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英联国际不动产：中国亟需制定住房保障法
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2006年2月20日10:53 财经时报 郭建波 |
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２００１年以来，中国的房地产行业连续５年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人。但是，房地产市场旺销的同时，价格不断攀升，部分城市房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平。
有关资料显示，２００５年城市居民收入最低的２０％人口仅拥有全部收入的２.７５％，而最高收入的２０％人口拥有全部的６０％。收入的差距造成典型的二元结构房地产市场。一方面，高收入人群对房地产强烈投资需求拉动房地产价格不断上涨，另一方面，普通市民由于收入水平低下，已经失去购买住房的能力。
与居民收入增长相比较，２０００－２００５年，城镇居民人均支配收入增长速度平均不到１０％。而住宅销售的增长却超过３０％。２００５年部分城市房价收入比超过了１５倍，超过１９９７年的香港。过高的房价使城市中低收入及新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲了国民经济的结构。
虽然１９９８年以来，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业，但住房除去自身的商品属性，他还有一个重要的属性——准公共产品属性。市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品的属性。住房是不动产，不可能按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资产品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格。
住房商品和住房市场的特殊性，决定了政府应该在住房市场上必须有所作为。
目前，中国基本上已经建立起住房公积金、经济适用房、廉租房住房保障体系。但是，在具体运作中却存在：缺乏明确的目标和长远规划、保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、资金来源渠道单一、暗箱操作，运作不规范等诸多弊端。
原则上经济适用房要占同期住房开发７０％－８０％的比例，而实际上，中国经济适用房投资比重２０００年以来一直减少。２００４年只有４.６１％，市场供给严重失衡；市场上出现“１４０平方米的经济适用房”，“开着奔驰购买经济适用房”等现象严重背离了住房保障制度的初衷。
结果，理想中的住房保障制度在现实操作中引来了“经济适用房‘经济’何在？”：“经济适用‘适用’于谁？”：“现实中经济适用房究竟让中低收入群体得到了实惠吗？”等疑问，使民众对住房保障制度的信心产生了一定的动摇。
从目前的情况来看，中国住房保障政策缺少政府专门的制定和监督机构，使得住宅政策制定、贯彻和监督缺少有力的行政和立法体系。这是造成住房保障体系运作“越轨”的重要原因。
虽然，目前中国已经建立起如：《城镇经济适用住房建设管理办法》、《经济适用住房价格管理办法》等部门法规以及一些地方性住房保障法规。但仍未建立全国统一的《住房保障法》。住房保障制度制订、实施随意性强，缺乏统一法律指导和约束。
纵观国外住房保障制度的推行，与中国绝然不同，无不通过强大的立法来保证住房保障制度实施。
美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等相关法律，通过立法保障来确保住房保障制度的落实、实施。
日本政府为了缓解住房短缺问题，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》等４０多部相关法规，使日本住宅政策走向正轨，满足了不同阶层的住房需要。
而中国香港和新加坡更是根据各自的区情和国情制定了以公共住房为核心的住房政策。
可见“立法”在保证住房保障制度制订、实施方面起着重大的作用。
制定和实施兼顾社会各收入的完善的住房供给制度，是政府的一项重要的社会职责。其核心在于对不同收入阶层的居民实行不同的住房价格政策。鼓励高收入家庭购买、租赁商品房，中低收入家庭通过不同方式的补贴，购买保障住房，最低收入家庭租赁由政府提供补贴的廉租住房。最终实现“居者有其房”的目标。
目前，中国住房保障制度制订和实施存在较大的偏差。制定出符合中国国情的统一的住房保障法规，从立法上明确政府的职责地位，规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立等，规范住房保障体系运作是当务之急。
（作者为英联国际不动产有限公司董事长、博士）
关键字：英联国际不动产，住房，保障法，租赁，商品房，公积金 |
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