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土地供应日益趋紧 地产商退市如潮
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年2月20日10:58 财经时报 王颖 |
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在土地供应日益趋紧的情况下，土地问题困扰房产开发商，有地没钱的将被大型房企兼并出局，无地少钱的则选择自动退市
熬过了狗年年关，开发商们迎来的是更加惨烈的一年。
“春节７天一套房子也没有卖出。天气不好，来看房的人都没有，更不要谈成交。”新年伊始，武汉不少楼盘的销售经理忧虑重重，“今年上半年将是一个销售的艰难期。”
过去几年，由于市场行情较好，武汉不少售楼部在春节期间都取得不错的业绩，但今年４０多家售楼处却惨淡经营，尽管有的在大年初一就开张了。据武汉房地产信息网显示：在初四和初五，全市每天都只卖４套房子。也就意味着９０％的售楼部“颗粒无收”。
武汉楼市在２００５年第三季度开始降温，出现了“价”、“量”双降的局面。据武汉市房产局公布的统计数据显示，截至去年底，该市商品住宅空置面积达１０８.６万平方米，与上年相比增长了５４.５％，该市待售房屋已增至约９.１万套。
冷清的市场行情背后，开发商的洗牌正在加速。
退市风潮
《财经时报》从武汉市开发办获悉，去年该市１８４家房地产开发商因未参加年检，已悄然退出市场。在该市１１００多家开发商中，一年内如此多企业自动“下课”，多年来十分罕见。
自２００５年６月实施房产新政以来，江城楼市有所降温，开发商资金回笼也较慢，一些资金吃紧的开发商选择了主动撤退。
中国指数研究院（华中）研究员张伟认为，退市原因主要是中小房企的资金实力有限。武汉开发办曾对全市３００家房企资产状况作过一项统计，企业资产负债率平均达到７０％，６０％的资金来源于贷款和预售款。
武汉市的开发企业以项目公司居多。在房地局备案的６００多个项目中，只有２００－３００个项目比较活跃。据中房指数监测，在武汉市的２００个项目样本中，建筑面积在５００００平米以下的偏小项目有８０个，占到３８％。分析指出，武汉开发商的抗压能力并不强。
退市风潮在武汉显现的另一深层原因是，外来资本在武汉攻城掠地后产生的“挤出效应”。２００５年，以港资为代表的房地产开发势力很突出。和记黄埔、香港瑞安和世贸集团等港资财团都大规模涉足武汉的旧城改造项目中。此外，华北、华东一些受调控影响比较大的老牌房企也南下武汉市场。
作为中部崛起的龙头城市，近两年武汉楼市十分火爆。２００５年年初，武汉商品住宅价格为２３６６.８９元/平方米，年底攀升到２８３５.６元/平方米，每平方米涨幅近５００元，涨幅达到２０％以上，一些中心城区的房价上涨超过千元。
但这种飙涨势头没有维持多久时，很多开发商的资金链就绷断了。
冲击产业链
武汉房产公司退市风潮不是孤本。２００５年，南京的一些开发商也开始悄悄撤离，给人的感觉已经是“穷山恶水”。房价涨幅位列西北五省之首的兰州市，去年也有四成房地产公司成了徒有虚名的空壳公司，近５００家房地产开发企业中，有２００家将无奈出局。
重组并购让许多房产公司游走退市边缘。如北京城开集团与北京天鸿集团重组，朝开集团被万科企业相中。从去年９月开始，北京国有房企的股权转让逐渐增多，１２月竟有５家国有房地产企业在北京市产权所公开转让股权。“伴随国有房企改制深入，中小国有地产公司将陆续退出。”中原地产华北区域总经理李文杰预测，２００６年房地产企业会加剧重组。
房地产代理公司亦受牵连。据统计，北京在册的２０００多家代理行大部分处于休眠状态，真正有项目做的不过几十家。上海的安家集团和麦格理去年也选择退出按揭代理业务。房产交易的下滑，银行房贷的收紧以及个人房贷坏账率的凸显，不少房贷中介机构选择了“退市”，以避免在一个“不盈利的市场付出更多的成本”。
宏观调控下，房地产开发量已经趋缓，２、３年前集中开发上市项目的市场存量仍旧很大，销售完成后很多公司成为空壳，将面临退市。“全国目前仍有项目运作的公司只有几千家，远远少于３００００家的在册数目。其中，比较活跃的开发商在６０－８０家左右。从土地竞拍情况来看，包括外资房企在内，全国参与较为活跃的企业不超过５０家。”北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅认为，优胜劣汰的趋势在市场惯性下仍将继续。
两道命门
土地和资金仍然是未来房地产行业游戏规则的两大命门。
潘石屹最近在多个场合谈到土地瓶颈，甚至慨叹自己误判了“８.３１”新政的市场影响以至于土地储备不足。随着SOHO尚都和建外SOHO销售渐趋尾声，SOHO中国正面临无项目可售的尴尬局面。
在这种情况下，潘石屹高调宣布未来三年将从住宅开发转向商业地产，土地因素是重要考量。不仅是潘石屹，顺驰等大型房企也纷纷表示将进入商业地产领域。这些颇有影响力的房地产企业“转行”代表着一种趋势，即无地者退场，得地者得天下。
房产专家王志纲认为，土地的商业价值在未来尤显重要。在土地供应越来越紧张的情况下，在土地供应日益趋紧的情况下，土地问题困扰房产开发商，有地没钱的将被大型房企兼并出局，无地少钱的则选择自动退市。“今后三年，至少７０％的房地产公司会由于拿不到土地而歇业或者转行”。
由于银行信贷没有松绑，一些开发商利用高成本融资维持运营。２００６年年初，东方通信（６００７７６）通过委托银行贷款的方式，将其自有资金７０００万元贷给杭州三和置业有限公司。该笔资金贷款的年利率高达１４％，远高于５.５８％的银行贷款一年期利率。另外，一些开发商面向江浙的地下钱庄拆借资金，但利率高达１０％-２０％每年。甚至还出现了有些开发商公然以３０％的年利率求借资金的现象。
去留问题
“２００６年是房企淘汰年，两极分化会更加严重，房地产企业无疑面对险山恶水”，上海绿地集团总裁张玉良认为。
“热点楼盘仍会很热，大企业的品牌楼盘将相对卖得好，会出现逆市上扬乃至保持热销的状况；另一方面，滞销楼盘困难会更大，而本来资金状况不佳的开发商无法按时交房、无法按进度施工的情况很可能会越来越多。”
大浪淘沙意味着行业集中度提高，大型国企、民企和外资基金都将赢得更大的市场空间。王志纲认为，中国房地产经过十几年的发展，发展商已经完成了原始积累。比如富力和合生，都已发展为“巨无霸”型企业。相比以前房地产企业“四两拨千斤”，三五百万元操作一个楼盘的经验，现在的房地产都是巨人、大象的“游戏”，没有三五亿元的资金，根本就不进不了这个门槛。
对游戏主体的房地产企业来说，利润空间缩小，洗牌周期明显缩短，房地产行业的操作模式和存在形态已然改变。如何在商业模式、融资渠道和竞争策略上创新，是决定去留的关键。
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