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区域楼市综述：差异犹在 浦东南北自住撑市
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2006年3月10日13:28 国际金融报 邓旭 |
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浦东南部———
三林、上南、北蔡和康桥
大三林板块（包括三林和上南）作为世博会住宅的配套板块，大三林板块目前的自住需求旺盛，近期随着需求的逐步放量，二手房市场保持稳健的发展态势。目前客户群主要分为三类，一是市政动迁但仍然选择搬回原区域居住的居民；二是新上海人，由于看好三林板块的前景———目前与该区域相似地段的其他地区价格还处于较低的位置，预期后市该板块仍能有一定幅度的上涨；第三类则是为了改善居住条件的购房者。
三林板块内比较知名的一手楼盘有环球中央花园（毛坯8200元/平方米）、万科新里程（均价8000元/平方米），上南路沿线则有上南雅筑（均价8000元/平方米），翡翠上南（9150元/平方米），这些楼盘在今年会有较大量的新盘供应上市，届时可能整体价格会受到一定影响而有所下调。次新房的代表楼盘则有恒大系列，如恒大瀚城两房面积98平方米、三房面积133平方米，价格在9000-10000元/平方米之间。而房型小、总价低、功能全、社区成熟的老公房近期的成交也较为活跃，并且集中在杨南新村和凌兆新村。汉宇地产预计该地区后市由于市政动迁的进一步深入，交易会更加火热，甚至引起部分区域房价的升高。 ( 更多房产之窗二手房资讯>>> )
北蔡板块
地杰国际城是北蔡板块中面积上百万的超大规模项目，今年将有大量房源推出，目前新房均价6000元/平方米。新房价格如此低廉，预期后市将对二手房市场产生一定影响，带走一部分二手房的购房客户。而二手房方面，需求集中在70－80平方米左右的紧凑型2室1厅或2室户房源，主力成交仍以上世纪90年代后期的公房为主。此外，还有少部分次新房挂牌，万邦都市花园、锦绣华城等都是该区域内比较受关注的次新房源，目前公房二手房价格维持在7000元/平方米左右，次新二手房叫价在8000元/平方米左右。
康桥
浦东康桥地区二手房的成交主要集中在康桥系列楼盘，其中康桥老街较受欢迎的房型为80平方米左右的两房，成交价格维持在5500-6000元/平方米之间；康桥半岛则是另一个较受欢迎的楼盘，近期成交活跃，130平方米以上的三房，均价在7500元/平方米。目前该地区价格一直呈下跌趋势，与年前相比又有一定程度的下调。价格上的变化主要因为去年的盲目投资，造成现阶段大量楼盘集中上市，导致目前供应量巨大，但需求只能相对平稳。
由于近郊价格上的优势，以及良好的环境等因素，康桥地区长期走势依然被看好。
浦东北部———
金桥、高桥和张江板块
金桥板块
金桥板块目前在售的新盘有3个，项目均价为8600元/平方米。其中值得关注的是该板块内的一个大盘———金桥新城，上月推出330套新房源，房型以两房、三房为主，面积在100-139平方米之间，项目均价9000元/平方米。
二手房方面，板块内的成交以买卖为主，另有为数很少的租赁业务。近期买卖价格继续回落，但降幅有所减缓，均价8000元/平方米的楼盘占了绝大多数。例如位于金桥路的融都金桥园，目前毛坯房均价8000元/平方米；北部地区则新盘较多，另存有大量次新盘和老公房，位于东陆路的金桥新城挂牌较多，目前毛坯房的市场价8500元/平方米。位于东高路的景源佳苑目前带装修的两房单价9500元/平方米；至于碧云国际社区构成的金桥南部地区为高档居住区，碧云东方公寓毛坯房单价在13000-14000元/平方米，价格有所回升。
金桥出口加工区则构成了金桥东部区域。由于金桥板块相对于浦东其它板块整体价格偏低，但发展较早，目前配套较为成熟，房产档次中等偏上，居住环境日渐完备，交通良好，适合收入较高且稳定的工薪阶层居住，因此吸引了一大批在附近的金桥加工区及辐射区域内工作的人。所以板块内主要以自住需要为主，后市随着世博会的配套工程日渐完善，将来有望推动该区域内的物业价值攀升。
租赁方面，由于金桥板块离浦东市中心较远，租赁业务相对较少，只能针对一些在附近工作的外来务工者，价格低、不带装修的小房型较受欢迎，主要是800-1500元/月的一室和两室。
高桥板块
高桥板块是指赵家沟以北的高桥、高东、高行的三镇区域，其中房源供应主要集中在高行地区。板块内体量较大的房源有幸福小镇、高行馨苑、绿地威廉公寓等，目前幸福小镇主力房型为面积在90-124平方米的两房，一手房均价7400元/平方米，次新房价格维持在6500-7000元/平方米之间。高行馨苑目前二手房价格6000元/平方米，但是市场中挂牌量较少。由绿地集团打造的绿地威廉公寓新房售价最低6980元/平方米、最高9230元/平方米，户型较大。目前由于地处偏远，整体设施不够完善，支撑该板块的成交主要以动迁房源为主。
张江板块
张江板块内有一些品质上佳的楼盘，价格也相对较低，但由于目前周边交通不便，因此选择住在该区域内的买房者主要是在附近高科技企业公司上班的工作人员，他们是张江周边楼盘的主要购房群体。板块内比较著名的楼盘有张江汤臣豪园、城市经典等。张江汤臣豪园由于距离张江地铁站仅10分钟路程，二期新房目前均价8000元/平方米，而二手房以价格维持在10000-11000元/平方米之间的装修房为主。位于香楠路的城市经典，新房目前推出部分7600元/平方米的超低价房，二手房的价格维持在8500-9500元/平方米之间，一二手房价倒挂比较明显。
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