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春节假期影响显著 一月份上海楼市走势述评
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2006年2月14日8:48 房地产时报 |
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上海房地产市场在经历了2005年的跌宕起伏之后，2006年1月份市场以平淡开局，由于春节假期的影响，各种物业产品的成交量出现了较大幅度的下滑，成交均价也出现了一定的回落。具体而言，1月份市场的运行特征主要体现为：
商品房、住宅成交量下降明显
1月份适逢元旦和春节两个假期，实际交易日只有27天，此外下旬受春节假期临近的影响，成交量明显低于正常水平，1月份全市商品房成交量仅为186．5万平方米，相比2005年12月下降了32．7％，与2005年1月份相比，下降幅度达到了41％。其中住宅成交量为153．7万平方米，比2005年12月份减少了30％，比2005年1月份下降了44％。1月份市场交易量的下滑除了由于假期影响的因素之外，另一主要的原因是由于上海楼市并未真正回暖，2005年下半年的“楼市交易量逐步回升”很大程度上是由于配套商品房的支撑，而2006年1月动迁配套房交易量有所下降，使得商品房和住宅的成交量迅即减少。
徐汇、卢湾成交量增幅显著
在1月全市大部分区域成交量出现下降的情况下，市区内徐汇、卢湾两区成交量却有较大幅度的增长。两区1月成交量比去年12月份均增加了一倍左右。这主要得益于两区内几个个案的优秀表现。徐汇区1月成交较好的主要是漕河景苑、上海师大东部教工住宅改建（内部房源）、徐汇新城等项目；而卢湾区则主要是翠湖天地御苑、紫勋雍邸、扬子江家园等项目贡献了较多的成交量。
成交均价出现不同幅度的回落
1月商品房、住宅及商品住宅的成交均价比上月均出现了回落的走势。商品房均价为6645元／平方米，比上月下跌了8．8％；住宅均价为6052元／平方米，下跌了1．4％；剔除了动迁配套房之后的商品住宅均价为9300元／平方米，比上月下降了5．7％。
1月各产品均价的下跌主要可以归结为成交结构的变动。即各环线成交比重的变化。外环以内各环线成交比重1月均出现了不同程度的下降，而外环以外的两个环线区域的成交比重则分别上升了5个和9个百分点。这种结构的变动是导致1月价格回落的主要原因。
外环内量降价升，外环外量升价降
1月，各环线区域（住宅）交易态势呈现如下特征：
外环线内各区域成交量一致大幅下滑，交易比重也不同程度的降低，而交易价格却明显上扬；外环外交易比重上扬，累计高达71．9％，比上月提高14．3个百分点，郊环外区域成为全市唯一一个交易量上扬的区域，与此同时，外环外交易均价一致下降。
外环内量跌价升表明，中高价房市场的某些项目，因其性价比较高而依旧看好，如陆家嘴国际华城、浦东虹桥公寓、益都名邸、漕河景苑、中环凯旋宫等；外环外某些动迁配套房项目大量成交，致使区域量升价跌，如南汇泥城社区一期动迁安置基地和浦东曹路镇直一村65／1、65／2宗地块配套商品房累计过户约35．7万平方米，占全市住宅交易量的23．2％。
住宅成交面积前十强———商品住宅仅一例
1月全市住宅成交面积排行前十位的个案中，仅有1例为商品住宅项目－－浦东的樱桃苑，其他9个均为动迁和配套房项目。
位于浦东三林地区的樱桃苑是1月份刚开的一个新盘，网上显示共上市了192套房源，目前可售为45套，均价为9200元／平方米。整个小区由16栋10－11层的小高层组成，楼盘规模较大，小区内实行人车分流，绿化率高达60％:一梯一户的电梯设置使其有望成为继未来域之后三林板块新的标杆楼盘。樱桃苑开盘当日成交了53套，这在如今的房地产市场实不多见。
商品住宅成交面积前十强：“品质”＋“价格”＝性价比制胜
2006年1月，商品住宅成交量十强楼盘整体成交水平不高，交易面积达1万平方米者仅三个项目，其中浦东樱桃苑以1．77万平方米位居榜首。从区域分布来看，浦东上榜项目数高达4个，遥遥领先于其他区域。从成交价格情况看，4500－8000元／平方米范围内的中低档项目数达6个，占大多数。
成交面积超过1万平方米的三个项目中，樱桃苑在前文已有介绍，其9200元的均价在三林地区并非是最低价，但凭借其良好的品质和较为合理的价格仍然取得了骄人的销售业绩，可见价格并不是购房者考虑的唯一因素，较高的性价比才是楼盘销售制胜的法宝。同样，漕河景苑、康桥半岛新城五期也均是所在地段的物业典范，在售价有所回归之后，凭借较高的性价比激发了市场的交易热情。
关键字：物业，房地产，商品房，配套房 |
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