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地产大鳄上海复制港岛豪宅神话？
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月10日11:21 东方早报 刘秀浩 |
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2005年10月，当汤臣一品宣布11万元/平方米的开盘均价时，几乎所有人都无可避免地露出了惊愕的神情。
汤臣集团总经理徐彬在解释这个天价时提到，“这个楼盘的价格只是香港最贵楼盘的三分之一。
他所说的这个最贵楼盘，可能就是香港地产巨头新鸿基所开发的香港“凯旋门”。几个月以后，新鸿基宣布将在上海黄浦江边建造“滨江凯旋门”。
这些来自香港的地产商们，正试图在上海的黄浦江边，复制一个个豪宅神话。市场会给予什么样的回应？
复制“凯旋门”？
2005年4月，新鸿基在香港的豪宅“凯旋门”以其最高达38万港元/平方米的天价在港岛制造了新一轮的楼市神话。
这座由新鸿基地产推出的豪宅，沿用了法国著名标志性建筑“凯旋门”，高231米，由4幢住宅大楼组成的格局像一道大门廊，因酷似一座会通体发光、高耸云端、临海而建的“凯旋门”而得名。这座造型独特的建筑在门廊之上，设计了超豪华的高空会所，数千平方米的“空中”泳池。
当时，这个天价楼盘销售火爆，内地民企富豪出手阔绰，买走了其中一成以上的单位。新鸿基地产的销售者欣喜地看到，很多内地富豪丝毫没有犹豫的就用一次性付款的方式买下了多套房子，其中包括那套被内地某富豪买走的38万港元/平方米单价的顶级豪宅。
凯旋门空前的成功使得新鸿基仅在这一个项目上就获得了150亿港元的销售回款，也使得他们迅速建立起了对于内地豪宅消化能力的信心。当时，新鸿基高层公开表示，集团正在上海努力寻找一块豪宅用地。
两个月之后，经过不遗余力的竞争，新鸿基从老对手和黄手中抢到了浦东黄浦江边仅剩的一块住宅用地，潍坊新村地块。成功竞得地块后，新鸿基各位成员击掌相庆，面带兴奋的微笑。
2006年初，“滨江凯旋门”的案名确定，规划进入后期阶段。相近的案名让人不能不联想到香港风光一时的“凯旋门”。
“港式炒作”？
2006年2月，上海市统计局公布了2005年上海的住宅均价：6698元/平方米，同比增长9.2%。这个价格和汤臣一品的最高售价相比，价格相差近20倍。
即使位于优势地段，同样作为公寓楼盘的滨江豪宅真的能够达到如此巨大的差距吗？事实上，大部分业内人士认为，汤臣目前的定价不合理，甚至有人直接称为暴利。
对于沪上的某些开发商来讲，汤臣一品的天价更类似于一场精心策划的楼市炒作范本
采访过程中，沪上一位开发商对于汤臣楼盘的高价不太认同，他把这6位数的销售单价认定为其一系列炒作手段的序幕。他介绍了这一场炒作的全过程，“首先，开盘的时候开出一个高得离谱的价格，但是却只是拿出一栋楼来。当然开出这个价格并不想卖楼，我只是想告诉大家，我的楼值那么多钱。更重要的是，史无前例的高价也因此吸引到了足够的眼球。”
这位开发商说得头头是道，“造了房子，当然要收回投资，于是，引入基金整栋收购是一个很好的出手方式。既然定价已经很高，不妨打个折扣售出，既不影响楼盘声誉，又可以获得令人满意的销售回报。”
香港地产业内人士表示，楼盘的高价在当地往往被用作提高知名度的兴奋剂。传说“凯旋门”所打出的天价后来是开发商一手导演的。购房者以开发商设定的38万/平方米的价格购得该天价单位，同时又享受以每平方米几万港元的价格获得另一附送单位。
不管如何，凯旋门不啻为2005年香港楼市营销的经典案例。香港凯旋门销售神话使得自身所处地段天价暴涨，同区几大项目同期上升7%~12%。更带起香港豪宅价格不断攀升。
外资炒作“豪宅时代”
开盘四月有余，汤臣一品业绩依然挂零，很多人开始对于这个楼盘产生质疑。而汤臣集团总经理徐彬则认为，公司在十年之前拿地时财务成本相当高，从国外获得的土地款年利率高达12%，这使得目前为止集团所付出的资金早已远远超出当年的地价。实际上，如果我们把这笔钱用来购买美国国债，或者投入股市，可能赚到的比目前还多。
此外，徐彬透露，为了配合楼盘的“高档次”，汤臣将在楼盘建成后引入众多世界一流的顶级艺术品，“这些都需要耗费大量的资金。”成本的高昂加上顶级的装潢，徐彬认为，这使得汤臣目前的价格物有所值。在他的预期中，汤臣开出如此“低价”实在是由于今年的宏观调控，而未来开盘的另外几栋大楼将必定会开出更高的价格。
业内人士认为，一旦汤臣一品销售僵局被打破，很有可能带动上海高档住宅的全面上涨。
中原地产主席施永青曾介绍说，在香港房地产发展过程中，由于楼价里面地价所占比重越来越高，发展商都乐于把建筑费增加，把房子打扮成豪宅。目前来看，上海的情况同样如此。由于地价高昂，越来越多的地产商倾向于在好不容易拿到的土地上建造豪宅楼盘。从目前港商储备土地来看，凯旋门之类的香港模式正在上海进行炒作复制。不完全统计显示，上海目前最好的地块基本上都被香港或新加坡等海外开发商拿走，目前市场上正在销售的豪宅类物业如华府天地、翠湖天地等也几乎都是由外资开发。
中原地产分析师表示，从销售数据来看，沪上高档住宅成绩突出，基本不受调控的影响，这很有可能使得高档住宅开发变得更加普遍。
关键字：地产,豪宅,楼盘,开发商,香港 |
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