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自住需求释放 沪上中等价位房率先“突围”
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2006年3月10日10:51 东方早报 刘颖娟 |
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春节过后上海楼市并未出现许多人渴望的“回暖”，但市场似乎出现了一些让人欣喜的变化：自住客户开始尝试下单，一些性价比较高的二手房挂牌不久即可成交，新盘市场上也涌现出了一批热销的中低价房。业内人士分析指出，新年过后上海楼市交易逐渐增加，部分自住客户开始打破观望试探下单，中等价位房交易率先出现松动迹象。
普通住宅自住需求逐步释放
日前在上海3000多个业主社区发起了“您心目中的理想婚房”调查活动，活动推出3小时后就达到了过万的点击量。根据目前的调查情况来看，许多计划购买婚房的网友选房要求基本类似，最青睐的是中环线附近、交通方便、生活配套比较成熟的楼盘。 ( 更多房产之窗二手房资讯>>> )
“当然，性价比也是购房者考虑的重点。”分析指出，许多打算买婚房的网友都表示正在看房，如果遇到条件比较合适的房源就会下单，这说明自住性需求在经过一年多的观望后有了释放需求。3月4日，一次集体看房活动，45名客户赶赴闵行万科假日风景、碧林湾、新时代富嘉花园、南郊别墅四个楼盘，而看房客户中80%是准备结婚的年轻人。
分析师表示，综合来看市场依然处于价格僵持阶段。经过2005年的调整，许多楼盘的价格已经比高峰时有所回落，但仍未达到买方心理价位；二手房市场虽然偶有低于市场行情的“急抛”盘出现，但许多房源的挂牌价依然高出自住客户的心理承受价位。所以，自住客户的需求释放仍比较缓慢，期望短期内整体市场全面回暖依然不太现实。
戴德梁行专家指出，自住需求仍将是未来一段时期的主要购买动力。从2005年第四季度以来，上海市场住宅需求明显回升，预计2006年的住宅成交量将逐步回升，到今年第四季度，市场交投活跃程度将会高于2005年的第四季度,但不会超过2004年年末的水平。
热销新盘集中在近郊区域
虽然整体楼市的成交量没有明显的回暖迹象，但春节后新房市场还是涌现出了一些热销楼盘。2月份金色西郊城、地杰国际城、未来域城等价格调整到位的楼盘销售良好，成为这一阶段的市场热点。
位于闵行区华漕板块的大型普通住宅区金色西郊城二期，2月23日开盘推出72套房源，在10天时间内就全部售罄，达到100%的销售率。这种销售业绩无疑遥遥领先于市场上其他房源，荒岛房产工作室分析指出，这一方面是价格调整所换来的成交成绩，另一方面也说明了大盘更容易引起主要消费力量的关注。记者了解到，金色西郊城项目的总规划建筑面积达到50万平方米，在房价高峰期其价格曾经冲到9000元/平方米以上的价格，但宏观调控效应“发力”后该楼盘就遭遇了销售困境：连续10多个月几无一例成交。
“当时压力确实很大。”金色西郊城开发商表示，为促进项目销售该公司采取了增加投入以及调整房价的双重策略，先后对区内商业街建设和环境景观进行了全面建设及提级，并把房源均价调回到6200元/平方米左右。目前的销售情况证实，这一价格受到了自住客的认可从而促使楼盘热销。
金地集团的未来域项目，位于上海市竞争最激烈的浦东三林板块，在春节过后其表现也比较突出。该楼盘在去年经历了一次变相调价后（价格不变，送装修），凭着其较好营销策划和楼盘品质，销售速度一直较快，2月下旬推出的一批新房源在开盘当周便去化了14套。
另外，位于江川板块的复地北桥城项目，是复地集团开发的经济型别墅项目，开盘时就采取了低价入市策略，取得了良好的销售业绩。松江九亭三盛颐景园，也因为价格保持在5000元/平方米~6000元/平方米之间，去化速度也比较快。
中低价二手房交易步入“小阳春”
“2月份二手房业务量明显提升，其中60~80万元总价位的房源是成交主力。”我爱我家上海公司总经理陆斌斌透露，该公司2月份成交量比1月份增加了60%以上，青年男女购买婚房、动迁客户安家买房成为主力需求，中低价二手房交易迎来了“小阳春”。
“价格依然是最重要的因素。”易居臣信市场研究部人士告诉记者，一些低于市场行情价格1000~2000元的二手房在2月消化速度较快，自住性需求得以进一步的释放。另一方面，随着一些银行开始放宽部分二手房贷款政策，市场信心也开始小幅回升。
但是，在2006年上海楼市总体自住性需求增长有限的情况下，整体形势依然没有明显改善。2006年2月易居臣信住宅指数为107点，基本与1月持平，但比2005年12月份环比下降0.32%。在这种状况下，市场的成交热点集中在中低价二手房上。
易居臣信2月份的买卖成交数据显示，2月份成交量最大区域依然是闵行，占总成交量的25.94%。易居臣信闵行古美店店长马原介绍说，2月份古美板块的买房客户明显增加，成交量也有放大趋势，而低于市场平均价的房源挂牌很快就可消化。由于购买客户主要以买超低价房源为主，大多数自住客现金充足，要求贷款的人数较少。
浦东地区2月成交的二手房中，低总价的小房型所占比例较高，其中买方多是改善居住条件的自住客户，而卖方也多为“卖掉小房买大房”的非投资客。浦东上南板块成交热点集中在房龄5年之内面积在80~100平方米的两房，据易居臣信上南店店长陈洁介绍，由于浦东上南板块区域大多为远区动迁居民，因此客源较好，需求房屋总价在80万元左右，但客户基本对房龄、楼层、房型、装修各方面要求较高。
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