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房产大腕话房产—“房地产强者 愈强弱者愈弱”
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2006年3月10日16:30 焦点房地产网 江洲 |
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3月10日上午，由南京日报主办的南京房地产春季预测在玄武饭店举行，来自南京方房管部门官员、专家教授、知名开发商、媒体记者以及部分购房者参与了本次研讨会。本站摘录一些业内人士的发言，以飨网友。
南京房管局：“南京房价明显回落”
汪冬宁（南京市房产局房监处助理）：近几年，南京房地产业的发展对经济和社会的进步都起到积极的促进和带动作用，从03年底以来我市就陆续出台了调控政策，取得了一定的成效。05年国八条出来以后，我市又积极的运用财税、金融、土地规划等多方面的手段加大了调控的力度，出台了八方面的十八条措施，促使了房地产市场进一步的健康稳定发展。我们可以归纳主要有以下四个方面的工作，第一方面是把握节奏供应，鼓励正常的消费需求，实现房地产市场供应和需求的平衡。一个是调控土地的供应规模和房地产的投资，通过加强对房地产投资计划，开发项目以及房地产信贷的管理，严禁流动资金贷款进入房地产领域，使得南京房地产投资在05年实现了理性的回落。05年南京房地产投资总额是296亿元，和04年相比微涨了一些，这个投资速度的增幅在历年相比是比较低的。
第二是控制拆迁的总量，限制被动性的需求。去年除了十运会重点工程的拆迁，另外一方面限制了商业拆迁规模。三是完善了期房禁炒的政策，进一步加大了财政税收措施的实施，遏制了房地产市场的炒作。四是鼓励正常的居民住房消费，累计发放职工住房补贴20多亿元，加大了对居民购房的支持力度，去年一年全市有十多万户居民改善了居住条件。经过一年的工作，去年南京楼市的规模还是达到了一个比较理性繁荣的情况。商品房和商品住宅的销售总量基本上都在10％以上的增长，我认为这个速度还是比较合适的。房价的涨幅也基本上回落到5％的水平，相比住宅的涨幅更低一些。
第二方面的工作就是实施了一城三区的发展战略，改善了住房结构，增加了普通商品住宅的供应。现在一城三区的土地出让和房屋销售的面积占全市总量的比例已经超过了70％，中低价格中小户型的商品住宅的供应量在全市已经超过了85％。05年全市商品住宅的户均面积从前年的116平方米降低到112平方米，全市经济适用住房的竣工量也超过了120万平方米。这样一些工作使得南京住房结构朝着老百姓期望的方向向前迈了一步。第三规范市场，引导市场健康发展。加快了房地产市场信息系统的建设，建成了数字房产的共享平台，实现了政府各部门之间对房地产管理方面的信息共享。同时做好了市场的监测和分析为政府决策提供了科学依据。第二是完善网上房地产，全面推行商品房网上备案和公示，打造了阳光的楼市。
三是加大市场监管的力度，实施商品房的一房清和一价清，开展了规范房地产市场的规范检查。打击了违规行为，保证居民消费的安全。第四是加强对房地产市场的舆论引导，通过事实向社会公布准确的市场信息，合理引导了住房的建设与消费。第四立足构建和谐南京，加快住房保障体系，认真的解决了条件比较差的困难家庭的住房问题。创新政策加快建设完善公益这方面也做了一些具体工作。根据以上的几项工作，从市场反映的情况看，南京房地产市场去年累计上市商品房960万平方米，实现销售916万平方米，其中住宅上市806万平方米，同比增长了12％。全市商品房的均价是4820元上涨了5％，全市住宅这块的均价去年回落得明显一些回落了3.5％,均价是4432元。05年房地产市场运行的一个基本特点有以下几个方面，一个是房地产开发适度的增长，但是增幅明显的回落。从房地产市场的健康发展来看，房地产投资保持一定的规模和一定的增长速度，对市场健康发展是非常有利的。整个房地产市场的投资是实现了理性的回归。第二商品房销售继续小幅的增长，结构趋于优化，全市实现商品房销售960万平方米。相比其他城市房地产交易量下降的情况，我市继续保持小幅度上涨的态势。功效比是1.71比1也是在合理的区间内。新政后一城三区的住宅包括普通商品住宅的销售份额明显提高，使得南京房地产市场的结构进一步优化。第三是全市住宅的价格保持稳定增长，但是增幅有所减缓，全市商品住宅增幅回落到3.5％，和前一些年相比住宅的价格基本上是稳住了。
第四个房地产市场的体系基本形成，市场连动发展的构架也初步完善。全市一手住房和二手住房的交易套数保持在1.2比1的氛围。去年二手房的市场也比较的活用。另外租赁市场这几年的发展也很好，全市租赁市场每年的增速都在两位数以上，从租金回报看这几年的势头也是比较旺盛的。还有一个方面去年比较可喜的变化就是市场主题更加规范，运作更加的理性。在舆论的监督下政府的指导下，房地产开发企业、中介公司对市场的认识更加的理性，开发商定价更加的实在，积极提高楼盘的品质，努力改善增加配套设施，提高建材的质量等等，积极的适应市场的氛围。中介企业、代理企业也都更加的务实，以上我就和大家介绍一下去年南京房地产的基本情况。
大家知道今年是国家经过宏观调控以后对房地产发展非常重要的一年，06年是我们国家十一五规划的开局之年，房地产业根据国家的总思路，我们认为将继续秉承以调控出发展的总体思路，房产、土地、税收、金融等方面都会有新的政策出台，对市场机制和运行进一步的进行规范，继续深化市场的改革。我们从几个方面进行分析，一个是从区域经济看南京的地方经济持续较快的发展，城市建设加速，人均收入水平提高，共同奠定了南京房地产市场健康发展的基础。06年南京经济的诸多利好因素大家都知道，也会为房地产发展提供可贵的机遇。
第二从宏观政策看，随着宏观调控的进一步深入，房地产粗放型的增长方式将有所转变，投资的增幅将进一步的保持理性的范围，同时市场管理的日趋完善，开发企业的行为也将得到有利的引导。金融机构的信贷模式以及对销售房款的监管力度也将进一步的加强，总体看各种措施的实施将推动房地产业进一步的成熟。
第三05年宏观调控以后我市房地产开发投资实现了理性回归，过热基本上消除，06年房地产运行机制将逐步完善，房地产业也将进一步趋向健康，各种投资消费行为将更加的理性。我们相信南京房地产市场在大家的共同努力下，会朝着科学健康发展的轨道上运行。最后从市场的供需看，06年将是南京加快两个率先的重要一年，从供给角度讲，近几年南京商品房建设稳步加大，基本上是供略大于求的范围，使供需比例保持在非常好的范围。06年商品房供应也会这样，也将保持稳步增长的态势。同时由于政策的导向以及市场和企业主动的调整，供应的结构将会进一步的改善，中小户型更加适应老百姓需求的普通住宅份额将会进一步的提升。从需求的方面看随着经济的快速发展和人均收入水平的提高，都保证了房地产对住房消费的需求，也会呈现一个旺盛增长的态势。此外投机性住房的需求将会进一步的得到遏制，南京楼市将会朝着以老百姓自住型改善型需求为主体的状况发展。整个南京楼市将会延续05年的健康发展态势。在这样一个美好的前景下，我相信我们政府的各个部门和广大的业内朋友都会朝着这方面积极做好自己的工作，也希望南京的房地产市场迎来美好的明天。
河西开发商：“奥体不会崩盘”
田明（朗诗置业总经理）：各位上午好，我是南京朗诗置业的田明，我简单讲三点，第一奥体的楼市不会崩盘，我用的词不是河西，我想大家讨论的河西更多的是奥体板块。讲奥体的楼市不会崩盘是因为以下四点，一、奥体地区具有优越的经济和地理条件。二、政府发展河西的决心、投资的力度非常大。三、河西是国内罕见的大品牌开发商的聚集地。四、南京的购房人对河西的认同度越来越高，目前已经居于各个板块之首。第二点是奥体楼市今年的竞争将会异常的激烈，奥体楼市的总体价格将保持平稳的增长，但是楼盘之间分化明显，各个楼盘，各个开发商各显本色，至于有一些楼盘低价入市无论是噱头还是什么，自有道理。但是少数楼盘低价格不会引起奥体整个楼市发生大的变化，可能到年终盘点的时候也是几家欢乐，几家忧愁。那些定位准确、特色鲜明、品质优异的楼盘今年会有上佳的表现。第三，我们判断中国的房地产，包括南京的房地产以这一轮宏观调控为拐点，已经由营销时代转入了品质时代，前20年中国房地产的发展从南向北，从沿海到内地，经历了20年的规模扩张阶段，这个阶段是粗放型的，对形式外延更加关注，对住宅的内在品质居住舒适度关注不够，更多的开发商以营销的方式实现楼盘的销售，赢得利润。我把前20年的阶段归纳为营销时代，从今往后楼市将进入品质时代，开发商除了在外延和形式上创新以外，保持已经取得的进步，同时更多的要在住房的内在品质、舒适度上面做出努力，从而进入品质时代。另一个想法是房地产业的洗牌已经显著的加剧，洗牌的进程在加快，今后南京楼市、南京的房地产企业每年可能会有十分之一的开发商退出。有一些企业可能是项目公司做完了没有项目就注销了，有一些企业是外地公司投资南京的，可能撤出了。有一些企业可能进行了并购，以破产方式收场的预计不会太多。南京楼市将会强者越强，弱者越弱。
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