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05年房市盘点：回顾“政策年”六大关注事件
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年2月10日8:52 新闻晨报 秦佳 |
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2005年，被许多房产业内人士戏称为“政策年”。主要是因为在这过去的一年中，国家针对局部地区和局部市场上出现的房价波动较大、投资过热的情况，出台了一系列调控政策，从年初贯穿年末。其中比较值得关注的是包括央行加息、期房限制转让、营业税开征、二手房的个人所得税等。以下是易居臣信行销部市场研究中心相关人士就2005年度中比较值得关注的政策作了相关分析和点评，以供读者参考。
关键词：
抑制炒房央行二次加息
时间关键词导读
【政策内容】
3月17日———中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
3月29日———上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，对第二套房执行6.12%的基准利率。
【政策解读】
业内人士认为，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。其实该政策并未对2005年疯狂的购房行为产生抑制作用，但其最大的作用在于影响购房者的消费心理，给过度的投资者打了一剂预防针。
【市场反映】
从1月2月排队抢购到3月投资客抛盘锐减，2005年第一季度的这两个月的房价可以用瞬息万变来形容。二手房的成交均价较2005年1月有所增长，但成交户数较2005年1月却有近3成的锐减，市场抛售量减少，由此可见，3月的政策并未给整个上海市场的成交量造成太大的影响。
时间：2005年第二季度
关键词：
期房限制转让征收营业税
【政策内容】
5月11日国务院转发的建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台，营业税征收被提上议事日程。
意见中规定：期房限制转让，另外也对营业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。
5月31日上海出台营业税政策实施细则，规定6月1日起个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
营业税征收标准：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按全额征收营业税；个人将购买超过2年的普通住宅对外销售，不征收营业税，但若是出售购买2年以上非普通住宅，则按差额征收营业税。
【政策解读】
在"5·11"新政中，期房限制转让的出台，真正有效地打击了部分购买期房的投资客，而营业税的征收也大大降低了投机者的利润空间，使得大多数业主转为长线投资，房屋租赁市场看涨。
而对普通宅与非普宅的判定标准来说，140平方米成为显著的分水岭。由于普通住宅征收1.5%契税，而非普通住宅将征收3%契税，因此140平方米以下房屋备受尊崇。
【市场反映】
这段时间，政策是市场的主角，密集出台的宏观调控措施迅速调低了消费者对房价的预期，从市中心开始观望气氛向外扩散，一、二手房市场的成交量急剧萎缩。到2005年6月，成交量较3月份有3成左右的下调。
新盘方面，部分开发商推迟开盘时间，或小量开盘以试探市场对价格的反应，更有甚者，采用一次性付款给予折扣或补贴贷款、契税的方法吸引更多的客户进场，但市场反映平平。部分中介公司开始裁减人员、调整门店数及经营方向来保证公司的正常运作。
综观第二季度整个上海楼市，应该说原先投机、投资者较多的板块，也成为这段时间内楼盘价格下调最快的区域。而自住性质的板块，由于多数自住客入市谨慎，造成多数楼盘有价无市。部分曾在投资市场的房源，因价格的回落，投资者无利可图，而被迫转入租赁市场。
时间：2005年第三季度
关键词：
人民币升值2%
【政策内容】
2005年7月21日，中国人民银行在其网站上发布了《中国人民银行关于完善人民币汇率形成机制改革的公告》。这个公告宣布调整人民币与美元的汇率，由原来的人民币对美元汇率8.276：1调整为8.11：1，人民币升值2%。；同时宣布，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。
【政策解读】
从目前市场来看，汇率小幅上调目前不会对房地产造成波动，高档住宅物业、商业物业的前景仍将看好，短期中档普通住宅不受影响。
【市场反映】
开盘打折、总价优惠、特价售房等各种方式的降价是2005年第三季度楼市的主流。6月底7月初，僵持不下的房价出现了松动，从万里板块的“万里·雅筑”开始，以低于市场价1000－2000元/平方米的开盘价，掀起了楼市降价大潮，外环线成交量占到总成交量的50%左右。
但是三级市场并没有二级市场幸运，受政策影响，成交量依旧低迷。
虽然2005年8月二手房市场的成交量有增量的趋势，第三季度除浦东、闵行等个别区域成交量小幅上升外，其余区域仍延续了前几个月的降幅，购房者观望气氛仍较浓重，由此地级差异也由此凸显，我们看到一些地段好、交通便利且前期投资比重较大的板块，如浦东的世纪公园板块、长宁的天山板块、普陀的长寿路板块等，这些板块在价格下滑明显的同时，成交量却呈现稳步上扬的态势。
时间：2005年第四季度
关键词：
个人所得税
2005年10月7日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》（国税发[2005]156号，以下简称156号文件）。重申个人买卖二手房必须交纳20%个人所得税，并下发给各省市地方税务局，要求在10月30日前各地将一体化管理实施方案上报总局。
【政策评点】
由于5年以上且家庭唯一生活用房的二手房属于免征范畴，因此影响最为明显的也只是购买时间为5年内的二手商品房，尤其是次新房。虽然此类房源在二手房的流通中占有相当大的比重，但要说给二手市场带来的影响还言之过早。但有一点能肯定的是，由于20%的个调税是二手房交易中所应缴纳的最大一笔税额，应该说随着交易成本的增加，这也必将间接导致次新房的挂牌量明显减少。
【市场反映】
在经历了前一阶段降价后，第四季度上海楼市逐步回暖，相对房价最高的第一季度，各个区域的住宅价格出现了不同幅度的下跌，跌幅在10%－30%，部分楼盘价格已经回落到2004年三季度的价格，应该说上海房地产市场已经开始步入了新一阶段的盘整期。业内人士认为，未来上海楼市的价格趋势将取决于新一年政策面的影响，即个人所得税、土地增值税、美元欧元利率上调压力以及物业税等政策执行与否。
关键字：政策，房价，楼市，房地产，个人所得税，物业税，二手房，期房 |
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