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春节过后杭城二手楼市开始“显山露水”
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年2月9日15:4 钱江晚报 王慧 季力 陈洁 张卉卉 |
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春节楼市是传统的淡季，但今年春节前，几大房产利好政策相继入市，春节楼市的寒气是否有所消退？
相关数据显示，狗年开春的二手房市场并没有像人们所期待的那样，出现颠覆性的改变。春节期间(初一至初七)，二手房成交量和上年同期持平，其表现只能用平淡来形容。但不可否认的是，在利好政策影响下，市场出现一些调整的痕迹。
卖方——挂牌增量后市可期
杭州不少中介假期尚没结束便开门营业，让他们欣喜的是，春节期间，出售房源挂牌量的反弹速度大大高于上年。据中原地产统计，春节期间，今年比去年的挂牌量高出4成以上。一资深经纪人说，这说明卖方对政策已有积极反应。
图1可见，公积金贷款额度提高到50万、首付降低到二成、立契时间提前等政策出台前，市场观望气氛较浓。进入1月，随着过年气氛影响的逐渐深入，挂牌量应已进入明显的下行通道，但春节期间(第10周)却比上年同期的挂牌量高出4成以上。
另外，春节期间挂牌房源“成色”各异，上年年末时大批量次新房抛售入市的景况已不复存在。从此间的挂牌结构看，成新度在15年以上的物业占总量20%的份额，而5～10年左右房龄的物业也占据了总量1/3的比例。业内人士分析说，挂牌市场预计将展现一个层次多元、供应充足的回暖期，这也是一个好现象。
买方——信心增强大房解禁
相对卖方的积极态度来说，买方的反应稍显平淡。虽说春节期间成交量没有起色，但从成交结构看，一些中大面积房源的解禁却透露出买方市场信心的加强。据各中介公司反映，春节期间二手房成交量基本保持去年同期水平。业内人士认为，作为去年宏观调控的延续，观望情绪仍然存在。但从图2的成交结构看，总价在80万元以上的中高价物业占据总成交量20%的比例，市场结构有所改变。
中原地产宝善店一位经纪人刚刚成交了一套意盛花苑的物业。这套物业楼层、户型各方面条件都不错，装修也很好。但接委托的时候已经是12月了，本来想这样的近百万总价物业到了年关可能没那么快走掉，但新政的出来为交易成功“推了一把”。
确实，如同这套物业，去年受“非普通住宅”的影响，不少中大面积的物业都尝到了“涩涩的滋味”，买方对140平方米以上的非普通住宅敬而远之，就连100平方米以上面积的物业都鲜有成交，从而出现了低总价物业成为成交主流的现象。而如今我们看到，一些原本踌躇不定的换房群体开始迈出了脚步。图表提供/中原地产
购房指南
2006年，你想买房吗
对于那些曾在去年有过购房计划却迟迟未能下单的购房者来说，进入2006年，最关心的还是要不要买房。我们特请外滩房产专业人士为你预测今年二手楼市的最新动向。
今年房价怎么走
去年的二手房市场在经历了宏观调控后，已呈现出众多投资客隐退，以自住型购房为主导的局面；市场供需的变化，使房价日趋回归理性。
由于去年大量政策的出台及传说2006年可能还有政策出台的影响，预计今年的二手房价格不会再有“大起大落”之势。在政府宏观调控的继续作用下，房价的稳定是大势。
该出手时就出手
现在楼市还处于观望期。购房者对心仪的房子，在品质、附加值等方面和同档次房子进行比照，认为价格调整基本到位，该出手时就出手。
很多人买房，看重均价以及升降幅度，其实，它对消费者个体来说，仅限于作为某种意义上的参考。因为均价与成交物业的结构、环境、配套设施等呈现相关性，如果近期小户型或上世纪80年代左右的陈旧物业成为交易主力，均价就会下降；反之，次新房成为交易主力，均价就会上升。你买的是具体的房子，房价关键是要看个案。
什么时候买房好
目前来看，2006年上半年对于购房者来说是一个比较好的购房机会，近段时间房价会比较平稳，而且年后挂牌房源也会日益增多，购房者会有相对宽裕的时间来好好选择自己喜欢的物业。
哪类房源较受宠
目前市场挂牌的次新房面积都相对较大，且单价高，比较适合那些想以小房换大房的购房者，此类购房者比较注重小区环境、设施配套；
而对于过渡的购房者而言，大多会选择面积较小、总价较低、且小区成熟、交通便利的物业，但通常这样的物业房龄都会老一些；
从市场整体来看，1995年～2000年左右的物业较受购房者的喜爱，因为这些房源的内在品质和外表都还不错，内在格局也能适应现代人的审美观，小区环境理想，周边配套设施齐全。相比之下，上世纪80年代的物业在建筑结构、楼道内环境等方面要陈旧得多，而年代更近的部分次新房要背负过高的交易成本，有时候房价甚至会高于一些准现房。
节后，第一波租赁高峰将至
春节后，王先生就忙着四处找房子。他说，“年前看过的房子，等过完年从家里回来时不是被租出去了就是价格比年前高了，有的租金每月要比年前高出200元呢！”
元宵节后，随着返杭人员的增加，杭城将迎来今年第一波租赁高峰。经纪人告诉王先生，如果这两天不租的话，不但看中的房子很快会没有，而且过两天要找合适的就更难了。
租赁经纪人的话不无道理，我爱我家房屋租赁置换公司数据显示，相比节前的租赁淡季，春节期间(1.28-2.5)租赁市场就开始回暖，房屋租赁市场的房源供给量与去年同期相比，同比微涨3.8%；需求量同比上升达到5%，房源量的增长幅度显然没有跟上客户需求的增长。而各区域呈现冷热不均的态势。
城中城北：如沐春风
城中和城北的租赁成交市场比其他区块更早嗅到春天的气息。其中城中区块的反应最为敏锐，成交量比去年同期上涨16%；不甘示弱的城北区块成交量也出现回暖趋势，增长了9%。成交量的增加和需求量是成正比的，正是由于城中和城北两个区块充足的需求支持，使得这两个区块的成交量呈上升趋势。
城中区块需求表现最为明显。据我爱我家统计，城中的租赁需求量占到总量的32%。我爱我家天水店经理韩淑琴表示，“近几天店里经常都是坐满了人，其中多半是来租房的。”这和年初四开始返杭人员逐渐增多是分不开的。今年年初五就出现返杭客流高峰，和往年相比提早近十天。
城东城西：遭遇寒流
相对而言，城东、城西就没那么幸运了。那边一些中介门店经纪人说：“我们这里总要比其他地方慢一拍。”
据悉，一般租在城东、城西区块的都是老租客，他们都明白节后租房将出现高峰期，精明的房客们宁可损失十天半个月的租金，也不退房。而新增租赁客户对杭州不熟悉，要跑到城东或城西这些离市中心较远的区块租房的可能性也不大。
没有需求量的支撑，春节期间，城东、城西成交量下降幅度分别达到15%、20%。分析其主要原因是城东、城西区块的房源增长量总是领先于客户增长量，客户选择余地比较大反而更加挑剔。
城东、城西两个区块成交量的下降使租赁整体成交量并没有和房源量、客户量一起上涨，而是按兵不动，与去年同期基本持平。
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节后房屋快速出租窍门
进入2月，房东们将迎来节后第一轮房屋租赁高峰期。虽然租赁高峰期租客群会大幅增加，但是部分地段不是很理想，配套设施缺乏的房屋空置风险依旧不小。为了能确保房东在节后能够尽早出租房屋，专业人士总结出以下几点快速出租窍门，供房东们参考。
窍门一：动动手—清洁维修添家什
对于年限长或维护不善的房屋，只要稍加动手适当清洁、简单装修就可使房屋焕然一新。另外再到二手市场去转一圈，适当增添如家具、日常家电等配置。钱花得不多效果绝对不一样，保证房屋出租得快且租金令房东满意。
窍门二:动动脑——细分租赁人群需求
随着时代的进步，社会的发展，租赁人群的需求也越来越个性化、多样化。为了跟上时代的潮流，适应不同的租赁人群，业主在出租房屋前可以安装电话、宽带等，以满足个性化、多样化租客的需求。
窍门三:跑跑腿——委托正规中介
随着中介公司操作逐渐规范，如果房东选择规模大、信誉好的品牌中介公司进行委托，更可省去许多麻烦，安坐家中收取房租，何乐而不为呢！
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