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今年如何平抑房价 对话江苏社科院院长
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月10日16:33 新华日报 汪晓霞 |
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去年“两会”上，全国政协委员、江苏省社科院院长宋林飞教授提出要培育大众房地产市场，解决中低收入家庭住房难，引起很大关注。昨天，在北京参加“两会”的宋林飞在网上与网民再谈房市，他在今年“两会”上的提案是“房地产市场宏观调控的目标和重点”，利用间隙，记者电话连线，向他了解今年代表们关于房市的提议。
两会传递信息：对房地产市场将继续调控
宋林飞说，今年“两会”对房地产市场传递的信息是，将继续进行宏观调控，总的政策走向可能是延续去年宏观调控的态势，对于房价涨得很快的地方，保持原有的调控力度；对于房价回落态势明显的地方，则适度地有所松动。
2006年的楼市会延续去年宏观调控的基本态势，投资和房价的回落，这个回落的幅度应和去年大体相当，房价涨幅与去年大体持平。
针对有人提出的，今年房价可能会有一个比较大的反弹的问题，宋林飞认为，今年房价不会比去年涨得快。他说，现在出现了三难，一个是看病难看病贵，第二上学难上学贵，第三难就是买房难买房也贵。“三难三贵”是现在最大的民生问题，也是今年“两会”大家最关心的问题。两会反映老百姓的呼声，老百姓的呼声是房价贵，政府肯定会把两会代表委员的呼声告诉有关部委，让楼市保持比较稳定的态势，不会让楼市大起大落。
不要把经济适用房建到远郊去
在这次“两会”上，有的代表对经济适用房有一些不同的意见，认为经济适用房不要搞了。宋林飞认为这是一种误解。他说，去年一年，经济适用房降低11％以上，大家投资少了，这有多种因素。对于城市低收入者，经济适用房仍是一个很好的制度。“我在江苏提倡多搞经济适用房，南京市就接受了我的建议，在不断地扩大经济适用房建设。”
宋林飞特别强调，“不赞成经济适用房建在位置偏远的地方。”他说，按照国际上的共同趋势来看，一般相对低收入者或者一部分穷人都住在市区，出城的主要是中等收入者和高收入者，因为这部分人群有能力购买较大套型的别墅，而且有自己的车，车油的消耗都能够承受。市场的大趋势，穷人、低收入者不应该在远郊，最起码在近郊，可以坐地铁。
“有些地方政府出于地价的考虑在操作上有一些难度，可以理解。但是经济适用房和廉租房带有福利性的，就应用福利的办法来处理，完全市场化很难办。比如土地批租的时候低价，财政必须补贴，开发商如果进行开发，给低息贷款甚至无息贷款，这可以做到。”
压缩行业利润是降低房价的重要基础
宋林飞说，走出暴利时代是房地产长期繁荣的保证。“开发商的利润问题对每个开发商来说都是商业秘密，很难调查清楚。大家普遍认为房地产行业是利润最高的行业，究竟多少，很难说。我认为20％以上差不多。”据了解，世界上房地产市场的平均利润一般是5% 7%，20％的利润已是世界上房地产市场平均行业利润的3倍。我们国家住房制度改革的时候，政府提出一个标准，普通商品住宅开发的利润率应控制在8%左右。压缩房地产利润，可以分两步走，第一步压到16%，然后再慢慢向10％左右靠拢。
“今年新华社记者采访我，七部委接受你的意见满意吗，我说满意，还有一条不满意，就是反暴利。反暴利是寻求投资者和消费者之间的公平，我买房不能把你的成本给我，过高的利益让我买单，对很多买单的中低收入者不公平。开发商要承担一些开发的风险，要进行管理，但是不能暴利，现在对整个行业的利润空间可以压缩，压缩是降低房价的重要基础。”
应公布房价社会平均成本
怎么压缩开发商的暴利？现在有两种办法，一种办法公布社会平均成本，比如说在什么样的土地上开发什么样的住宅，这些普通住宅、高档住宅、别墅、经济适用房的平均成本是多少？社会平均成本公布以后，开发商就不能随意定价。比如公布出来这个区域是普通住房，社会平均成本是3000元/平米，你卖4000，利润怎么这么大？可以讲明是什么原因，消费者理解了，他的质量比周围的楼盘更好，就愿意买这个楼盘。
第二个办法，房价合不合理，由物价部门来监管。比如说个人的消费，甚至用于请客吃饭的费用全部计在成本里，这是不公平的。一方面是把成本转嫁给消费者，另外一方面减少税赋，实际上是偷税漏税，这个物价部门可以监督到每个开发商那里去。
注意抑制长三角新一轮的房价上涨
去年南京的房价总体涨幅较低，普通住宅商品房的上涨是3.5％左右，这主要是因为主城区住房供应量少，但主城区住房涨幅还是比较大，近郊的或者新城区的供应量大，但价格涨幅比较小，使得整个房价涨幅慢了。如果主城区的房子供应量很大，南京的房价涨幅不会这么低。
楼市价格下降有两种办法，一个是均价的调整，另外一个是同样的楼盘涨幅下降，这两个办法都是政府需要宏观调控的，一方面优化结构，通过优化结构平抑房价，增加中低档房的供应，以自己消费为主的，要自己住，还有普通住房要加强供应，这个供应包括土地供应、贷款信贷的支持、还有实际的放量和上市的供应。这样有利于平抑房价和满足老百姓的购房需求。
他说，去年长三角的楼市较为理性，房价回落幅度较快。适当的回落对一个城市的房地产市场的长期发展、健康发展，都是有利的。今年应该把去年回落的成功经验推广开来，长三角的楼市总的来讲也要防止大起大落。
宋林飞最后说，他在“两会”提案里对房地产市场提出三个原则，一个要适度投资，不要把房市的前景看得过分暗淡，因为市场需求还是不少。第二，稳定房价，房价大起不行，大落也不行。第三是理性消费。现在的消费心理都是买涨不买跌，上涨的时候，赶快抢着去买，就怕明天涨价；降的时候就持币待购希望再降，其实房价下跌也有底线，如果降到开发商亏本的时候，就有金融风险，老百姓的投入也得不到回报。现在政府在调控房价上已做了很多努力，在房价适度回落的情况下购房，是住房消费的良好时机。记者 汪晓霞
关键字：房价,江苏,宋林飞,房地产,开发商,经济适用房 |
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