| 外籍人士集聚铸就古北新地标 涉外社区聚拢商机 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年12月8日8:58 每日经济新闻 李丽 |
加入WTO后，上海正逐步成为亚太地区最具竞争力的城市之一，越来越多的境外人士涌入上海，古北已成为上海日本、韩国等境外人士居住集聚的新地标。
古北的商铺主要汇集在黄金城道、水城南路附近。
一条马路中介5年增10家
“几年前，餐饮、服装、美容美发是古北商铺最多的经营业态。而近几年来，古北商铺业态变化最大的是中介公司的增多。”汉宇地产商铺科物业顾问洪元骞说。
据悉，仅水城南路上近5年来就增加了近10家中介公司。上海中原物业代理有限公司商业部高级营业主任翁润华认为，中介门店的增多与古北社区住宅息息相关，由于境外人士在上海的流动性，古北住宅的换手率相对较高，因此，古北成为中介公司的黄金宝地。
尽管中介门店众多，但中介业务员并不愁无生意上门。水城南路上一家中介公司的业务员表示，即使是上海房产市场的冷淡期，门店每月也能成交10套左右的租赁房源。
据悉，增加的中介门店大多是原先的服装、美容美发店。“民以食为天”，经营餐饮的店铺营业相对稳定，近几年并未发生太大的变化。
由于境外人士的聚集，古北新区有来自世界各地的特色美味，星级酒店、银行证券、美容健身、艺术沙龙、宠物医院等，都以涉外为标准。一栋栋欧式公寓别墅，多由拱门连接，街区沿街底楼的商铺，上岛咖啡、克莉斯汀、台式料理的繁体汉字随处可见。上海最晚打烊的古北家乐福、上岛咖啡等店知名度都很高，由此营造了很好的商业氛围。一种国际化的生活方式，在古北才能挥洒自如。
而具有良好商业氛围、人流量相对较大的商铺，租金必然很贵，古北商铺也不例外。据悉，古北商铺的租金在5年内翻了几番，2001年古北商铺的租金在5至6元/平方米/天，而5年后的今天，同类商铺的租金已达到15至25元/平方米/天。
“这里商气很旺。尽管租金并不低，已达到15至25元/平方米/天，但一个商铺刚空下来，不管是中国人还是韩国人都争着租赁。”翁润华说：“2001年买进的商铺，经过近几年租金的上涨，租金投资回报率能够超过10%，甚至达到20%，这也是古北商铺鲜有出售的主要原因。”
古北成虹桥后花园
与古北商铺租金的上扬同步，古北社区的住宅面积也得到大幅度的扩充。
2003年，以古北集团为首的9大开发商强强联手，开始建设古北新区一期东侧、虹桥路南侧的古北新区二期。与前几年境外人士主要以租赁房屋为主不同，近几年境外人士也开始购买房产。据悉，古北二期的主要购买客户便是境外人士，目前二期的部分楼盘已经陆续入驻。
业内人士认为，境外人士选择居住古北与古北的区位优势有关，古北临近虹桥开发区，而虹桥开发区作为上海最早开发区，吸引了众多的境外公司在此办公。部分公司的境外员工，由于不会长驻上海，因此选择距离虹桥开发区相对较近、而生活配套设施相对完善的古北居住，因此又被称为虹桥开发区的“后花园”。
古北二期 涉外社区聚拢商机
中国加入WTO后，上海发生巨大变化的不仅仅是商业地标，境外人士的集聚地———古北新区也发生了较大的变化。近几年，一个总建筑面积约103万平方米高档涉外居住区古北二期已基本建成。
2003年，古北二期破土动工，2004年古北二期的部分楼盘开盘，当时的开盘价格不到2万元/平方米，楼盘的主要目标客户均为境外人士、以及本地高端市场，境外人士纷纷抢购古北二期，“住在古北”便成为境外人士的一句口号。在此利好的促动下，古北二期也吸引了不少实力投资者，楼盘的销售价格也逐步上升，2005年曾一度达到近3万元/平方米。
在中国加入WTO5年后的今天，古北二期的楼盘已经陆续交房，不少高品质、精装修的房源也陆续在中介门店挂牌出售或者出租，古北二期一家中介公司物业顾问向《每日经济新闻》表示，古北二期由于房龄短、房型好、品质高、装修新而吸引了不少境外人士的青睐。从租金单价上来看，古北二期较已经10年左右房龄的古北一期房源租金要高出25%左右。以古北二期目前较受境外租赁客户欢迎的古北瑞仕花园为例，该楼盘内部配套较好、小区品质相对较高，目前两房月租金1500美元，三房月租金2000美元。
据悉，从居住客源层来看，租赁客以日、韩、欧美等企业外派人员需求为主，租金相对稳定。据古北一家中介公司置业顾问介绍，古北地区一直存在大量境外人的租赁需求，因此投资回报率较为稳定，投资也一般以长线为主，所以抛盘的数量很少，一旦有低于行情价的房子出现，便立即被市场消化掉。
事实上，古北新区是上海市第一个规模化、集约化开发建设的高标准国际社区，位于上海市区西部虹桥开发区的西南侧。经过十多年的发展，古北集聚了现代商住办建筑共80余万平方米，海纳32个国家和地区近3000多户企业、10000多名涉外人士居住。
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8成零售巨头进中国
1992年7月以前，中国禁止外商在境内开办独资或合资的零售、批发企业。但是，法律上允许外商投资的生产企业，在中国国内销售合同规定比例内的产品，外商实际上已经进入了中国的国内贸易领域。从1992年7月起，中国政府决定对外商试验性地开放商业流通市场尤其是零售业。1999年6月，经国务院批准，国家经贸委和外经贸部颁布了《外商投资商业企业试点办法》。
2001年11月，中国加入世界贸易组织，中国流通领域的对外开放进入了一个全新的时期。据统计，自1992年开始试点至2002年9月，中国累计批准外商投资商业企业387家。目前，国际上50家最大的零售企业已有80％进入中国，如沃尔玛、家乐福、伊藤洋华堂、欧尚、好又多、万客隆、宜家等，期间经历了从单店到连锁、从中方控股到外方控股、从沿海地区到内陆地区的发展。
目前，外商投资商业企业已在食品、日用品、家居等市场中占有重要地位，其主流业态为仓储商店、大卖场、大型综合超市等。从长远看，电器、图书、音像、药品将会成为外资经营的重点。尽管外商投资商业企业发展很快，但据目前统计，外商投资零售企业还不到中国大陆零售企业的千分之一，网点数仅占全境零售网点数的十万分之三左右，其销售额占中国大陆社会消费品总额的比重还不到5％。即使在地方自行批准合资零售企业最多的上海市和深圳市，外商投资零售企业的市场占有率也不到10％，而合理的比例大体在30％左右。袁田恬
关键字：投资,租赁,租金,楼盘,古北二期 |
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