|
| |
|
新盘供应成交冷热不均 二手房成交抬头租赁活跃
|
| |
| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年2月17日17:20 上海商报 朱楠 |
|
|
新盘
供应成交冷热不均
黄兴板块是目前杨浦区内在售楼盘最多的一个区域，也是杨浦区内刚性需求最多的区域。近期黄兴板块销售量有了一定回升，重新回到杨浦区板块内销量第一的位置。之所以该板块内刚性需求强劲，主要有两个原因：一则区域内有大量老式公房等待拆迁；二则有大量适龄青年正在寻觅婚房；三则杨浦区内客户区域性购房热点比较突出，尤其是黄兴板块内客户，在选择购房区域时，一般只圈定黄兴板块和杨浦内环内板块，故长远来看黄兴板块依然是杨浦成交的重点区域。
杨浦内环板块是指平凉路以北的杨浦内环以内区域。杨浦内环板块目前除了宝地东外滩花园销量尚可外，其余个案成交寥寥。杨浦内环线板块内楼盘价格偏高客户可选择性较少。板块内在售新盘不多在建的项目有６个主要分布在板块南部以及大连路沿线，后续供应相对充足。其中大连路沿线的海上海新城和宝地东外滩花园都已经推出房源海上海新城已经推出了其中的一部分办公楼。即将开盘的海上海新城和信通浦皓园的住宅项目不但将开盘日期一拖再拖，且对售价三缄其口，看来不到开盘前一天是不会将情况公布于众的。 （ 更多楼盘资讯>>> ）
在目前的市场环境下，各新盘在上市前小心翼翼也有其道理。杨浦区内环板块一直以来就是杨浦区高价楼盘集中的区域，并且从品质、小区规模、装修情况等各方面也存在着诸多不同，单以价格无法确认楼盘性价比的程度。另一方面，当前的市场情况下，新盘上市价格极为敏感，开发商稍有不慎，就有可能对楼盘的销售带来不可估量的影响，因此开发商宁可把握价格主动权。
轨道交通四号线的正式通车给杨浦地区带来一定影响，杨浦内环板块楼盘受关注程度有所提高。以四号线受益最大的楼盘宝地东花园的销量为例，该盘１、２月份共销售１３套房源，这在杨浦区已居前列。该盘一期三栋楼已经全部推出，从销售情况看，５号楼低楼层的二房销售较好，因为该区二房面积小、总价低，而其他两栋楼的去化楼层则较为平均。三栋楼从景观方面比较相差无几。由于小区体量较大，前期入住的客户可能会受到小区环境尚未全面完成、噪音等因素的影响。网上房地产显示，该盘２００５年９月推出的１５６套房源目前可售５５套，累计住宅合同均价为１３６２０元／平方米，值得注意的是，该盘累计撤销合同次数较多，高达５４次，累计撤销合同均价为１４７３９元／平方米。
二手房
成交抬头租赁活跃
受春节假期的影响，杨浦区春节后较之春节前成交量有大幅萎缩。不过从上周起，成交量已开始恢复性上涨，看房量持续增多，挂牌价和成交价格也于春节前持平，没有很大的变化，买卖市场成交活跃，但买卖双方心态都较为成熟，卖方的开价合理，买方看到中意的房源也会及时下定。买家多数是附近的居民和新一代的创业者他们多数以改善居住环境和结婚用房为主投资者较少。大学附近区域由于正逢开学高峰，租赁市场开始抬头。
江浦板块是近期一大热点板块。该板块位于杨浦南部的江浦路中间地带它东起黄兴路西至大连路北到控江路南抵长阳路从大区域范围上看，是杨浦控江板块的一个分。该区域地理位置的优越性相当明显，临近控江路的成熟商圈。江浦板块内集中着现代星洲城、金上海家园、华升新苑、东银茗苑、东方星座酒店式公寓等诸多次新楼盘。目前该区域二手房均价大约在１１０００－１２０００元／平方米相对之前的１２０００－１３０００元／平方米有小幅的下调去年一整年内调控政策对该区域的影响不是特别大近期交易量有小幅回升。
周家嘴板块也是近期杨浦区成交最为活跃的区域之一，板块内代表楼盘如现代星洲城、新凤城、华升新苑、阳明新城近期都有一定量成交。现代星洲城成交房源集中为三房、四房的大房型，毛坯房的成交价格在１００００－１１０００元／平方米之间，也有少量两室的小房型出现在租赁市场上，目前价格维持在１５００元／月左右。而新凤城的挂牌房源多为一室、二室的小户型房型，这样的房型颇受市场欢迎，因此一旦挂牌短时间内就能成交，毛坯房源的成交价格在１１０００－１１５００元／平方米之间。阳明新城目前在市场上出现的房型多为７０平方米左右的两室一厅房源，春节前成交价在９５００元／平方米左右，春节后成交价上升５００元／平方米左右。汉宇地产近期成交一套阳明新城的两房一厅一卫租赁交易。该房屋建筑面积为７４．９３平米，成交价为７５万元，楼层为２５楼，该物业所处小区环境优雅，适宜居住，叫价与房东的心理价位相符，所以顺利成交。
新江湾城是杨浦区即将建成的一个大型居民聚集区，也是未来的一大卖点，目前板块处于建设期，可售房源较少，市场上鲜有挂牌。位于闸殷路的时代花园是该板块内一个较受关注的次新盘，２０００年建成，属于板块内档次较高的次新房，但由于板块还处于开发期，规模效应尚未显现，均价维持在９０００元／平方米，部分景观房开价更高，汉宇地产提供了一套９０平方米左右带豪华装修的参考房源，３室３厅２卫（复式景观房），挂牌价高达１００００元／平方米。
五角场板块周边大学林立，并随着东北部地区开发建设进程的不断推进，五角场商圈正日渐崛起，周边房屋也日渐受到关注。近期佳龙花苑成交活跃，其位于营口路附近，受五角场商圈的辐射，小区环境优雅，物业管理较好，现该地段附近的配套设施逐步完备、交通便捷，次新楼盘较多，均价１１０００元／平方米，另一个楼盘同济绿苑靠近同济大学四平路校区，近期成交均价１１０００左右。汉宇地产国顺分行１月中旬成交一套佳龙花园的三房，该房建筑面积为１３４．０６平方米，三房二厅二卫，挂牌价１５８万元，成交价１５５万元，挂牌一周成交。该房所在楼层为６楼，朝向、采光和楼层都较好，投合客户所需，故达成成交。汉宇地产鞍山分行还提供了一套同济绿园的２房２厅现房成交房源，该房为１０８．８６平方米，挂牌价１３０万元，成交价１２６万元，成交单价１１５７４元／平方米。该房所在楼层为１楼。
杨浦区滨江板块虽然离虹口区只有一条或几条马路之隔，但在价格上却可以相差近上千元，总体价格水平相对较低。因此有许多业主考虑到虹口区购房成本较高，因而购房区域向东转移，短期内虹口购房者转向杨浦的趋势还会持续，因此滨江板块后市看好。板块内代表楼盘珠江香樟建筑面积１００平方米左右的二房二厅毛坯房源，成交单价大约８５００元／平方米。
商业地产
五角场办公楼一房难求
美联物业杨浦区负责人告诉记者，为吸引大量知识型人才的流入众多知识型、ＩＴ服务型、创意型产业公司将办公点集中开设在复旦、同济等知名学府周边，导致该地区周边办公楼出现一房难求的局面。杨浦其他地区的写字楼的出租、出售情况比较冷淡。最近海上海新城的写字楼以１４０００－１５０００元／平方米左右的单价开盘，但市场反应并不热烈。
随着五角场商圈的日渐成熟，现在杨浦区商铺出租回报率较以前有小幅提高。五角场周边的商铺成为现在很多客户自营或投资的热点，以导致这个地区的商铺比较抢手。
关键字：新盘,供应,成交,二手房,租赁,商铺,物业管理,装修 |
|
|
|