| 闵行写字楼仍需"养" 莘庄惊现九千元写字楼 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月6日14:45 每日经济新闻 赵寅 王舒 |
目前，整个闵行地区写字楼市场以乙级写字楼为主，且分布区域较广，办公氛围还不成熟。写字楼相对集中的区域包括莘庄南北广场、南方商城区域、锦江乐园周边以及江川紫竹科技园区周边。区域租金价格在1.5-3.5元/平方米左右。随着莘庄北广场绿地蓝海、莘庄南广场仲盛商业广场、莲花南路银都路梅陇镇新都会等办公项目的入市，闵行办公楼市场的冷淡局面将有所改变。
莘庄北广场———绿地蓝海
由于地处轨道交通1号线终点站，闵行区政府、闵行中心医院等座落于此，区域内生活设施发展较为成熟，莘庄北广场被认为是闵行写字楼最有发展前景的区域。业内人士透露，将来闵行区政府有意将莘庄北广场重点打造成写字楼商务圈。目前，区域内写字楼项目主要集中在沪闵路沿线、莘庄地铁站周边等区域，以乙级办公楼为主。今年10月，国内知名开发商绿地集团位于莘庄北广场的大型综合项目———绿地蓝海上市，很大程度上弥补了莘庄写字楼稀缺的状况。
绿地蓝海位于莘建东路广通路，是一个集商铺、写字楼为一体的商用综合项目，写字楼项目包括甲级写字楼和两栋LOFT写字楼，目前售价18000元/平方米左右。其中，在售的5A甲级写字楼总高99.9米，甲级写字楼大堂挑高8.8米，拥有7部三菱电梯。
南方商城区域———南方休闲商务大厦
南方商城是闵行区目前商业氛围最浓的区域之一，由于紧靠轨道交通1号线莲花路站，加上南方商城带来的人流，使区域内办公氛围也自成一派。
目前，区域内代表办公楼南方休闲商务大厦售价15000-16000元/平方米，租金3.5-4元/平方米/天，是闵行写字楼租金较高的区域之一。
龚旻晖表示，南方商城区域的办公群体主要以商城配套企业为主，人流少于莘庄地区，仲盛商业广场中若有较大规模的办公项目入市，将会在一定程度上分流南方休闲商务大厦的客流。
春申地区———梅陇镇新都会
由于位置较偏，离轨道交通较远，春申地区的写字楼市场在闵行最不成熟。目前，该区域的办公群体以刚创立不久或资金较少的小企业为主，还有一些是依傍大卖场为其提供相关配套的企业，如银河新都、中油银都等，体量较小，位置较偏，租售情况都不理想。目前，该区域写字楼租金仅在1-2元/平方米/天。
梅陇镇新都会是区域内较大的一个综合性项目，位于莲花南路银都路，涉及业态包含餐饮、娱乐、健身、购物、国际酒店、高档商务办公等。内部5A甲级写字楼将成为该区域标志性写字楼，区域内没有大规模写字楼的现状将得以改变。
莘庄南广场———仲盛商业广场
莘庄南广场已没有多余的土地资源，与好世鹿鸣苑一街之隔的仲盛商业广场打出“东南亚最大的商贸中心”口号，总体量达到28万平方米，目前地上三层已初具雏形。易居研究院龚旻晖表示，若其内部写字楼面积能达到一定比例，将对北广场写字楼市场起到辅助作用。
莘庄惊现九千元写字楼
近日，沪上某报纸登出这样一则广告———“莘庄写字楼，仅售9300元/平方米”。9300元/平方米，与莘庄目前的住宅价格相差无几，甚至还低于莘庄部分楼盘万元以上的售价，在沪上写字楼市场日趋火热的情况下，这样的写字楼颇引人注意。
昨日，《每日经济新闻》在现场看到，广告所登是一幢老式办公楼，位于春申路莲花南路口，与大润发购物中心一街之隔。办公楼共四层，其中的一、二层已租给小尾羊火锅店，现对外出售其三、四层办公楼面。办公楼进行单层或两层共同出售，设有一部电梯，厨卫独用。买入后每层内部可进行分割出租，入驻企业可在内挂牌注册公司。办公楼单层建筑面积约770平方米，物业管理费3元/平方米/月，拥有地下、地上车位。
据办公楼代理人员介绍，该项目隶属上海春申房地产开发有限公司，广告中售价9300元/平方米，代理中介则开价9000元/平方米，并表示价格还有一定商量余地。
售价低于同区住宅
据该项目代理中介人员表示，买入该物业后，可自用也可转租其代理中介，由中介再行转租，年投资回报率可达6%-7%。但据易居研究院数据显示，目前，该区域写字楼租金仅为1.5-2.5元/平方米/天左右，类似的老式办公楼，租金远低于2.5元/平方米/天，一般只能维持在1.5-2元/平方米/天左右。
该写字楼所处的莲花南路春申路，距莲花路地铁站约10分钟车程，离莘庄南广场也在10分钟车程范围内，主干道莲花南路上拥有703、725、735等公交线路，交通较为便利。该项目周边办公楼项目非常稀少，附近是知名居住大盘万科假日风景五期，均价11000元/平方米，春申景城均价10000元/平方米，均高于该写字楼的售价。
投资存风险
目前，春申地区整体办公气氛较淡，周边办公客户群体较窄，加上项目本身出售面积大，总价近1400万元，而其整体定位很不明确，更像大卖场或仓库的格局，该办公楼市场前景不被看好。易居研究院市场研究中心龚旻晖向《每日经济新闻》表示，单层面积较大、总价较高的写字楼项目，对中小企业是个很大的门槛，且受到其自身品质定位的影响，又很难吸引到大客户，因此该项目整体前景还有待观察。
办理产权须谨慎
据《每日经济新闻》了解，该写字楼项目是春申房地产开发有限公司改制前的物业，公司进行改制时未将其算入总资产，因此急于出售，而其代理中介虽表示该物业的预售许可证和大产权都有，但客户必须在付好定金后，才可以由开发商出面办理产权。业内人士提醒，投资类似项目具有一定风险，最好在投资前确定开发商是否真的具有预售许可证和大产证等相关文件，以防在办理产权时出现问题。
企业办公场所选择看三大战略
根据仲量联行最近一份名为《灵活的企业房地产生存战略》报告显示，在过去五年中，许多企业房地产部门利用此时期的低通胀将成本降低了10%至15%。但随着不断增大的控制物业成本的压力，仲量联行亚太区战略咨询部负责人DanWolody指出，传统的企业房地产管理方法正面临挑战。
战略1：灵活性办公场所
虽然灵活性工作场所战略并不是新概念，但越来越多的企业房地产部门开始意识到其重要性。
研究结果显示，在何处工作方面员工需要更大的灵活性和自主性。公司应当认识到单靠面积并不能满足所有的需求，只有当员工能够在任何地点、任何时间办公的时候，才算真正实现了灵活办公。
企业房地产研究结果证实了灵活性办公场所战略可以提高生产率，使员工流动率降低20%，并可将成本削减20%至30%。
战略2：物业组合
对许多企业房地产团队来说，和其他业务部门在战略层面协作，充分配合公司的整体业务战略发展仍旧是个难题。DanWolody指出，要解决这一问题，企业房地产部门必须了解物业市场的周期和影响业务的外部因素，才能将物业和业务战略联系起来实现最大的灵活性和成本控制。
战略3：业务流程外包
现在业务流程外包和海外转移的主要对象已经不仅仅是低成本的IT外包和呼叫中心。仲量联行在业务流程外包领域的经验和研究表明，业务流程外包出现了新的趋势，而中国上海成为许多企业选择业务外包城市的代表。
关键字：租金,写字楼,闵行,轨道交通 |
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