一、全市综述

　　房产之窗网上海楼市监测系统显示，2006年11月份，上海市商品住宅成交面积为182.8万平方米，与上月成交面积177.3万平方米相比，环比上涨3.1%。其中，普通商品住宅成交面积114.5万平方米，较上月上涨6.6万平方米。动迁类项目本月成交45万平米，较上月下降了6.5万平方米。别墅类项目本月成交23.3万平米，成交套数为857套，比上月多出140套，成交面积上涨5.5万平米。

　　上海新楼市场在“金九银十”成泡影后，本月稍有抬头。由于本月外环以外区域新盘上市量不断增加，而且据上海楼市监测系统显示住宅成交中，在成交套数增加的同时成交面积并没有成比例上升，有时还出现负增长，这说明在国家的宏观调控作用下，小户型供给量不断增加。可见，随着买家可选择的低总价、小户型房源的不断增多，住宅成交量开始回升。

 　　从成交均价来看，本月普通住宅成交均价8836元，较上月上涨2％。这主要是由于本月内环中心区域高档楼盘成交量大幅增加，从而拉动全市成交均价出现上涨。而从环线成交价格来看，除内环区域价格稳中有升之外，其他区域成交均价出现小幅下滑。

　　由于开发商年底回笼资金压力增大，本月在对别墅类项目加大促销力度的同时，于月底又大量推出新盘。这些新开楼盘主要集中在外环以外和中外环间。随着外环外楼盘上市量的不断增加，购房者可选择的房源也不断增多，而他们在观望数月之后，购房需求也会逐渐得到释放。因此，预计未来一个月内，上海新楼市场成交量会逐渐增加。 

　　二、分区分析

　　本月，全市市区各区成交量在上月全面下降之后，本月大部分区域出现回升。其中，静安区由于本身新盘体量较小，成交量波动幅度显得比较明显。静安区由于远中风华园、泰府名邸的本月集中成交，使其成交量本月涨幅超过一倍，虹口区本月也出现较大幅度上涨，涨幅超过50％。而奉贤、崇明在上月成交明显上涨之后，本月出现下滑。

　　而普陀区则由于星河世纪城B块、中远两湾城四期和上海苏堤春晓名苑三个大盘本月成交显著，几乎占到全区成交总面积的一半，从而拉动其成交量明显上涨。徐汇区也同样凭借明丰新纪苑的大盘成交，本月全区成交量上涨了29.6％。从各区的成交均价来看，由于长宁、徐汇、虹口三区本月成交楼盘多位于中外环间，故成交均价下降幅度较大。

上海市各区11月普通商品住宅成交一览表
区域    成交面积    环比     成交金额    环比     成交均价
　   　 万平方米    （%）    (亿元)      （%）    元/平米
黄浦    1.83   　　 -19.9    3.36        -20.1    18390
静安    0.75  　　  108.5    1.88        100.2    24894
卢湾    0.85   　　 18.0     3.00        35.5     35364
长宁    2.52   　　 16.8     4.37        11.6     17344
徐汇    4.69  　　  29.6     5.80        8.6      12371
虹口    4.66   　　 75.2     4.99        45.0     10713
杨浦    6.43   　　 2.1      7.80        20.9     12129
浦东    18.22  　   10.8     18.90       22.6     10372
普陀    8.89   　　 25.9     9.46        32.5     10633
闸北    3.51   　　 -7.1     3.72        -13.0    10588
闵行    15.17  　   4.3      11.32       -3.3     7462
宝山    11.19   　  -13.9    7.81        -14.7    6980
松江    13.56 　    0.6      7.85        -4.5     5792
青浦    2.18  　　  19.8     1.28        17.9     5853
南汇    5.34  　　  14.3     2.58        5.8      4831
金山    3.61  　　  -0.2     1.46        2.0      4051
嘉定    5.45  　　  40.4     3.06        24.5     5616
奉贤    4.80  　　  -12.4    2.17        -18.2    4516
崇明    0.83   　　 -59.2    0.35        -65.1    4273

　　三、环线分析

　　本月，内环内成交量有所回升，成交均价呈上涨趋势。内外环在成交量下降的同时，成交均价也稍有下降，降幅为5％，外环成交量相对较为平稳，成交均价下降5.7％。

上海市各环线11月新建普通商品住宅成交一览
环线    成交面积      环比    成交金额   环比    成交均价
    　　(万平方米)    (%)    (亿元)      (%)    (元/平米)
内环    16.45         22     29.56       39     17966
内外环  35.23        -20     31.93       -24    9064
外环    49.39        -2      27.88       -8     5644
全市    114.49        6      101.16       8     8836

    四、楼盘分析

    上海楼市行情监测系统显示，2006年11月，大盘分布的特点是多集中于西区和南区。而具体分区来看，普陀、闵行平分秋色。闵行的上海康城四期A块本月以2.9万平米的成交量位居楼盘排行榜的首位。
排名    名称              区域    成交面积     已售均价 
                                  (万平方米)   (元/平米)
1    　上海康城四期A块    闵行    2.90         5372
2      星河世纪城B块      普陀    2.25         8082
3      海上海新城         杨浦    1.96        16610
4      永达城市公寓       浦东    1.68        7238
5      明丰新纪苑         徐汇    1.60        6873
6      永和家园           闸北    1.24        8332
7      古北二期A块        闵行    1.04        11244
8      中远两湾城四期     普陀    0.99        12722
9      正阳世纪星城二期   奉贤    0.95        5217
10     九城湖滨国际公寓   松江    0.91        6396
11     上海苏堤春晓名苑   普陀    0.83        15933
12     仁恒河滨城         浦东    0.79        18292
13     龙泽园             金山    0.78        4653
14     复地雅园           黄浦    0.75        19396
15     金地格林郡城       青浦    0.74        6827

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