| 政府拟“入股”新建经济适用房 折算比例待定 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月31日14:23 中国经营报 |
一刀切般的经济适用房回购政策在争议声中偃旗息鼓，但这并不意味着围绕着经济适用房的问题已经全部解决。而接下来，经济适用房的产权归属，或许正面临一次重大变革。
消息人士向本报记者透露--未来的销售型经济适用房很可能将由政府和购房者共享产权，这意味着日后的经济适用房将不再完全成为新购房者个人名下之物。
政府或成新建经济适用房财产共有者
12月14日，记者获悉，有关部门已经将上述构想形成两份方案上报国务院，正在等待批复。这一举措，很可能将是经济适用房向租售并举过渡的准备。
未来，试图对经济适用房进行"回购"的地方政府，再不必为合法性"心存忌惮"了。因为，日后政府很可能以"财产共有者"的身份，与购买者一起协商经济适用房"二次上市流通"的方式和方向。
这是包括建设部等部门正在研究的一项政策。记者了解到，写有相关内容的两份文件--《关于完善经济适用住房制度的研究报告》和《关于深化城镇住房制度改革的若干意见》已于近日上报国务院，等待批复。（以下分别简称《报告》和《意见》）
知情人士透露，上述方案建议，未来新建经济适用房的产权制度应在现有基础上进行调整。对于销售型经济适用房，应以政府在开发建设过程中的土地、财政等综合投入为标准，划定相应比例，而后由政府和购房者共享产权，与此顺应，政府可以行使自身拥有的与产权相匹配的权力。
"初步上报的方案中，只是针对经济适用房的增量部分。"该人士告诉记者。对于增量的划分，按照他的说法，主要是以经济适用房项目在地方发改委的立项为准，也就是说，一旦该项政策被敲定执行，并进行了"新老划段"，时间标准将以经济适用房立项时间进行计算，对于那些已经购买但尚未入住，以及已入住尚未领取房产证的，都不会被新政策溯及。
北京市统计局的数字显示，自2005年开始，北京市经济适用房的开发面积始终稳定在每年300万平方米左右的水平，按照北京市政府的规划，到2008年，北京经济适用房的总建设面积将达到1000万平方米。不过这1000万平方米中究竟有多少会被新政策波及，还未可知。
"入股"折算比例待定
至少到目前，经济适用房由政府"入股"分享产权还仅是作为方案上报。因此，一些具体的执行办法，《报告》和《意见》都未有涉及--在"共享产权"方案的核心部分，即政府投入如何折算产权比例方面，还没有细致的折算执行手段和规则。
在现有经济适用房的运作模式中，政府无偿划拨土地，由开发企业承接开发、销售环节的业务，在此过程中，政府对经济适用房的售价进行限制，并要求开发企业的利润不得超过8%，同时，在开发过程中予以相关税费的减免。
记者从其他渠道获得的信息表明，土地、财税减免都很可能初步被纳入政府对经济适用房的"投入"当中，但这些投入如何换算产权比例，还尚未有明确的说法。
"除了土地，政府还免去了经济适用房项目开发公司的企业所得税，税率是33%。"一位地方政府人士向记者表示。按照目前北京经济适用房3000元~4000元/平方米的单价，单个楼盘的销售额超过5亿元并不意外，按照最高利润率8%，其利润总额可达4000万元之巨，而免除的企业所得税也将达到1000多万元。
前述内部人士向记者强调，如今上报的仅是研究之后的方案，至于何时执行，以及是否有所调整，都很难说，至于具体方案制定的明确时间表，他也表示从研究到批复再到执行，时间尚难预料。
关键字：经适房,政府,开发,入股 |
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