| 均价9500元 沪上中环内新盘开出"实惠单价" |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月5日8:46 上海商报 赵一蕙 |
区位分析
距M4线及麦德龙步行稍远
水木年华花园位于虹口曲阳西侧，与闸北区交界，在中内环间。楼盘西临粤秀路以及俞泾河，与闸北区一路之隔，东近广灵路，南临广灵四路，北与汶水东路步行各需要５、６分钟。
曲阳板块西侧整体配套不如东部。本案所处位置较为僻静，位于广灵四路最西端，西面的河流也阻隔了本案与其他道路的连通，未有直接到达的公交线路，轨道交通４号线距本案步行距离较远。
而到楼盘集中、配套较多的汶水东路以及广灵东路另一侧，仍需要一定时间，周边小配套、便利店较为缺乏，到大型购物超市麦德龙约公交一站路距离。
现场探盘
实惠价受青睐两房所剩不多
水木年华花园周边以次新房小区居多，因此该案算是广灵四路、广粤路附近目为数不多的新增供应，１１月１０日开盘共计６个单元。根据网上房地产的显示，该案均价在９０００元／平方米，浮动比例２０％，已经有２个单元房源全部售罄。而剩余房源多为于１３、１４层以及１８层顶层，另有少量底层房源。
售楼小姐告诉记者“底层房源价格都在８５００元／平方米左右，剩余的高区房源价格在１００００元／平方米，也已经不多了。这一批房源基本卖得差不多，如果想要的话，就要办会员卡。”原来，该案最先推出的４幢，一房基本售罄，二房所剩不多，购房者只有等待下次开盘。而持身份证办理免费会员卡后，售楼人员会告知开盘时间。记者在售楼现场看到，不少购房者在咨询相关事宜或者计算贷款，看上去已经熟门熟路。看来价格实惠的确吸引不少购房者。
记者在现场发现，楼盘工地北侧，可以望见一座小山丘，记者询问是否属于周边公园景点时，销售人员表示：“应该不是，据规划称可能建成滑雪场。”而楼盘所在的广灵四路另一面，斜对虹口区废品回收站，至于这一场地是否会根据规划搬迁，售楼人员表示不得而知。
水木年华花园开盘不到２周已经完成大部分销售，主要归功于实惠的报价和定位。以９５００元／平方米均价计算，一套近８０平方米的一房，总价在７２万元，而１０１平方米二房总价在１００万元不到。这对于虹口曲阳板块的新盘而言，较为难得，也无怪购房者不大计较其他因素。
规划建筑
景观稀少绿化率３９％
水木年华花园为中型社区。小区占地面积适中，共由８幢１８层左右的小高层构成，基本分为南北向两列排列，每列４幢建筑，基本呈南北朝向。整个小区南、北均有绿地，西对俞泾河，东面是其他小店铺，距离四周的主干道均有一定距离，因此整体较为幽静。内部绿化率为３９％，但外部南、北两侧绿地并非小区规划，属于公共部分，且占地面积不大。
此番推出３幢１８层高的小高层，共计６个门牌号，其中一幢为最南面，沿广灵四路，另两幢位于偏东一列建筑的第１、３栋。其中偏东一列房源以１００平方米的二房为主，而西侧一列４幢楼以三房为主。目前剩余的房源位于高区，大部分位于１３、１４层或者１８层顶层。
记者认为，整个小区较为适宜居住，较为安静，但是楼盘南部斜对虹口区废品回收站以及其他次新房小区，景观受到较大影响。
房型点评
面积控制好全明不通透
本案推出房型多样，从７８平方米的一房到１８３平方米的四房均具备。
建面７８．７２平方米１房２厅１卫
面积控制较好，房型方正，厨卫全明。
建面１０１．７２平方米２房２厅１卫
全明设计，面积控制较好，缺点是客厅不通透。
房价比对
具有竞争力
水木年华花园毛坯房均价在９５００元／平方米，周边并无在售新盘可比较。在广灵四路东侧、新市路口的香衫园，均价１２８００元／平方米；同样靠近香衫园的景明花园，毛坯房均价在１１５００元／平方米。该两个楼盘十分靠近轨道交通１号线的汶水东路站和轨道交通３号线赤峰路站，比本案近便许多，因此定价会高出不少。但仅考虑价格因素，本案９０００元／平方米的定价十分具有优势。
相关资料
水木年华花园发展商为上海广粤房地产开发经营公司，投资商为上海园林集团、上海上科实业有限公司和上海宇泰房地产游丝安公司，由易居中国担任全程营销。
楼盘地址：广灵四路８６６号
本期建面：３万平方米左右
本期户数：２７７套
绿化率：３９％
楼盘形态：小高层
车位配置：未知
物管费用：１．７５元／月／平方米
预售报价：均价９５００元／平方米毛坯
关键字：水木年华花园,闸北,楼盘,新房 |
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