| 沪集资建房首个项目启动 多数开发商无意参与 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月7日8:50 东方早报 刘秀浩 |
昨天，上海家圆投资咨询有限公司在其网站上宣布，该公司的合作定制建房项目已经启动，这也是上海第一个“个人集资建房”项目。“上海家圆”负责人表示，目前这一项目已经募集到100万元以上的保证金，当保证金达到500万元后，该公司将开始委托开发商买地盖房。
具体位置一月后公布
根据“上海家圆”的意向合同，想参与集资建房的人，只要在银行指定账户存入定期18个月的2万元保证金，即可参与项目。此外，“上海家圆”还会向每位参与合作定制项目的会员收取200元～500元不等的前期费用，这笔费用将不退还。
“上海家圆”董事长朱剑昨天接受上海东方早报记者采访时表示，目前已经有50多名参与者在指定银行存入了100多万元的保证金，当保证金金额达到或超过500万元，“上海家圆”将正式启动合作定制建房。
届时，将召开全体出资人大会，由“上海家圆”提供3个地块项目供选择。“上海家圆”称，目前已有合作意向的地块4个，合作开发商3个，这四个项目分别分布在浦东、闵行、嘉定和松江，都靠近轨道交通。按照计划，项目具体位置等将在一个月之后公布。
“宝山计划”曾经取消
2004年11月底，28岁的朱剑在网上建立了关于个人集资建房的论坛，2005年4月27日，在这一论坛的基础上，上海家圆投资咨询有限公司在徐家汇工商局注册成功。
不过，由于项目选择困难等原因，“上海家圆”发起至今两年，却还没有真正操作过一个具体建房项目。据了解，在此次之前，“上海家圆”曾经有过一次没有成功的定制建房计划。今年4月份，其网站上发起了一个“宝山计划”，当时他们相中了宝山顾村的一个地块，作为合作定制建房的首个项目。但就在9月份会员报名开始时，“上海家圆”却在其网站上发出通知，将这一计划取消。
当时有媒体透露，计划取消的主要原因在于，楼盘协议价格与周边楼盘差距相当明显，导致开发商感受到了明显的业内压力，从而退出这一计划。
业内人士表示，此次“上海家圆”能够取得项目意向，一定程度上“得益”于目前上海房地产市场的低迷。经过两轮房地产市场的调控，上海一些中小开发商开始面临调整的压力，开发商转手项目或者寻求合作的意愿大大增强。在这种情况下，“上海家圆”有了取得项目的“好时机”。
大多数开发商无意参与
虽然已有地块意向，但“集资建房”能否成功仍是未知数。在接受上海东方早报记者采访时，几乎所有开发商都明确表示不会承接类似项目。
分析人士表示，对于品牌开发商来说，他们不会参与所谓的定制业务，这种业务必定会对其自身楼盘产生影响。虽然不排除一部分开发商在资金压力下会承接项目，但建设以及设计标准到底如何，在没有出现成品的情况下很难判断。
此外，是否有足够的参与者“入股”也是一个问题。浦东地杰国际城销售经理陆飞表示，开发商集中开发的大型楼盘，有着“定制”难以企及的优势，包括物业管理、小区环境、配套设施、政府交通设施配套等都会比个人定制的房源来得齐全和完善，对于大部分想买房子的人来说，还是会进行多方面的考虑。
大华集团副总裁陈宁表示，集资建房能否成功尚是一个未知数，如果碰到销售困难的情况，开发商完全可以采取主动降价的方式来进行促销，而没有必要为一部分人群特意定制低价楼盘。按照目前的市场格局来看，开发商降价对于销售的促进作用还是相当明显的。
集资建房违背专业化趋势
根据央视与焦点网之前的一项调查，95%的受访对象支持“个人集资合作建房”的建房形式，在支持原因一栏中，88％都表示因为目前的房价过高。
复旦房地产研究中心主任尹伯成表示，从理论上讲，社会的专业化分工能够使得产品质量更好，价格更合理，市场更健康。集资建房毕竟从经济学角度来说是违反了社会专业化分工的大趋势。
但是，在目前房价高企、开发商利润过高的情况下，集资建房开始成为一个全国性的现象，导致这种现象产生的直接原因就是房地产市场的非理性成长。
尹伯成认为，目前房产市场价格尚未回归理性，在法律条件齐备的情况下，集资建房也是解决市民住房问题的方式之一。
但是，一旦楼市价格趋于理性，开发商利润率回调至合理水平（比如10％左右的社会平均利润），这种模式就将失去其存在的价值。
个人集资建房存隐忧
担心一 潜在风险如何控制
对于外界关于集资建房风险的质疑，“上海家圆”表示，个人定制计划“遇到的风险远小于买开发商房子带来的市场风险”。他们的解释如下：
资金链风险：由于所有会员交了四成的购房款，这个钱足以交纳地款。至于工程款，有银行开发贷款作保障，即使开发贷款没有下来，承建商也有足够的能力建设到预售。进入预售后，资金链几乎没有断裂的风险了。
购房者违约风险：只要预售时我们的房价不高于市价，应该不会出现这个问题。由于“上海家圆”项目的价格本身就大大低于目前的市价，我们有很大的空间来规避这个风险。
质量风险：“上海家圆”的项目拟引入全项目保险，多重监控防止出现质量风险。与此同时，“上海家圆”还会通过成立业主委员会（筹），选出监督组织、监管项目进程和质量，以及资金流向。
担心二 被不良开发商利用
在网上的讨论中，有网友指出，“上海家圆”自身的安全令人担心，“与开发商合作是最简单的选择，但道路却是最复杂的，稍有不慎可能沦为开发商的融资工具，很有可能会成为一些处在艰难状态的开发商的救命稻草。”
有分析人士认为，这种情况并非没有可能，在没有严格监管体系的情况下，合作建房的房款一旦进入合作开发商的手中，就不排除这部分款项被挪用的可能。届时，项目本身能否完成就将成为疑问。在“上海家圆”的全部计划中，没有提及对开发商的制约，项目款的安全性如何保证也没有明确办法。
担心三 住房属性如何界定
大华集团副总裁陈宁指出：“这类集资建房最大的社会问题是，建房的目的究竟在哪里，建成的房源到底是商品属性还是公益属性？”以“上海家圆”为例，购房者是否有资格参与建房，基本上是以保证金数量来决定的，并不对参与者的个人资质等情况进行审核。虽然说明书中规定，个人集资建房5年内不得转让，但这种限制并没有公共政策来约束，房产交易中心也没有办法阻止交易。
如果这批房源建成后进入市场流通，可以预料的结果是，未来的交易价格必然会以当时的市场价格为准。也就是说，这批当初参与“集资建房”的购房者将来很可能扮演“开发商”的角色，集资建房也随之成为一些人投资炒房的方式。
关键字：集资建房,上海家圆,购房,开发商 |
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