销售，都应通过网上房地产挂牌，但由于涉及租赁税、个人所得税等税种，很多房屋租赁房东往往不会去房地产交易中心作租赁登记备案，沪上多家中介表示，为了促成交易，也愿意接受房东的这一条件，在网下签订经纪居间委托合同。
业内人士表示，只有房屋租赁登记备案，才能受到法律保护，而目前的房屋租赁纠纷呈上升趋势，租赁房源的房东逐渐会意识到交易中心登记备案的重要性，这一现象也将因此逐步减少。事实上，由于租赁市场的灵活和不确定性，租赁交易不去网上备案这一现象尽管原则上不被《网上备案办法》允许，但实际造作中却很难杜绝这一现象。 |
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