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租金上扬生态成趋势 06沪写字楼空置率趋降
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2006年2月17日9:43 新闻晨报 唐海力 |
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2006年，由于上海市中心城区的甲级写字楼供应十分有限，专家预计其租金仍有一成以上的上扬幅度。更多企业选择搬迁至远离市中心城区，甚至轨道交通方便的市郊区域的写字楼办公，这一方面可以满足不断增长的人员扩张需求，另一方面又可以避免中心城区写字楼租金不断上涨所带来的经济压力。
由于许多将于近期完工的高品质写字楼预租成交持续增长，戴德梁行预计2006年上海甲级写字楼市场仍将维持紧张的局面。2006年甲级写字楼市场的新增供应预计将达到440000平方米，其中包括卢湾区的白金大厦、徐汇区的淮海国际广场、黄浦区的寥创兴金融中心大厦、静安区的恒隆广场2期以及陆家嘴的兰马克大厦。在那些将于近期完工的写字楼物业中，白金大厦已经达到了约35%的预租签约率，淮海国际已经有5个楼面成交而且其余楼面的租赁谈判也正在进行，同时恒隆广场2期也刚刚展开了预租推广活动。随着市场可选项的持续紧张，预计2006年上海中心城区甲级写字楼租金将平均上涨12%到15%。
回顾2005年，尽管市场新增供应量已达到过去5年中的最高水平，跨国公司在上海的迅速扩张使得上海甲级写字楼市场需求量持续旺盛，上海甲级写字楼市场吸纳总量达到358485平方米，而市场新增供应总量为391892平方米。
2005年，上海新建写字楼物业的整体品质得到了显著的提升，九成以上都达到了国际甲级写字楼的建造标准，其中包括嘉华中心、汇亚大厦、都市总部大楼及花旗集团大厦。由于持续紧张的市场行情，许多此类高档写字楼物业在完工入市之前就已经达到了很高的预租比例，入市时有近60%以上的签约率，到了年底许多楼盘都已接近满租。截至2005年底，上海甲级写字楼市场平均空置率为6.6%，只比2004年同期微增了0.2%。楼盘品质的不断提升使得上海甲级写字楼租金水平大幅增长，较2004年上升了15.3%达到人民币216元/平方米/月。
在诸如淮海中路及南京西路之类高尚办公道路沿线，甲级写字楼的供应量在整年内始终十分有限，截至2005年年末，这两个区域的平均空置率分别为3.1%和2.3%。在浦东陆家嘴，尽管全年市场有153000平方米的新增供应量，2005年度甲级写字楼平均空置率共下降了2.7个百分点，年底时降至6.0%。造成这种局面的主要原因，在于银行以及其他金融集团的迅猛扩张，欲都抢先在WTO入关协定所承诺的2007年中国银行业全面对外开放条例实施前，扩大自身的经营规模。
2005年度，写字楼租金增幅最大的区域主要集中在淮海中路、南京西路沿线及浦东陆家嘴区域，在这些区域可供选择的写字楼空置面积最为有限。在浦西淮海中路、南京西路沿线，甲级写字楼平均租金报价较2004年分别上涨了16.1%和16.0%达到人民币249.8元/平方米/月及人民币262.1元/平方米/月。同时，陆家嘴地区甲级写字楼的平均租金报价较2004年上涨了17.8%达到人民币211.1元/平方米/月。2005年第四季度，由于许多投资商都被写字楼市场的广阔前景所吸引，甲级写字楼售价较上一季度大幅增长了12.2%达到人民币30300元/平方米。
按照新写字楼3-4年的建设周期，2006-2007年又将是新一轮的供应热潮。相比现今上海甲级写字楼总量330万平方米，今后3-4年内上海的甲级写字楼增长将达70％。特别值得一提的是，由环球金融大厦的竣工，陆家嘴核心区域2008年前后高达90万平方米的甲级办公楼供应量，不但迫使浦东写字楼市场供不应求的局面瞬间逆转，也标志着上海的写字楼市场将进入新的一轮消化期。
关键字：写字楼，租金，物业，空置率 |
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