年关将至，众人期盼的地铁2号线西延伸段即将通车。在2号线延伸段新设的娄山关路、威宁路、北新泾以及淞虹路这四座站点中，威宁路站（位于芙蓉江路至哈密路段）周边中高档住宅最为集中。例如：天山河畔花园与仁恒河滨花园、海逸公寓等都是近期受关注以及成交比较活跃的楼盘。因此该地区买卖租赁开始升温，后市看好。

 

　　11月初，轨道交通10号线站点正式公布，首次在境内拥有轨道线路的龙柏板块，近期二房市场表现不俗。本月龙柏、航华地区主要以次新房为主，老公房稍逊。由于宏观调控政策已经出台一段时间，原本观望的刚性需求，在轨交利好消息的刺激下，开始逐渐释放。而且龙柏地区社区成熟，出行便利，老公房价格实惠，例如龙柏新村房的市场成交价在7500-9500元/平方米浮动。因此吸引了不少婚房需求与改善型需求购房者。

 

　　新政中，对于房龄在5年以内的普通住宅、非普通住宅交易都要征收总房价5.5%的营业税，这对于预算不多的自住客户是笔不小开支。因此，现在中介往往打出“免税”房的旗号，也受市场欢迎。

　　甘泉板块属于上海较早的住宅社区，生活设施配套齐全，该板块物业的房龄一般在10年--15年，较少涉及新政征税的范围。以小户型的售后公房居多，售价在8500元-9000元/平方米之间，是动迁和投资的首选之一。 而且随着轨道交通7号线的建成，该地区物业体现出很强的保值性和抗跌性。

 

 

空方战场区：

 

　　浦东、卢湾和静安的高档楼盘聚集板块受限外政策影响较深。其中浦东新区和卢湾区的成交量下降幅度达到30%和50%，静安区受影响较小，成交量与上月基本持平。若没有利好消息，年底之前高档二手房市场将维持低迷的走势。

　　浦东陆家嘴地区成交寥寥，唯一支撑“门面”的是“世茂滨江花园”，该板块历来投资比例较高，浦东新区限外细则的实施震慑作用明显。但它在阻止有入市倾向的投资客的脚步的同时，也使得有真实需求的购房者放慢了购房速度。

　　卢湾本月同样受影响，11月带看量虽有所上升，但是真正成交的却少之又少，房东大多不肯降价，买卖双方依然胶着。毕竟境外人士在投资心态上感到了很大压力，而且目前房产形势对于中短线投资的客户而言，需要承担一定的市场风险。

　　静安本月则相对平稳些，主要是由于静安区限外细则出的时间较晚，买卖双方对于政策有一个解读期，加之该区生活配套较为成熟，环境优越而备受推崇。但是成交周期普遍拉长，成交价格下降了5%左右。

 

 

　　尽管成交量低迷、宏观调控收紧等政策利空消息不断，但卖家大多仍坚守报价，不肯轻易降太多出售，而买家普遍执意还价。

　　以浦东源深板块为例，据统计，目前该地区卖家普遍认为挂牌价和成交价最多只有5%的价格差，而买家普遍认为至少还个10至15%才到心理价位。事实上，经过多轮调整，目前挂牌出售二手房的很多卖家不愿再接受低价抛盘，坚守不亏售房甚至小赚抛盘的底线，无论经纪人如何议价都无法满足买卖双方的价格心理底线。 因此该地区成交只能以惨淡形容。

 

 

　　闸北区的买卖成交量和租赁成交量同上月相比都减少了20%左右，刚性需求在前期的大量释放后导致了后续的需求乏力，但是区内低价且房龄较长的免税老公房，成交依然占较大比例。

 

　　综述：从目前情况来看，现阶段能承受当前价位上的有效需求已经不足以支撑当前的供应量，这导致供求关系在去年就已经发生了逆转，而随着时间的推移，供求失衡的状况将会进一步加剧。尤其将近年关，一手房开发商的资金紧张使得目前一手房市场降价、“优惠”措施不断，这必将带动和影响二手房市场的走势，个别区域一二手房价格竞争已经非常激烈。因此，对于买方来说，可以多比较，再过两三个月节点入市可能更好，而现在可能并不是一个好时机。