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楼市回顾：外环线外普通住宅成交量剧减
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2006年3月10日10:46 东方早报 叶莺 |
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2006年2月上海全市共成交普通商品住宅（不含动迁房和别墅）54.1万平方米，较2006年1月份的成交量60.3万平方米下降10.1％。2月份普通住宅成交均价为9002元／平方米，较1月份均价9086元／平方米微降不足1％。
根据上海天地行房地产营销有限公司的资料显示，比较2006年1月、2月全市普通住宅各环线成交情况。在内环以内，两个月普通住宅成交量相当，其中1月份成交量为9.40万平方米，2月份成交量为9.48万平方米。在内外环间，1月份成交量明显超过2月份，两个月全市普通住宅成交量分别为26.04万平方米、23.33万平方米。2月该区域内成交量较1月下降10.0％；在外环线以外的区域，两月的成交量情况同内外环间情况相同，其中1月普通住宅成交量为24.91万平方米，2月为21.29万平方米，2月较1月下降14.5％，为三个区域中下降最大的。
在均价方面，两个月差别不是很大，就全市而言，1月均价为9086元／平方米，2月份均价与之接近为9002元／平方米。在三个环线之间，两个月的均价出现不同的变化，其中在内环线以内，1月、2月普通住宅均价分别为17126元／平方米和17006元／平方米，差别相对较小。在内外环线间的区域两个月均价差别最大，其中2月该均价为8671元／平方米，较1月该均价9209元／平方米下降6％。外环线以外的区域，两个月均价分别为5922元／平方米、5800元／平方米，2月该区域普通住宅成交均价出现微降。
另外，从两个月各环线之间普通住宅成交的比例来看，1月份内环以内、内外环间、外环以外三个区域普通住宅成交比例分别为15.6％、43.1％、41.3％。2月相对应的成交比例为17.5％、43.1％和39.4％。可以看出，2月份外围成交比例有大幅减少，相对应的是内环以内成交比例增大，成交量稳定。而内外环间成交比例相同，可见该区域表现在两个月内基本未变。另外2005年平均情况为：内环以内18.5％、内外环间34.0％、外环以外47.6％，比较2006年以来的2个月，可以发现，外环以外成交比例出现较大萎缩，成交出现内移化，但是主要移向内外环间的区域。
2006年2月上海全市各区县成交情况表明，2月成交量前三位依次为：浦东新区9.70万平方米、闵行区6.47万平方米、松江区6.22万平方米。紧随其后的是宝山区和普陀区，普通住宅成交量分别为5.83万平方米、4.62万平方米。浦东、闵行、松江三区为传统的供需大区，成交量位列前三为意料之中。宝山区由于2004年、2005年开发量较大，市场交易从2005年下半年以来已形成相当规模，已足可以与松江、闵行两区同日而语。普陀区成交量2月较大，新村、万里板块放量强劲，是本月成交量放大的主力。
另外，市中心的几个区域本月除静安、卢湾两区相对较少，不足1万平方米外，其余区域均有相当的成交，其中黄浦区依靠士林华苑等项目的大量成交，2月成交量突破2万平方米。以往成交量较大的外围区县，如南汇、嘉定、青浦等，本月成交相对较少。 ( 更多房产之窗楼盘资讯>>> )
在均价方面，2月全市普通住宅均价为9002元／平方米。在区县中，均价最高的为卢湾区超过4万元／平方米，主要为翠湖天地楼盘成交拉升所致。其后成交量占前四的区域均价依次为：浦东10186元／平方米、闵行7938元／平方米、宝山7121元／平方米、松江5595元／平方米。
比较几个月普通住宅成交情况，成交量与日递减，其中2005年1月普通住宅成交量为231万平方米，到2006年1月该成交量仅为60万平方米，同比下降74％。2005年2月普通住宅成交量为102万平方米，2006年2月成交量为54万平方米，同比下降47％。另外2006年2月成交量比2005年12月的86万平方米也下降37％。
在均价上，由于各环线内成交比例的不同，形成各月均价在9000元／平方米上下浮动的局面。其中2005年1月均价最高为9386元／平方米，外环线以外成交比例为44％。2005年2月均价最低为8299元／平方米，其中外环线以外放量成交，比例超过54％。排除各环线间成交比不同的因素，整体上普通住宅成交均价并未表现出明显的下降，这主要是由于宏观调控后降价销售的多为中高档楼盘，成交比例增加，导致总体均价并未出现明显下降。
另外，2月全市成交的普通住宅中，均价分布最多的价格段为7000~8000元／平方米，占全部的16.3％，多为中外环线之间的楼盘；其次是均价在5000~6000元／平方米、8000~9000元／平方米的价格段，各约占了15％，三个价格段成交套数占全部的普通住宅近一半。另外，均价万元以上的普通住宅，主要分布在1.3万~1.5万元／平方米的价格区间。
（注：本文普通住宅为剔除动迁配套房、别墅后的一手商品住宅。）
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