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二手房“阴阳合同”黑洞：高价合同私下成交
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年2月22日9:25 北京青年报 |
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因9月份孩子要到中关村地区读小学，这几天，张宏两口子天天都在和大大小小的二手房中介公司打交道。让张宏两口子不解的是，他们碰到了一个二手房买卖的新问题：“阴阳合同”。几乎在每次他们流露出购买意向的时候，卖家或中介公司都提到了这个问题。
张宏以北三环附近的太阳园一套两居室的二手房为例，讲述了难住他们的二手房“阴阳合同”问题：原来，根据目前的北京市二手房买卖税费规定
，无论是再上市的已购公房、经济适用住房，还是商品房，缴纳税费时都以买卖双方签订的《房屋买卖合同》中确定的成交价格为依据。同时，对于成交价格低于市建委半年公布一次的《北京市已购公房和经济适用住房在上市买卖指导价格手册》中确定的区域指导价格时，必须以指导价格作为计税的基数征收税款。
以太阳园这套张宏两口子看中的房子举例：100平方米的建筑面积，卖主想卖给张宏的实际成交价格为9000元/平方米。按照现行标准，卖主需要按照成交价90万元的5.5%缴纳营业税49500元，张宏需要交纳的契税为90万元×1.5%=13500元，而如果做“阴阳”两分合同———一份是给房屋管理部门“看”的购房合同，一份是双方持有的真正购房合同，就可以将给房屋管理部门的“明”合同即假合同的价格调低，从而规避部分应缴纳的契税，而以中介公司为第三方见证人的真合同———“暗”合同则写明实际成交价格。用卖主的话说：“双方都合适。”
按照卖主的建议，给房地局的“假”合同，要将合同售价调整为6500元/平方米———高于目前税务部门参照核准的这个区域的指导价，这样总房价为65万元，卖主要缴纳的营业税变为65万元×5.5%=35750元，相应地，张宏的契税也降为65万元×1.5%=9750元。再交上其他的印花税等，成交价“调低”25万元，买卖双方能逃税大概在2万元左右。
政府对策
二手房最低计税价新规即将出台
针对二手房市场现存的“阴阳”两份合同规避税费的问题，北京市建委有关负责人透露，目前正在完善二手房交易住房指导价格体系，新增的二手商品住房指导价即将公布，而北京市地税部门有关负责人则说，一旦市建委公布二手商品住房交易指导价，地税部门将出台二手商品房最低计税价格新规定，限制目前市场上出现的买卖双方虚报二手房交易价格、差价私下补齐的常见逃税行为。
而针对北京市地税部门即将实施的二手商品房最低计税价，业界人士认为，有两大问题需要注意。
首先，需要解决普通住宅与非普通住宅最低价计税标准区分问题。如果契税新规中将普通住宅与非普通住宅的最低计税标准予以区分，不但增强了对普通住宅与非普通住宅征税标准的公平性，也将加大对非普通住宅房产消费者的控制和约束力度。其次，缩短二手房交易指导价格更新时间。目前，北京市建委城研中心半年一次公布二手房交易指导价格，对此，有业内人士认为更新期太长，不能及时反映市场的价格变化，特别是一些交易热点区域，价格变化较大，如果不及时更新，势必会出现区域不公平现象，进而影响到二手房交易市场真实价格体系的建立。
专家提醒
卖方逃税款未来转嫁给买方
在调查中，无论是中原还是“我爱我家”等一些大的房屋经纪公司有关人士都指出：“阴阳合同”，最终的受害者是暂时的“便宜”换来“大亏”——对二手房的卖家而言，有可能遭遇有一部分房款收不回来的风险，而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，会因此面临交纳高额个人所得税的问题。
“我爱我家”的负责人提醒二手房卖主，采取瞒报、虚报价格的方式就意味着买卖双方要签署“黑白”两份合同，由于政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定，如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就更大了。而且这种买卖双方私下签署的合同是不受法律保护的。
中原地产副总监宫萍提醒说，“阴阳合同”虽然使二手房买家眼下是少交了点契税，但如果今后再出售房产，将面临更大的个人所得税：假如张宏真的以“阴阳”两份合同买下上述那套太阳园的房子，若干年后，他需要把这套房子卖掉，即便是以他当年买进的实际成交价90万元卖出，张宏需要交纳的个人所得税就是差价的20%，即他要为90万元-65万元=25万元的差价缴纳个人所得税25万元×20%=5万元。即当时卖主“省”下的税费将全部转嫁到自己头上。
记者手记
经济适用房买卖也玩避税把戏
记者在为期三天的调查中得知，随着2005年以来系列房地产宏观调控政策的出台，北京二手房成交量快速上升，越来越多的二手房买主和卖主互相配合着做“阴阳合同”逃避提高了的税费。
据中原地产二手房部门副总监宫萍介绍，2005年系列宏观调控政策的出台，尤其是对营业税和契税的征收标准有了重新的界定，受税收影响最大的莫过于二手商品房，业主在出售房屋时出售成本增大，极大减少了消费者出售房屋的预期利润，为了减少支出，就出现部分业主在交税时虚报成交价格的逃税现象。而很多小中介公司或一些非法中介为了赢得客户，甚至把这项服务作为“特长”，作为第三方见证人或担保人，帮助买卖双方做“阴阳”两份合同。
在调查中记者发现，除了二手商品房，已购公房和经济适用住房再上市交易，通过“阴阳”两份合同逃税的现象也在增多：来自昌平地税局的统计数据显示，自去年6月1日至去年年底，昌平区受理的二手房交易共有3727件次，交易额超过10亿元。月交易量由去年6月份的334笔上升到去年12月份的820笔，增长146%。从交易额来看，天通苑、回龙观两大居住小区的二手房平均成交价格是28.6万元/套，每平方米平均成交价格在2860元左右。而根据市建委公布的二手房交易指导价，天通苑地区是3000元/平方米，回龙观地区是3100元/平方米。而对天通苑、回龙观经济适用住房比较了解的人都知道，目前天通苑、回龙观的二手房经济适用住房成交价都已经突破4000元/平方米。这也证明，很多经济适用住房的卖家也在玩“阴阳合同”逃税的把戏。
计算器
1.已购公房(包括成本价、央产房)
买方
①契税成交价×1.5%
②印花税
成交价的万分之五
③土地出让金
1560元×建筑面积×1%
卖方
①印花税
成交价的万分之五
②营业税
不足两年内的需按成交价×5.5%
2.经济适用房不足两年内的
买方
①契税成交价×1.5%
②印花税
成交价的万分之五
③综合地价款
差额×10%
卖方
①印花税
成交价的万分之五
②营业税
不足两年内的需按成交价×5.5%
满两年的
买方
①契税成交价×1.5%
②印花税
成交价的万分之五
卖方
①印花税
成交价的万分之五
②营业税出售超过两年(含两年)的非普通住房：(销售价格-原购房单价)×5.5%
③综合地价款
成交价×10%
3.商品房
买方
①契税成交价×1.5%
②印花税
成交价的万分之五
卖方
①印花税
成交价的万分之五
②营业税不足两年内的需按成交价×5.5%
出售超过两年(含两年)的非普通住房：(销售价格-原购房单价)×5.5%
注：普通住房：合同标的额×1.5%
非普通住房：合同标的额×3%
关键字：二手房,阴阳合同,黑洞,契税,商品房,房地产 |
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