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经济述评：房地产业 宏观调控引导新的竞争格局
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2006年2月10日13:23 中国信息报 王前海 |
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房地产业：宏观调控引导新的竞争格局
受中央宏观调控政策的影响，2005年的房地产业经历了80年代以来最为剧烈的震荡。相当多的从业者认为，2005年是房地产业的冰河期，因此采取了一种消极的观望态度。实际上，2005年房地产投资增速和房价增速虽有所回落，但仍维持在合理的水平上。数据表明，2005年全年房地产投资增长19.8%，仍是一个较高的增长速度，比2004年回落6.9个百分点。房屋销售价格的增速虽然普遍减缓，但房价仍然处在上涨阶段。所以，与其说是“冰河期”，不如说幼稚的中国房地产业正由发烧阶段进入理性阶段。一批有实力、有智慧的从业者从2005年的震荡中看到了新的发展方向，开始了规模化、品牌化、科技化经营的尝试，孕育着未来房地产业新的竞争格局。
中央坚决抑制房价过快上涨
2005年是中国房地产市场变革最多的一年，在这“中国房地产的政策年”里，为了平抑房地产市场价格，从中央到地方陆续出台了诸多政策，力求规范和整顿房地产市场，高热的房地产业在2005年呈现出理性回归的迹象。
3月16日，中国人民银行公告称，“为促进房地产业健康、持续发展”，决定从3月17日起，调整商业银行个人住房贷款政策，房贷利率上调0.2个百分点。
3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。就稳定房价提出八条意见，被业界称为“国八条”。
4月27日，国务院发布新“国八条”加强房地产宏观调控，并认为目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱。
5月11日中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”为后续具体政策的出台定好了基调。
5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。
5月末，建设部、国家税务总局、财政部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，规定从6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。此通知对压制投机炒作起到了很大的作用。
10月11日，国家税务总局“二手房交易必须交纳个人所得税”一纸通知，充分证明了国家有关部门希望借系列税收政策，切实打击楼市中的炒作与投机行为，进而平抑房价的决心与力度。
12月中旬，国土资源部副部长李元在全国国土资源厅局长会议上表示，为稳定房价，2006年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。
70个大中城市房屋价格涨幅回落
来自国家统计局的数据表明，2005年中央出台的一系列宏观调控措施初见成效。70个大中城市房地产市场价格调查结果显示：2005年三季度，房地产价格虽然仍继续上涨，但房屋销售价格涨幅持续回落。
房屋销售价格涨幅环比回落1.9个百分点。三季度，70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1％，涨幅比二季度回落1.9个百分点。
新建商品住房销售价格比上年同季上涨6.8％，涨幅比二季度回落2.1个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格分别上涨2.6%、7.3%和6.8%，同比涨幅比二季度分别回落2.2、1.8和2.2个百分点。
二手住房销售价格比上年同季上涨6.7%，涨幅比二季度回落2.8个百分点。
非住房销售价格比上年同季上涨4.3%，涨幅比二季度回落1.9个百分点。其中，办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨4.6%、4.9%和3.1%，办公楼和工业仓储用房销售价格同比涨幅比二季度分别低3.1和2.3个百分点，而商业娱乐用房则高0.7个百分点。
房屋租赁价格比上年同季上涨2.1%，涨幅比二季度高0.2个百分点。其中，住宅租赁价格比上年同季上涨0.4%，办公和商业娱乐用房租赁价格比上年同季分别上涨3.2%和2.3%，工业仓储用房则下降1.3%。
土地交易价格比上年同季上涨9.8%，同比涨幅比二季度低0.9个百分点。其中，居住用地交易价格比上年同季上涨11.1%，同比涨幅比二季度低1.8个百分点；商业旅游娱乐和工业仓储用地交易价格比上年同季分别上涨6.4%和6.2%，同比涨幅比二季度均低3.2个百分点。
2005年12月，房屋销售价格虽然略有反弹，但专家认为，这只能算是总体涨幅回落趋势下的微幅震荡。
2006年大的趋势不会改变
2006年房地产业的市场走势将会如何？目前存在着两种截然相反的意见。有人认为，由于经济大势看好，加上居民收入水平的继续提高和住房的供小于求，房地产市场会迅速回暖。但记者认同另外一种观点，2006年的房地产市场仍将延续2005年二季度以来的趋势。
首先，2005年宏观调控的成果来之不易，中央没有理由放弃巩固成果。各种迹象表明，今年中央将继续贯彻2005年的调控政策，即使不再加大力度，也不会减轻。
其次，得出“不会回暖”观点，还基于研究人士“周期性”的推论。回溯历史，以房地产投资增速指标作为判断依据，可以认为房地产行业符合五涨两落的周期规律。1984年到1988年景气，而1989和1990年不景气；1991至1995年景气，而1996年和1997年不景气；1998到2004年维持了长达7年的景气期，2005年房市已从波峰降落。依照周期外推，2006年维持不景气的可能性较大，转暖点不会过早到来。
新的竞争时代
如果说，此前房地产业的竞争是由“机会”导演的，那么，从一大批房地产领先企业的新战略来看，未来房地产的竞争将进入“实力”导演时代。行业领头羊广州富力正在摒弃以往的机会主义做法，推出了“全国一盘棋”战略，开始了规模化、品牌化、科技化经营尝试。
有关专家指出，世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。中国房地产企业的扩张和并购浪潮即将到来。
2006年，房地产业将强烈感受到市场对技术进步的压力。除了传统的设计、施工技术压力外，市场和政府又对房地产业提出了更新、更高的技术要求，比如信息技术、“四节”技术、绿色建筑技术。因此，对2006年的房地产企业而言，比规模扩张更重要的是技术创新。在一个机会主义失去市场，实力主义掌握发言权的全新时代，没有技术创新，企业将失去生存能力。正如微软总裁比尔?盖茨曾提出：“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人，才能在房地产业生存下去。”
在实施规模化、技术化战略的同时，一批有实力的企业将抓紧实施品牌战略。这一看似尽人皆知的问题，在房地产业却是切中时弊。别的暂且不提，单是为了改变房地产开发企业在消费者中的形象，就是生死攸关。试想，“投机”、“暴利”、“唯利是图”等等这些不良形象不去，房地产企业怎能发展？
综上所述，记者认为，对中国房地产企业而言，认清新的竞争格局，比坐在那里猜测、等待市场回暖重要得多。（记者 王前海）
关键字：房地产，土地，租赁，商品房，房价，二手房 |
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