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机会与风险同时显现——商业物业市场态势分析
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年2月21日13:49 房地产时报 王水田 |
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综观上海商业地产市场2005 年的全年总体供求关系及其各区域的具体状况，我们不难发现，各区差异较大，供求起落很悬殊。无论是传统市区还是远郊地区，都同样存在着“供不应求”与“供大于求”两者并存的现象。这一现象说明，无论是市区还是郊区，都同样存在着商业地产分布不当的区域结构的矛盾。而这一矛盾的存在，也就为我们提供了市场切入的良机和风险规避的区域。
商业物业猛增需求下降一成根据上海房地产交易中心各月数据的汇总整理，上海新增商业物业2005 年的累计批准预售面积为252万平方米，比2004 年159 万平方米的全年累计批准预售面积，猛增了58．4％，增加了近6成。而同期新增商业物业的实际预售成交面积，却下降了11．4％（即从2004 年的207 万平方米的预售成交量下降至2005 年的183 万平方米）。这一反向变化，尤其是新增供应量的大幅增长，使上海如今商业地产市场的总体供求关系发生了较大的变化。即新增商业物业的全年总体供求比，从2004 年“1∶1．30 ”转变为2005 年“1∶0．73 ”。
各区差异悬殊分布结构不当从去年上海新增商业地产各区域全年汇总数据来看，各区的供求关系差异之大，令人吃惊。这类差异悬殊的现象，还带有相当的普遍性。无论在传统市区，还是新兴城区；无论近郊还是远郊，在其各自区域内，都会出现强烈的反差变化。
从（上图）中看出，当今上海新增商业物业的供应分布已出现较为明显的失衡。有的区域供应严重不足，有的区域却明显过剩，紧缺与过剩并存现象尤为突出。这一现象，既说明商业物业市场不同于住宅市场的复杂性和易变性，同时也反映了当今上海商业物业新增供应的分布结构亟待调整。
六区供不应求未来预期走强上海新增商业地产市场，总体已呈现出供过于求的倾向。但在全市各区中，却有6个行政区域出现了不同程度的供不应求。从全年合计数据来看，上述6区新增商业物业的批准预售面积与预售成交面积的供求比分别为：静安为“1∶1．93 ”、徐汇为“1∶1．23 ”、闸北为“1∶4．95 ”、闵行为“1∶2．05 ”、宝山为“1∶1．25 ”，奉贤为“1∶1．27 ”。尤其是静安、闸北、闵行，新增商业物业供不应求的程度格外明显。即这3区的新增需求量（预售成交量）均超出其新增供应的一倍以上。其中，静安、闸北，主要是供应严重不足；而闵行，则主要是因为需求的相对旺盛（商业物业的预售成交量超出宝山约72％）。
五区积压过半后市不容乐观卢湾、虹口、金山、南汇、崇明，成为上海19个区县中，新增商业物业供应积压最为严重的区域。这五区商业物业的全年新增供应量中，均出现了超过一半的过剩。虹口、金山、南汇主要是由于商业物业新增供应量的大幅增长所致；而卢湾、崇明则是因为需求的严重不足所致。
关键字：机会，风险，商业，物业，成交量 |
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