2005年，我国的房地产业经历了宏观调控、市场观望和理性回归三个阶段。连续五年高增长的房地产市场和房地产价格通过挤泡沫和市场化调节，使其趋于稳定和持续发展。认真回顾和分析变化多端的2005年的房地产业，将对我们充分认识和正确把握2006年的房地产业的发展提供科学决策的依据和搞活市场的方法。

一、房地产调控政策的出台与房地产市场走势

　　我国房地产业的健康持续发展，不仅是建设和谐社会的重要环节，而且是直接关系到国民经济发展速度和质量的重要因素。在宏观调控中应保持清醒的头脑，对调控目标、方向和重点的确定，对调控方式的选择，对调控力度的把握和对调控效应的发挥等方面，要努力做到既体现科学合理，又符合客观实际，还必须有一个逐步完善和分步到位的过程。

　　去年，中央和地方针对“十五”期间房地产过热现象出台了一系列调控政策和措施，以加强对房地产行业和房地产市场的宏观调控，其成效正在逐步显现出来，实践表明这一决策虽然来得稍显迟缓，但仍是十分必要的，它对于促进房地产业的持续健康发展和促进国民经济快速稳步增长具有重要意义。2005年，对房地产市场宏观调控的目标主要聚焦在降低房地产贷款比例和房价上涨过快两个问题上，具有很强的现实性和针对性。先后出台了：紧缩房地产贷款、增长商品房转让期限、规范土地使用权拍卖、提高购买商品房贷款利率和建议取消商品房预售制度等一系列引导房地产行业和房地产市场健康持续发展的政策、措施与方案。经过一年的适时推出和合理运行，使房地产企业和房地产市场在我国国民经济运行继续朝着宏观调控的预期方向发展的同时，开始逐步降温，房价开始理性回归，房贷规模开始下降，自住型购房成为了房地产消费市场的主流，房地产泡沫的挤压得到了预期的效果。政府出台的系列调控政策基本实现了稳定房价和降低房贷的目的，各级政府和相关部门针对房地产行业和房地产市场的“政策组合拳”出台，使房地产行业的投资过热现象得到很大抑制，高位运行的房价也降到了较为合理的区间，这些成效的充分体现和保持，还需要相关配套政策和措施的出台和房地产宏观调控周期的适度延长。

　　建设部领导目前明确表示：我国房地产调控政策不能松动，要注意稳定政策，朝着预期的目标发展。今后的重点是落实地方政府的责任，狠抓国务院各项政策和措施的落实；切实加大住房结构的调整，增加中低价位、中小户型住房的供应；完善低收入人群的住房保障制度，综合研究经济适用房和廉租房的供应问题；整顿和规范房地产业秩序；加大信息透明度，及时披露土地供应和住房供给信息，以利于市场形成正确预期。“十五”期间我国房地产业通过快速持续发展，使之从国民经济的相关产业发展为支柱产业，为我国社会与经济的和谐发展作出过应有的贡献。由于房地产业的产业关联度强，房地产的稳定和健康发展将为国民经济的健康和稳定发展奠定坚实的基础，所以我国房地产业的调整是暂时的，目的是为了通过合理调控、挤压泡沫，促使“十一五”期间的房地产业得以进入健康持续发展的轨道。房地产业现在虽然处于宏观调控时期，购房者与开发商都在观望，但这对房地产企业来说未必是件坏事，需要调整心态、研究对策、增强实力和练好内功。其实宏观调控是挑战也是机遇，房地产企业要认清形势，将风险控制放在首位，抓住现在的时机在增强实力和练好内功的同时进行战略扩张，利用区域发展不平衡的特点进行管理、品牌、资本和人才的输出，不局限于大城市和中心城区，这样才能在稳步发展的同时分解和控制风险。

　　我国房地产市场随着宏观调控各项政策的出台，使得“十五”期间快速上涨的房价开始了合理的回归。就去年全年而言，一季度的房价体现了2004年下半年的高增长后的快速拉升阶段；二季度的房价在政策调控影响下进入滞涨阶段；三季度的房价开始进入因市场因素导致的主动降价阶段；四季度的房价进入因银行还贷造成的被动降价阶段。国家统计局公布的“国房景气指数”表明：至2005年10月底，全国商品房空置面积达到1.12亿平方米，与去年同期相比全国商品房空置率提高14%。至2005年末，“国房景气指数”的6种分类指数中，包括土地开发面积，房地产开发投资、房屋施工面积、本年资金来源，商品房空置面积、商品房销售价格等在内的六项指数都比去年同期有不同程度的回落，在全国70个大中城市中，2005年10月份上海的房屋销售价格指数（98.9）和二手房住房价格指数（98.8）分别列降幅第一，而新建商品住房价格指数（98.8）为降幅第四。为了规范和稳定上海的房地产市场，使社会各界对全市商品住宅的总体供应能有一个客观、全面和系统的了解，上海市政府去年末首次公布了全市商品住宅的供应量，除去配套房、尾房和车库，目前可售市场化商品住宅面积为931万平方米。房地产商在认清形势后的降价销售，促使了全国房地产市场近期商品房销售量有所回升，上海楼市成交量已连续三个月得以回升，但这些量的回升主要是因为楼盘的大量推出，开发商的降价促销所致。市场的调整正使得连续五年的房地产开发高投入和房地产投资的高回报的状况得到改变。去年上半年仍被业界看好的商业用房，在投资额猛增23.8%和空置率上升21%的现实下，引起了开发商和投资者的警觉。去年11月份上海楼市的“回归”之路仍在继续，全市配套房成交量首次超过了普通住宅。

二、房地产贷款成为制约瓶颈和房地产金融创新

　　目前，我国房地产开发商仍是通过房贷融资作为资金的主要来源，其比例至今还高达70%左右。同国外房地产金融品种繁多和重点通过直接融资相比，我国房地产企业直接融资的比例仅为2%左右，宏观调控后房贷的紧缩和规范使房地产开发商和购楼者获取房贷的难度增大和成本增多，成为了房地产市场健康持续发展的制约瓶颈，市场亟须新的房地产金融创新产品的出现和实施。

　　去年年底时，银行贷款成为大多数房地产企业难以跨越的门槛，而银行方面也视房贷为难事。由于去年宏观调控对房地产市场的种种挤泡沫行为，使房贷业务大幅下降，全年的贷款任务的顺利完成也成了难以实现的指标，直至去年10月底上海银监局的一则声明才让开发商和各家银行都松了口气。上海银监局表示：监管部门无意对银行的房贷政策的“松紧”进行干预，各银行在风险可控的情况下，个人房贷的贷款比例和利率均可以在央行规定的范围内自行决定。银监局的“松绑”无疑给银行房贷带来了“活力”，各商业银行纷纷表示：住房贷款的调整政策，主要是对老客户实行房贷优惠利率，即使是购买第二套房也可以视需要给予下限利率的优惠，部分银行和一、二手房的贷款比例最高已恢复到八成。具体政策是：申请贷款年限在5年以上的二手房贷款，只要是非高档房，也就是总价100万元或单价每平方米7000元以下（可根据不同地区去年平均房价上浮30%）的普通商品房，最高贷款成数可以为八成；而总价在100万元以上，单价超过区域平均房价30%以上的住房最高也可申请到70%的贷款。银行的上述做法，已经让上海银行同业公会在去年楼市调控高峰时定下的“房贷同盟”名存实亡。上海银监局采取的明智态度，是为了避免因为市场调整导致的积压过多会给金融机构带来巨大的风险，通过及时、适度松绑，从市场需求方面适当引导，消化存量房，以求化解可能带来的金融风险。由此可见，银行业的松绑：一方面是为了自身的考虑，因为目前银行的存款太多，需要合理的流出；另一方面，目前市场存量房较多，需要加快消化速度，让开发商得以回笼资金可以如期归还银行贷款。

　　全国工商联住宅产业商会调查表明：我国房地产企业目前直接融资的比例仍在2%左右，大大低于国际平均水平。2005年开发商融资的主渠道仍是银行贷款，而社会资金投入房地产开发的途径正在增多。本轮宏观调控以来，我国的房地产企业一直在寻求新的房地产开发融资途径，如机构投资者和国内游资开始参与房地产投资，房地产基金开始设立和运作，债券和信托等方面的资金开始进入房地产业，海外融资的步伐也明显增多。去年，中国银监会下发的《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》在进一步提高了房地产信贷发行门槛的同时，对房地产信托业的规范和健康发展奠定了坚实的基础。国家《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》正在加快酝酿和制定之中。随着我国房地产金融创新品种的不断推出和逐步走向成熟，我国房地产开发资金来源中的银行贷款比重将不断下降，自筹资金和其他金融产品所提供的资金比重将得到大幅的提高，“十一五”期间我国房地产企业的资金来源和融资途径将产生革命性的变化和突破性的进展。

　　我国央行行长去年在公开场合谈到2005年中国宏观经济走势与产业发展的话题时指出：今后我国企业融资要逐步减少对银行的依赖，增加直接融资的比重，另外银行加强资本约束和风险控制是银行改革必然的结果，今后银行贷款的增长速度将会放缓。这席话明确给出了房地产融资开始进入市场化的重要信号，但是我国房地产融资还远没有达到完全市场化的程度，而房地产融资市场化必将是一个循序渐进的过程，融资渠道多元化也只是融资市场化的一个重要环节。发展包括信托在内的多层次融资市场实际上是一个直接融资和间接融资的问题，建立多层次的融资市场实际上是银行分散金融风险的重要举措和必然选择。任何一个正常的房地产市场，任何一个正常的经济体系，都无法容忍房地产金融的风险由银行独立承担，央行的决策层已经认识到这个风险，正在通过各种创新的金融途径来化解这一风险和解决这一问题。然而，随着我国市场经济体系的日益完善，金融创新和开放的风险就日益减少。简言之就是：市场越开放，金融风险就越小。因为市场发展的本身就是分散风险的过程，金融市场基本的目标和目的就是要通过这些产品和市场来分散风险。虽然房地产证券化目前已经取得了实质性的进展，但是总体而言仍处于起步阶段。个人住房按揭贷款目前还是比较优良的资产，目前各大银行都还不愿意把这一业务拿出来证券化，所以房地产资产证券化在我国还有很艰难的一段路要走。然而，不被业界注意的房产典当业成为了去年中小房地产企业新的快速融资渠道。仅以上海东方典当行为例，2005年以来该行45亿元典当营业额中，就有36亿元来自房地产业，其中又有29亿元来自房地产中小企业，房产典当成了调控时期房地产中小企业渡过难关的重要融资渠道。

三、房企和上市公司开始注重多元拓展和产权转让

　　我国房地产业是“十五”期间，中国、乃至海外资金的投资热点，加快了我国房地产市场的迅猛和持续的发展，而政府的宏观调控促使了我国过热的房地产市场加快了理性回归的步伐。认清形势的房地产企业开始加快降价促销和多元拓展，以房地产为主业的上市公司也加大了房地产项目的转让步伐，从而使自身的投资风险降低至可控范围。

　　经过一年来的针对房地产业的宏观调控各项政策和措施的先后出台和落到实处，以及人为制造的“金九银十”的房地产销售预期的再次破灭，使得房地产商和业内人士对房地产市场的认识逐步统一到“看淡”和“看跌”，目前上海市场上不降价或不打折的商品房，已经从少人问津开始向无人问津转变。从市场反应来看，在去年下半年率先开始有10%以上降价的房子销售情况还普遍不错，部分楼盘还通过种种创新的促销手段创造了新的销售纪录。但是，那些认为房地产行业将再现“金九银十”现象的后知后觉者，目前只能通过大幅降低和参与“打折比赛”或“接力降价”来回笼资金。去年三季度的新建住宅成交纪录显示，剔除配套商品房等政策性被动消费，销售前十位楼盘占据了市场成交总量的近三成。这些新上市的楼盘，多数是去年上半年捂盘不动而下半年坐不住的开发商。除了降价、打折和送轿车，免物业费外，一些开发商还前所未有地推出团购特优价和分期首付的揽客举措。新楼盘大量推出和消费者持币观望的现象愈演愈烈。部分开发商为了确保资金链不断，开始了“让利保本”的甩买自救。尽管如此，据业内人士推算，按照目前的市场吸纳和企业销售的进度，全国市场上已推出和积压的商品房要两至三年才能得到消化。分析表明，降价绝对不是开发商自我救赎的主观意愿，而是因为去年年关将至时归还贷款、支付工程款、年终分红和销售期推迟等原因导致资金链紧绷，才不得不作出的市场选择。

　　在房地产商纷纷降价促销和回笼资金的同时，有相当部分的房地产商由去年的立足上海房地产开发向长三角地区房地产涉足的战略转移，变化为以房地产一业为主，向多元发展的拓展。在这新一轮的战略转移中，多数是向房地产相关的市政工程、建筑材料、楼宇设备等相关产业拓展。但也有一批先知先觉的企业大胆进入了能源、环保等新型领域。全国工商联石油商会会长表示：长三角地区成功的房地产企业去年开始日益增长的转行投资石油和煤炭等紧缺能源产品，仅上海就有30多家资产规模达几十亿的房地产企业开始投资石油和煤炭行业，已有不少迅速崛起的新型石油和煤炭企业是由房地产企业转型而来。这些转投石油的企业，主要从事石油的勘探、开采、炼化、运输以及原油、成品油、燃料油的进口和石化产品的生产销售；转投煤炭的企业，主要从事煤炭的勘探、开采、精选、焦化、运输和销售。这些企业不但拥有自己的油库、码头、炼油厂和矿山、炼焦厂，还拥有自己的油轮、货轮和火车皮等运输工具和渠道。这些房地产企业争相投奔石油和煤炭等能源产业的原因是“十五”期间我国房地产业的迅猛发展使一些精明的房地产开发商在获取高额利润的同时，看到了房地产业即将进入周期性的调整阶段，战略转移是必然的事情，实施宏观调控只是加速了这种战略转移和产业拓展的速度。而去年正好中央出台了《我国发展非公经济36条》，加之国民经济的发展和国际市场的变化使国内外能源需求量大幅增长，且在“十一五”期间这一瓶颈问题很难得到解决，为转型企业和民营企业的进入和发展打开了良好的空间和展现出美丽的前景。

　　从我国以房地产为主营业的上市公司去年的季报和半年报中也可以明显看出，前几年通过上市配股和债券方式大量从资本市场上获取资金后投入房地产项目的上市公司，目前正随着房地产业低谷的临近而通过产权交易热衷于转让手中的房地产项目。复兴集团旗下的豫园商城股份公司目前公告称：公司已与两家依据美国特拉华州法律设立和海外公司签订意向，决定将旗下的上海城隍庙广场置业有限公司100%的股权转让给这两家企业，该项交易涉及的金额达到7亿元，主要是为集中力量投资公司的商贸主业。中远集团股份公司也在日前以近10亿元的标的将中远三林置业的55%的股权转让给印尼首富林绍良的三林集团。广电电子股份公司也将其所拥有的嘉汇达房地产公司的30%股权转让给了上海电气集团资产经营公司，转让价为4.5亿元。第一食品股份有限公司则将其近万平方米房屋转让给公司第一大股东上海市糖业烟酒集团公司，转让价为5000万元。另从上海联合产权交易所了解到，去年下半年以来，在该交易所挂牌转让及谋求股份融资的房地产企业数量迅速增加，与去年年初相比总量增加50%以上，最多一天有近20家房地产业同时挂牌产权转让的景象出现，占当天挂牌企业总量的15%，这种增长的势头目前仍有增无减，以往的楼市机构间交易是买多卖少，现在则是供需同比增长，去年底，项目又接近完工是开发商资金压力最大时，为此不可避免地将遇到资金链绷紧的房地产商的新一轮房地产项目转让高潮。（作者为国务院发展研究中心研究员）