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黄金地段高品质 海外基金相中沪上甲级写字楼
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2006年2月20日16:44 新闻晨报 |
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戴德梁行有关专家介绍，去年被海外基金相中并收购的甲级写字楼，都具备市中心黄金地段和高品质两大特征。其实，海外基金整体收购上海的甲级写字楼，早已不是新闻，其真正发端应该追溯到2004年底。有关专家介绍，从2004年底开始，摩根士丹利、高盛、凯德置地等海外基金就开始了频繁收购上海等地的大型商业地产的动作。
到了2005年1月，澳大利亚麦格里集团旗下基金公司MGPA投入8亿元人民币购买甲级写字楼上海新茂大厦95%的股权；2005年4月，高盛旗下Whitehall房地产基金花了1.076亿美元整体购买甲级写字楼上海百腾大厦。2005年6月15日，海外资本再次进入上海商业地产，摩根士丹利以8.46亿港元收购上海广场。11月下旬，花旗银行房地产基金成功收购永新广场，成为2005年继新茂大厦、百腾大厦和上海广场之后的第四宗外资整体收购办公楼物业成交个案。花旗银行房地产基金是通过收购一家持有永新广场的私人公司BracewoodLtd的75％股份，完成了该项交易，这是该基金在中国市场的第一个投资项目。
有趣的是，上述几宗交易都分别是麦格理银行、高盛、摩根士丹利、花旗银行房地产基金进入中国市场的首次投资，他们也都不约而同地选择了上海市中心黄金地段的高档办公楼物业。
有关专家预计，随着第一波外资基金的进入，中国房地产投资市场的外资能量在未来2至3年将出现跳跃式发展。今年，海外基金之外，写字楼的收购队伍中，又出现了外资大公司和国内大企业集团的身影。虽然，目前华山国际的有关人士还不愿意透露具体详情，但三路资金不约而同出现在收购的谈判桌上，却是往年不曾出现过的。有关人士认为，三路资金把收购目标投向华山国际，应有其内在原因，作为甲级智能化写字楼，华山国际稀缺的地理位置，以其深厚的文化底蕴为依托，加上精品的建筑形态，以及在甲级写字楼难得一见的内外贯通生态化水景的诸多亮点，在目前的上海甲级写字楼市场上，属于品质上乘的少有品种。同时该大厦15000平方米的适中体量，以及“命名、标识权”也尤其被各中外机构所看好。从中不难看出，与去年市中心黄金地段相比，有“生态办公”概念的写字楼将是新一轮收购的重要元素之一。
知情人士透露，海外基金的操作者作为高级管理人员，而非资金的拥有者，他们根本的出发点并不是选择一个有潜在高回报的投资项目，而是要选择一个已有很多数据说明这是一个好的投资项目，以此来说服众多投资者加入他们的基金。在2004年和2005年，摩根士丹利和高盛等海外基金已经有足够的历史数据向他们的客户证明进入上海的房地产市场是有利可图的。
据了解，进入中国房地产行业的海外资本有三种操作模式：房地产开发资金、房地产开发基金与房地产投资基金，基金操作模式又分为两类，即房地产开发基金和房地产投资基金。而房地产投资基金则主要是收购成熟物业并以租金为主要回报。目前海外机构的收购模式主要有两种：一是在建工程转让，代表项目是年初麦格理收购新茂大厦。此类交易的投资回报率比成熟物业收购为高，但需承担一定的租赁风险。二是收购现成物业，代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。此类办公楼没有租赁风险，虽然初始投资回报率比较低，但是随着这两年甲级办公楼租金的不断提升，原业主在两年前签下的租约与现在的市场租金已经有明显的距离，重新续约时租金将有较大涨幅空间，整体回报率将有较大提升。
有关人士分析，中国投资市场目前正处于起步阶段，从物业的品质、市场的风险，包括流动性、透明度各个方面考虑，投资机构对回报率的要求较高。但是随着其他外资基金的不断涌入和市场的趋于成熟，物业的品质、市场流动性和透明度都将会进一步提高，投资机构对回报率的要求就会比现在低，物业的市场价值将有较大提高，投资机构将获得较大的资本增值。这也是外资基金不断涌入中国投资市场的根本原因，同时也将促使中国投资市场迅速走向成熟。
关键字：黄金地段,海外基金,甲级写字楼,戴德梁行,房地产 |
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