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步行街店中铺放盘成交单价近 12 万元
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2006年3月10日17:31 上海商报 闵蕾 |
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圣德娜高价换手仍有6%年回报
２００４年，上海市有关部门出台政策：禁止大型商场进行产权分割。这一政策导致上海中心城区成熟商圈“店中铺”一夜间成稀缺资源，此后，“店中铺”出售行情仅在二手市场上偶见踪影。
记者昨日获悉，南京东路步行街上的圣德娜购物中心，有部分小业主放盘，成交单价接近１２万元／平方米高价，然而，与上海高档住宅屡屡创出新高相比，这一黄金地段的商铺价位，倒并没有想像中的那么高。
接手仍有６％年回报
“我们有部分接受独家委托的圣德娜可售型产权式商铺，”美联物业北外滩分行苏敏经理告诉记者，半月来，他已经卖出了３套圣德娜的店中铺，“而这样一来，一些原先的挂牌店东，在行情看好后却将挂牌收回，不卖了。”
据记者至现场了解，圣德娜的店中铺，一律由商场统一招商管理，回租的约定年回报率为７％，由管理公司支付。“因此上家都是带租约一起转让，”苏敏介绍说，刚成交的一套底楼２２平方米的商铺，上家挂牌单价高达１２．５万元／平方米，一个月后以２４０万元售出，成交单价为１２万元／平方米。“上家在２００２年购入时总价在１８０万元左右。商铺转让的税费很高，换算下来差价的５０％都要缴掉，其实房东赚到的，并不像看上去那么多。”这家店东因为需要经营方面的资金调度，因此卖得急，开价不高。另外，有几家挂牌店东，叫价都在１３万－１５万元／平方米，还有人甚至开价２０万元／平方米。“原来房东收到７％年回报，转手后，下家收到的就是６％了”苏敏说。
中心城区商铺渐热
此前曾有报道，今年初市中心的商铺有所放量，而且，在住宅市场受宏观调控影响后，商业物业的租赁、转售都成为了市场支撑点，这种趋势从去年就已经体现出来。
虽然与同一条步行街上的其他商场相比，圣德娜的经营状况并不是最好，但是从铺位放出迅速有人接手的情况看来，市场对该商铺仍然具有相当大的需求。“南京东路步行街是绝对成熟商圈，这种非常稀缺的黄金区位，会让不少投资者趋之若鹜。”业内人士指出，自从黄浦区政府开始对启动对于南京东路步行街的重新打造以来，步行街的整体品质明显有所提升，几个大商场也进行了重新定位，实施差异化竞争。目前价位适中，从长远看，如果经营方贯彻稳妥作风的话，这一商铺的价值将会提升。”
据第一太平戴维斯的研究显示，南京东路沿街店铺日租金为５－７美元／平方米，购物中心内的店中铺，日租金为３．５－５．５美元／平方米，在上海属于中等偏上水平。苏敏告诉记者，目前圣德娜的租金是３０元／平方米／天，在店中铺中属于正常水准。
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小商铺、大商场——业态存在争议
２００４年２月２日，上海市房地资源局和市建委联合发出了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，要求不得对房地产登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。这也就意味着禁止分割出售商铺和办公楼，圣德娜购物中心因为是在此前已经完成出售，逃过一劫。不过，因此也造成“小商铺、大商场”的形态，对于这种百货业态经营前景和风险把握，业内一直存在争议。
■历史回放
温州业主曾经入驻
圣德娜购物中心位于南京东路步行街中段，与置地广场相邻。这幢７层楼的大厦原名华东置业大厦，２００２年，具有温州资本背景的上海华东电器集团有限公司以３亿元购入该大厦，后改名为现今的圣德娜购物中心。这一事件也被称为南京东路“国退民进”的第一单。华东电器集团改造之后，将商场部分分割出售，以回笼资金。随后也有一批浙江小业主购买了这里的产权式商铺。
不过大业主在出售后，并没有对商场放弃不管，而是聘请了管理公司，对商场进行重新定位，统一出租管理。２００５年９月，本地惟一的ＣＥＰＡ概念上海港澳购物中心曾在该商场开出了第一个香港品牌商场，但目前已经有部分品牌撤出。不过，据说由于港澳品牌服装与饰品在定位上不适合在南京东路上销售。上海港澳购物中心的解释是，港澳品牌服装与饰品不打折，价格比其他商店还要高。这种做法与南京东路上大部分服装店、饰品店都不同，更重要的是，在南京东路购物的群体主要集中在来沪旅游的外来客，这种做法与需求不相符合。
关键字：步行街,温州,房地产,办公楼,商铺 |
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