| "限外"压低老洋房成交 老洋房市场量价齐缩 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月31日11:18 新闻晚报 |
据史丹福老洋房租售中心的调查样本显示，今年三季度至今，上海市中心区域的老洋房出现了不同程度的成交量价下调。
上海的老洋房主要分有花园洋房、新式里弄房以及老式公寓房三种物业形态。最新的价格数据显示，花园洋房成交均价约为40000元/平方米；新式里弄房成交均价约20600元/平方米；老式公寓房成交均价约为16900元/平方米。
“限外”压低老洋房成交
史丹福老洋房租售中心总经理蔡芒华表示，今年的“限外”政策，对于以个人零散购买为主的上海老洋房市场来说，影响相当大。
在上海，老洋房属特殊范畴的物业形态，购买者多为一些追求特殊居住文化或物业收藏需求的人士，消费行为均属“可有可无”的观望型消费。上海老洋房的购买者多为境外华侨，“限外政策”出台后，一定程度上对这些客群加大了消费壁垒。
花园洋房是当前上海老洋房市场的供需主力，且物业标的大，基本都在千万元以上，文化收藏价值高，容易受到一些境外高端消费群的关注。这类物业目前的成交量下调幅度最为明显。去年，上海花园洋房全年的销售成交大约近30套左右；而今年，大概仅有10余套成交。
新式里弄以及老式公寓物业由于标的量不大，市场供需量也不大，因此成交量下调并不明显，但挂售价格均出现了不同程度的下调。对此，某境外中介经理认为，新式里弄及老式公寓由于先前的价格不算高，在2003-2005年楼市飚升之时介入了一批投资客群，他们在如今短期市场并不看好的情况下，便适当低价出售，寻求脱市。
外资尚难集聚老洋房
近期，境外资本活跃，频频窥视上海高端物业市场，并通过基金、股权收购等形式，入主上海楼市。那么，会否出现老洋房被海外资本整体收购的情况？
对此，蔡芒华先生回答得很肯定：“目前很难！”他表示，老洋房由于产权以及建筑历史遗留问题，一旦整体收购，会遭遇到居民安置，产权权属等一系列棘手的交易程序。而单栋的收购，其千万元人民币的标的量对于那些动辄亿万美元的境外资本，无疑又显得十分渺小，投资收购价值不大。此外，由于城市文化保护的原因，老洋房的建筑结构、使用属性等都不能随意变更，如果要发生变更，都要批复政府规划局，并且，一般都是很难获得批复的。
租赁市场依然火爆
上海的老洋房主要分布在徐汇、长宁、卢湾、静安、虹口等区域，核心分布地段主要为太原路、愚园路、思南路、长乐路、华山路、多伦路等上海最为繁华的闹市区，因此，其租赁市场需求十分旺盛。
宏观调控以后，老洋房市场也出现了“转售为租”的现象，但其总体房源量毕竟有限，因此，市场租赁房源依然紧缺。
南昌路上的一中介店人士表示，租赁市场中，新式里弄房以及老式公寓房的租赁房源十分紧俏，这些能汇聚“七十二家房客”的物业分割面积小，“亭子间”众多，租价相对就不高。举个例子，一套南昌路上的老式公寓内10平方米左右的“亭子间”，由于面积小，租价也就在600元/月，容易吸引一些在市区繁忙工作、并有一定小资情结的年轻单身小白领，他们往往对居住地段及生活便利考虑较多，对于租屋，“能睡就好”。 “稀缺”保证长期保值。
虽然近期老洋房的市场表现出现下调，但其长线发展依然为人看好。蔡芒华认为，总体来说，老洋房仍属楼市的“稀缺产品”，而且随着城市化的建设，市场量肯定会越来越少。政府今后还会出台相关的建筑保护措施，用以保护老洋房。
从长远来看，其建筑价值还会继续被放大。2004年之前，老洋房可能有掺杂一定量的投资客，因此其房源市场流通速度较快，但2004年过后，境外的华侨成为了最大的买家，他们大多购以自住或收藏，基本不会有短线的投资考虑，因此今后其房源的流通速度缓慢，房源供应会紧缺。值得一提的是，老洋房的租赁投资收益目前普遍在8%-10%左右。
关键字：限外,洋房,市场,外资 |
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