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地产上市公司业绩两极分化
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2006年2月14日16:13 财经时报 彭婷婷 |
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近段时日，在世贸股份、天宸股份和恒大地产的２００５年经营业绩提示公告中，其销售业绩或者净利润都比上年同期下降５０％以上，而万科、华侨城、北京城建等的业绩却预增５０％以上。
由于房地产企业收入结算的特殊性，销售款只有在项目完成竣工结算时才能确认收入，因此２００５年年报在很大程度上是反映２００４年或者２００５年上半年的销售业绩，宏观政策的影响还没有在２００５年年报体现。
业内人士认为，在即将出来的２００６年上半年年报中，将会更加清楚地显现宏观调控的影响，上市公司的利润普遍会下滑。
结构调整
中信证券房地产分析员王德勇认为，除了利润下滑以外，今年房地产上市公司结构上的调整将更加明显，“主要表现在业务结构和土地储备上。”
对于住宅类公司而言，今年将继续面临着毛利率下降、收入增长下降、资产周转率下降的不利局面，原因在于房地产开发的收益分配格局将发生重大变化，由于土地出让价格、征地成本和拆迁成本的提高，目前开发商所拥有的超额利润将向政府、农民和拆迁户转移。
“投资性房地产在今年将更快发展，北京、上海的投资性房地产市场的格局已经基本形成，今年将更加成熟。”
由于人民币升值预期的原因，最近已经有不少海外资金流入中国开始购置投资性地产。
“２００６年值得关注的是，美联储持续加息已经使联邦基金利率回到接近长期中性的水平，这无疑提高了境外投资者的资金成本，可能会影响到国内的房地产市场。” 光大证券股份有限公司行业公司部副经理赵强分析指出。
另一方面，土地获得难度加大，随着招拍挂出让土地比例的快速提高，土地获得成本也将快速提高。２００３年土地成本占盖楼总成本的１５％，估计２００５年已经达到５０％，今后仍将快速提高。
“２００５年的土地购置面积增速已经降低到了一位数，而开发面积已经连续第二年出现负增长，这表明三年以后的供应水平已经得到了控制。”赵强表示。
看好深圳和北京
“由于住宅市场区域发展不平衡，受国家调控的影响不同，深圳、北京两个区域市场发展良好，销售顺畅，房价保持较快上涨，这两个区域内项目仍然可以得到良好的收益。”王德勇认为。
在北京、深圳业务量较多的公司，包括华侨城、招商地产、万科A、金地集团、珠海华发和亿城股份等。
“在今年，主流的房地产企业大都被预测保持５０％－１００％的增长，而且其中大部分公司的土地储备比较丰富，在２００６年结算的项目很多，调整期之后他们就会迎来收获期。”国泰君安的房地产分析员张宇表示。
但是，由于房地产企业的融资渠道仍旧受到限制，而依赖滚存利润和房屋预售款的内部融资由于市场的调整而难以为继；另一方面，由于时间滞后，２００４年以来的土地供应和新开工项目的收紧，将会逐步反映出来，２００６年的房地产投资增速将会继续回落。
“中国８０％的房地产上市公司都是借壳上市公司，不是整体上市，有些只是项目上市，政策影响了项目则马上影响到其业绩，这些在调控开始以后下半年的表现比较明显，部分公司在２００６年将会继续处于困境。”虎杰投资咨询公司张寅认为。
关键字：房地产，上市，融资，土地，利润，深圳，开发商 |
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