| 个人房贷品种繁多 银行人士教您如何选择才实惠 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月31日13:0 南京晨报 |
朱先生今年在银行办了一笔120万元的房贷，本来就想办个每月等额还款的算了，在银行工作人员的热情介绍下，采用了组合还款法，省下了20多万元利息。
2006年央行对个人住房贷款提高了两次利息，百姓个人的利息负担增加了。但办理个人房贷的市民有增无减。来自人民银行南京分行营管部的数据显示：至11月末金融机构个人住房贷款余额（含公积金委托贷款）453亿元，比上月增加11亿元。今年南京的各家银行均在个人房贷上“增加重兵”，出现了很多新的品种，给百姓带来了实惠。
1 固定利率房贷
固定利率房贷就是在贷款合同签订时，就设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
举例：以贷款50万元期限10年的房贷为例，从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.27个百分点，浮动利率第10年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可节省31300元。
适合人群：固定利率贷款并不适合所有的买房人，市民如果选用这一方式，一定要对未来的市场利率走势作出正确的判断。
银行选择：光大银行、招商银行、建设银行
2 “双周供”
“双周供”，将贷款由原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额是原月供的一半。
举例：如贷了一笔50万的款，按30年贷款期限、基准利率6.12%来计算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款3036元，如果选择“双周供”，每两周还款额为1518元，相当于原月供的一半。而由于还款次数增加，本金减少的速度加快，最后算下来借款者可节省115186元的利息支出，节省的利息比高达19.42%。这样相应的还款期也会缩短,借款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款。
适合人群：选择双周供相对来说要收入稳定的市民。银行选择：深发展
3 存抵贷
现在市民只需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万后银行便会按照一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到市民的账上。但是市民的资金并没有真正动用，仍然存放在活期账户上，市民需要资金周转时，还可以随意调动，不影响资金的灵活性。
举例：汪先生办理了80万元的按揭贷款，他最近又申请了“存抵贷”业务。9月15日汪先生的还款账户余额为10万元，相当于抵扣了2.75万元的贷款本金，节省了相应的贷款利息；9月16日汪先生又存入10万元（存款金额20万），相当于抵扣了贷款本金8.75万；9月17日汪先生的活期存款余额为90万元，相当于抵扣贷款本金58.75万元。以9月15日 9月17日三天的理财收益计算，汪先生开通“存抵贷”的年收益约为3.7%。
适合人群：存抵贷适合手头有资金可能不时会有急用，不敢贸然提前还贷的人，比如一些做生意的人可能会有这种需求。银行选择：深发展
4 循环贷
个人住房循环授信业务，也就是说房子也像“提款机”一样，只要一次办理了循环额度，以后可以随时来借款。所以客户如果有一笔闲钱短期内不用，可以用来提前还贷，节省利息，需要用款时，再随时贷出来。
举例：如在银行有一笔50万元的住房按揭贷款，期限15年，利率5.814%。五年后贷款人手中有30万元闲钱，预计一年后要装修及购车。这时有两种选择：一是将30万元存为一年期定期存款，一年后使用。二是将30万元提前还贷，一年后需要用钱时再贷出来。如果选择存款，那么一年定期税后利息收入为6050元。而30万元贷款在这一年中产生的利息总额为16841元。两者利差为10791元。
适合人群：较适合小企业主、个体经营者等自雇人士和中高收入白领人士等。
银行选择：招行、建行、深发展、民生
5 随借随还
如果你按揭了一套住房，除正常月供款外，你随时可以根据自己的财务状况，提前归还一部分贷款，从而减少相应利息支出，“随还”功能可以实现当日还款，当日结息，次日即按剩余本金计息。“随借”则具备一般循环贷款的优势，如果你与银行签署了有关协议后，你便可在约定的授信额度内反复随时借款。
举例：五年前孙女士在招商银行办了一笔50万的住房按揭贷款，期限15年，利率5.814%，用等额还贷法还贷。现在孙女士手中已有30万元现金，想在一年后装修及购车。招商银行的专家给了孙女士两个选择：一是将30万元存为一年期定期存款，一年后使用；二是办理住房循环授信及随借随还，将30万元提前还贷，一年后将此额度再申请贷出。
孙女士存款一年定期税后利息收入为6050元。而30万元贷款在这一年的利息支出总额为16841元。利差为：16841 6050=10791元。
适合人群：有稳定的经济收入，并已购入房产的市民。
银行选择：招商银行
6 入住还款法
“入住还款法”是指新办贷款的市民可以申请从贷款第一个月开始仅偿还贷款利息，而无需偿还本金，期限最短不少于6个月，最长不超过12个月，约定期满后再开始采用等额还款或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。
举例：王先生在房交会上买了一套价值30万元的商品房，到招行办理21万元、等额本金还款、期限为20年的贷款，由于第一年可不还本金，只还利息，他可以“时下1万多元的资金用来付装修款。
适合人群：短期有资金用途,或贷款一开始经济不太宽裕的市民。
银行选择：招商银行
7 接力房贷
指以某人的子女作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与其子女作为共同借款人，接力还款。说通俗点，就是父母还不了的，由子女接着还。
适合人群：基本上是年龄在40岁以上的购房者，或父母还在工作，子女刚参加工作、收入暂时不高的需要买房的家庭。目前只有农业银行可以办理接力房贷。
银行选择：农业银行
银行人士：个人房贷业务有点像“鸡肋”了
对于2006年的个人房贷一位银行专门负责的人士感叹说：“今年的房贷有点用力过猛了，各家竞争已经进入了白热化阶段。有的银行不惜一切代价将客户争取过来，公开称从别的银行转过来的话转按揭不用付任何费用，在亏本抢市常原来只是几家个贷中心可以办理的房贷，现在越来越多的支行也投入其中，投入大量的人力物力抢楼盘做按揭。现在这个业务越来越像鸡肋了，因为现在提前还款的市民很多。虽然办理的都是10年、20年的房贷，但一般都缩短到三五年就提前还了。风险虽然低了，但银行的房贷任务完成不了了。同时大量的还款还要退房贷保险费，银行与保险公司之间扯皮的事经常发生。”
关键字：房贷,银行,利息,借款 |
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