写在前面 

　　上海正在走向国际级城市，这是无庸置疑的，而国际化的重要特征，便是资金进入结构与来源的多元性。由于近五年来上海楼市的狂热景气正面临〝拐点〞，对外来资本的〝远水〞显得更加渴求，以解开发商〝近火〞的燃眉之急，于是我们经常可以在媒体上看到，有不少开发商宣称自己正与海外基金就收购事宜进行洽谈。然而却也有专家不以为然的指出，这仅只是开发商为了遮掩房屋销售陷入困顿的真相，而企图拉抬身价的障眼法，基金的进入并不如外界想象的多。孰是孰非？ 

　　关于上海到底有多少海外基金在房地产市场流窜？一直是众所纷纭，有人认为，基金的数量及可投资金额被严重夸大，与实际状况有明显落差。也有人言之凿凿的表示，陆续进入上海寻找投资机会的基金组织，正以〝几何倍数〞在成长！以我对海外基金与其成员的了解，其实这两种说法与判断，都各有依据，相互之间也并不矛盾。

◎对基金的期待，使得不少开发商坚守价位 

　　实情的确如此，基金正不断的流入，即以刚过去的2005年为例，国际知名机构在上海与北京就甲级办公楼等商业不动产的整栋收购，至少超过十起，几乎每个月都有成交案例，且金额几乎都在五千万美元以上，最高者达四亿美元之多！譬如：一月麦格里MAPG搜购新茂大厦(上海)、2月美林收购银泰中心(北京)、4月高盛收购百腾大厦(上海)；近期则有花旗房地产基金收购永新广场(上海)…等，说明即使宏观调控的政策仍在执行，基金组织对中国尤其是上海及其房地产的发展，信心十足！

　　或许也因为如此，不少开发商对基金入市充满期待，而抵死坚守价位防线(当然，退房潮的越演愈烈，也使得部分开发商投鼠忌器，不敢轻易大幅度调降房价)，但这恐怕并非明智之举。

◎不少楼盘以〝基金入主〞为名，拉抬身价 

　　姑且不论发改委在近期的报告中明白指出，宏观调控将使楼市景气近五年内处于稳定状态，房价过高的地区与楼盘必须降价…云云，将使楼市走势短期内愈好不易，仅以〝基金入市〞观之，我认为便存在值得戒慎的认知误区。 

　　首先，持续进入中国的海外基金确实不少，但的确被人为夸大了数量。由于我本身也参与基金运作，便曾碰到过一些有趣的状况，譬如：每一个被我们接触过的楼盘，都毫不吝啬的对外宣称与基金进行收购谈判中；不可讳言，基金组织基于获利考虑，会筛选及接触较具投资价值的楼盘，以便创造可观的获利空间；因此对楼盘而言，与基金洽谈收购事宜，在一定程度上，也足以显示自己的楼盘前景与身价是被看好的，执是之故，导致只要有基金接触，楼盘便会对外放话，说自己被来自某国家或地区的基金看上，然而真相很可能是，基金谈了不下十个楼盘，却因价位、付款、收购方式与比例…等问题而未达成交易，但十家开发商都〝兴奋之情溢于言表〞的对外宣布基金即将入主，于是便发生基金数量被放大的〝乘数效果〞。 

◎基金虽多，但不足以救市 

　　那么到底有多少海外基金在上海呢？有说600亿人民币，也有说不低于1000亿！我认为金额多少不太重要，因为只要有利可图，投资额随时可追加，关键是可投资额≠已投资额，事实上，多数基金仍在评估市场，尚未采取行动，尤其政策面对楼市影响动见观瞻，值此〝风口浪尖〞，更使基金不敢轻妄进场；在这样微妙的情势下，与其期盼基金入市，不如吸引海外华人散客或针对本地市场，尽速将房价向合理回归，来得实际、有用些。 

　　更何况基金出手向来慎重，极关注楼盘之立地条件与质量，对整体市场的影响其实相当有限，若将它与境外冷钱(即：非以短线投机、炒作为目的，重在置产、自用的海外华人购屋资金称之)合流、相提并论，作为楼市不致重挫的安定力量，尚可因应及当之无愧 ，但并不值得寄以〝救市〞如此厚望！