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透视中国楼市的真正危机：住房需求超越国力[2]
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年2月10日12:16 焦点房地产网 |
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中国楼市的危机：住房需求超越国力
与一般的认识相反，我看中国楼市深层危机，不是楼市价格的高低，甚至也不是楼市价格的分享机制，而是在众多利益集团追逐短期利益的作用下，住房需求膨胀超越了国力。
作为基本居住的消费需求，属于社会必要劳动时间范畴，是一个与经济发展水平动态高度相关的变量，并不出自政府的恩爱或是民众愿望的强烈程度。经济学和社会学并没有给出一个经验数字或基准，人们于是有了不同的判断标准。有人抓住了住房价格与家庭年收入比，从中国奇高的比例（12-14）与国际上的（3-6）对比中，得出中国楼市严重泡沫化的结论；有人抓住了历史上国民人均收入与房价的对比，突出了中国楼市的泡沫；有人则简单对比上海、东京、普尔、台湾、香港等三小时经济圈中的楼市价格，得出中国楼市极具投资价值的判断；有人则抓住中国人多地少的现实，坚持价格还有更高上升空间的判断。
在生产要素已经全球化配置的今天，固定地把中国房价与历史上发达国家（或地区）收入相近似的水平相比是不合适的。要比就比现在的水平，因为由住房资产派生的住房消费价格，直接记入生产要素成本。构成一国和一个地区竞争力主干的只能是在区际和国际间流动的产品和服务。全球化流动的产品和服务，并不因为你是来自发展中国家，消费者就愿意为你的高价格埋单。性价比上不去，你的产品和服务就没市场。从生产要素全球一体化配置的视角来看楼市价格，就有了一种观察中国楼市的大视野。
住房总量什么时候都是一个对比的重要层面。香港与日本的人均GDP 都超过3.4万美元，而香港和东京的人均住房面积只有7.1平方米和15.8平方米。中国人均GDP刚超过1000美元，而城镇居民住房面积则达到了25平方米，上海也超过了20平方米。2004年，大幅上涨后的上海房价仅为台北的1/4，香港的1/6，东京的1/8。如果这个分析成立，那么结论是显然的：中国楼市价格还不够高！在今天的市场化条件下，能够限制住房需求膨胀的直接手段就是价格。此外，推进节能型住房设计标准以及借助贷款利率、贷款比例、增值税、所得税等经济杠杆，也不失为有效的选择。关键是政府要有所作为。
当然总体面积标准有片面性，因为还只有面积指标没有品质指标。香港与东京的房子合用，冷水热水都能达标，住起来比较适宜，而中国的房子在这方面却很少过关。许多香港与东京的房子，开间都小而且低矮，属于节能型的设计。而中国城市住房却是越建开间越大、楼层越高，属于耗能多的房型。据世界银行2002年报告分析，中国每创造１美元GDP所消耗的能源是西方7个发达国家的5.9倍，是美国的4.3倍、法国的7.7倍和日本的11.5倍。中国的能源利用率仅为美国的26.9％和日本的11.5％。面对这些令人惊醒的指标，不能不承认危言耸听者的理性。难怪联合国环境奖得主、美国地球政策研究所所长莱斯特·布朗说，中国能源过度消耗的经济增长将是世界性的灾难，“中国正在帮我们认识到旧的经济增长模式气数将尽”。是的，我们该问，中国耗能型的住房建设的气数是否将尽？
超越基本住房需求的住房狂热，已经成为中国经济的引擎。
当一国居民把财富都凝聚在住房上的时候，这个国家的居民就危险了。因为，靠这种方式积累的财富，只会给世界上其他国家创造重要市场，却不会给自己的长久竞争力增添什么砝码！这个畸形的增长引擎终将因为本末倒置而受到惩罚。惩罚已经开始。我国城市环境的破坏、劳动力成本优势的丧失，耗能型生活方式的确立，这些都会很快在我们城市和国家的持续竞争力上表现出来。可惜，做庄者是受“任期利益”左右的城市官员，他们无暇顾及长远。
一个最为明显的例子是印度FDI的快速增长而且质素明显高于中国。据国际上最近的一项针对跨国公司高管的调查显示，其中，有45%的投资者对印度和中国比去年更加乐观，看好印度的占42%，看好中国的占17%。进入印度海外投资中的39%可能流向信息科技产业，而中国的这一比例仅为5%。相应地，进入中国海外投资中的48%可能流向制造业，而印度的这一比例仅为3%。从微笑曲线来看，FDI的中国处于价值链的下端，而印度却明显处于价值链的上端。
显然，超越社会必要劳动时间的住房需求，虽然构成现时局部经济增长的引擎，却对中国的长远发展构成巨大威胁，将蚕食中国公司的长久竞争力。找错支点的中国楼市，将使所有参与者皆为输家。我们不能等到万劫不复的惩罚来临那一天才幡然醒悟！
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关键字：楼市，房价，房型，日本，香港，贷款，利率，泡沫 |
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