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虹口区次新房价全市中心城区偏低 二手房市活跃
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2006年2月21日16:12 上海商报 闵蕾 |
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虹口区的次新房价在全市中心城区中是偏低的。由于整体价位较低，区域生活设施配套相当完善，虹口区在二手房市场相当活跃。美联物业北外滩分行苏经理告诉记者，这一区域的二手房客户群中，本地客和外地客各占一半。目前，为结婚购房是该区域本地人购房的一大原因，而对于外地购房客源来说，在总价不高、设施完善的虹口区购房或者以租房先行过渡，也是常见的选择。
虹口区可大致分为四大板块：鲁迅公园和临平路一带为鲁迅公园板块、其次为北外滩板块、曲阳新村和凉城板块。
中价房一手二手均畅销
虹口区的新房住宅供应量目前在１２９５套左右，其中鲁迅公园板块为供应主力区域，有５７０套供应量在售；其次为北外滩板块，以３３８套的供应套数位居第二；曲阳板块则有２１８套的新房在售套数，凉城板块位列末位，只有１６９套。
就成交状况来看，当月虹口区的住宅成交量为４３套，其中北外滩板块１０套，凉城板块１６套，曲阳板块６套，鲁迅公园板块１１套。从全区看来，单价在７０００－１００００元／平方米的楼盘为成交主力，共成交２２套，占全区当月成交的一半，而１３０００－１７５００元／平方米的高单价区间成交１０套，位列其后，包括北外滩成交３套，鲁迅公园板块７套。
当月虹口区的二手房共成交２９９套。其中北外滩板块２０套，凉城板块７２套，曲阳板块１０２套，鲁迅公园板块９６套。单价在７０００－１００００元／平方米的房源也同新房一样为二手成交主力，共成交２２０套，占全区当月成交的绝对主力，单价在１００００－１３０００元／平方米和单价在４０００－７０００元／平方米的二手房分别成交３６套和３３套，分列其后。
最近两周内，虹口欣逸家园２以成交１０套的成绩成为虹口区住宅成交最多的新房楼盘，成交价格范围在７３９８－９０８６元／平方米之间，１０套的成交均价为８６２６元／平方米。办公房方面，凯润金城１办公成交５套，成交均价１７３０７元／平方米。海泰时代大厦成交４套，成交均价１９９２６元／平方米。商铺方面，白金府邸裙房，单价在５万元，其中６成已经售出，单套面积在８０－１００平方米。但是目前开出店面营业的寥寥无几，招租还在进行。 （ 更多楼盘资讯>>> ）
北外滩景观房源稀缺
名江七星城是北外滩最先“成形”的社区，房型以三房为主，面积在１５０－１７０平方米，楼层在１２楼以上可以看见较好的景观。目前入住已经超过７０％，而剩下的３０％中，１０％选择挂牌出售，剩下２０％是租赁或者空关。这一挂牌量在该区域中并不算小，主要与其前期有过较多炒作有关。其一手购入时单价在６０００－７０００元／平方米，但在北外滩板块效应体现后，均价曾达到２００００元／平方米，入场的投资客多，如今跌幅明显，市场调整的压力迫使一些房东抛掉或者将房源长期租赁。
一位温州房东，手上曾有一些上海物业已陆续抛售，但其看好北外滩板块未来的升值潜力，因此保留在名江七星城拥有的３套房源。这３套房中，只有１套是６０００－７０００元／平方米的单价一手买入，后２套是在单价飙升到１６０００－１７０００元／平方米时高价吃进，楼层也并不是很高。按照现在１４０００元／平方米的市场价，市值已经缩水。为了应付长期持有的资金压力，房东有２套房都已经租出，其中一套７楼左右的３房租金在５０００元／月。
该楼盘目前挂牌均价在１５０００－１６０００元／平方米，成交１４０００元／平方米，部分采光不好的低楼层，也会达到１１０００－１２０００元／平方米。一个明显的变化是，春节后该楼盘租赁火爆。北外滩靠近外滩商务区，外籍来沪人士是这里高档住宅租赁的一大客源。目前，名江七星城精装修３房的租金在７０００元／月，一般装修也在５０００元／月，毛坯３０００元／月。中介指出，是否有较好景观对于该楼盘的租金影响很大，原因是租客往往将景观视为选择在这里租房的重要因素。
苏经理告诉记者，虽然该盘的挂牌量不小，但是景观好的房源抛出者并不多见。一方面是房东的资金实力不弱，另一方面，虽然有房东开过心中适合的价格，但在市场上并没有接手者，因此宁可继续持有。这一情况在北外滩的其他高档楼盘中也是一样。
该板块的另一高档楼盘白金府邸，目前二手房单价在３万元，景观房源在４万元以上，楼层不好的房源也有２５０００－２８０００元／平方米成交。由于套数仅有２７７套，而且以大面积的３房、４房为主，１５０－１７０平方米就算是小户型，因此总价不菲，在市场上成交并不活跃。白金府邸２是虹口区新房房价最高的楼盘，近两周来只在２月１１日成交一套面积为１６７平方米的房源，成交价格２２９１２元／平方米。
百平方米婚房交投活跃
和平花苑一期、二期是鲁迅公园板块次新房的标杆楼盘，目前挂牌１４０００元／平方米，成交１３０００元／平方米。由于民间有“鸡年结婚不吉”的传言，相当多的适龄青年将结婚推迟到今年春节后，纷纷开始寻找适合的婚房。和平花苑面积在１００平方米左右的２房比较吸引这一购房人群。该楼盘的单价曾经在去年３月份攀升到最高的１８０００元／平方米，目前的价位已经有了一定的调整。和平花苑除了总价适中之外，房型方正，临近鞍山、曲阳两大商业板块，又有公园的环境优势，使得和平花苑成为春节前后需求较活跃的楼盘。
临平路沿线是虹口区成交最大的区域，最著名的次新房楼盘是瑞虹新城。目前瑞虹新城一期房源的挂牌均价在每平方米１２０００－１３０００元，二期房源的挂牌均价在每平方米１４０００－１５０００元左右，合计房源在３０００套，是这一区域的二手房供应大盘。该楼盘的小户型房源供应较多，大约占总房源的２０％。２房面积在６０－７０平方米，也有１００平方米的大２房，１１０－１２０平方米的３房房源也占到总房源的２０－３０％。楼盘的另一大特色是有在海外发售和在上海发售的不同分区，尤其在二期的设计朝向上，根据上海的居住习惯进行了调整。参照香港的整体设计理念，成熟的周边环境以及地铁通车的利好影响，成为春节后较多购房者选择这一楼盘的理由。看房量一直在周边楼盘中属于最高，春节后较过年前又提高了两成。不过高位调整时入市的房东接手价较高，是影响成交的一个问题。
租赁行情方面，在轨道交通线开通之后，该盘的地理位置成为很大利好，加上发展多年的社区已经相当成熟，因此吸引了许多白领前来租赁。尤其以６０平方米左右的２房受到追捧，月租金达到３０００元／月。
曲阳板块的次新房代表有曲阳名邸、世博花园、东方飘鹰等。目前东方飘鹰的挂牌价在１３０００－１４０００元／平方米，成交价在１２０００元／平方米。楼盘的自住氛围已经形成，放盘量不大。其房型以２房为主，面积在９０－１００平方米左右。适中的总价，以及配套完善的周边环境，使这里成为本地自住客购买婚房，和外地客在上海适应阶段购房的良好选择。曲阳板块有大量的老公房房源，如曲阳新村、玉田新村等，面积在６０－７０平方米，单价在１１０００元／平方米。由于邻近几大高校和科研院所，租赁市场有保证，一般６０平方米的租金在２２００元／月，因此房价也有支持，交易量活跃。虹口区一些动迁居民通常也优先选择在这一区域购买房源。
在虹口，凉城曲阳板块属于价格低谷地带，总价在３０万元、４０万元和５０万元左右的房源一向好卖。凉城板块以老公房为主，交易总量并不算少，主要次新房中虹花园新都苑挂牌在１１０００元／平方米，成交价在１００００元／平方米。
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